大規模修繕・外壁塗装の用語集｜見積書と工事説明に出てくる言葉

大規模修繕や外壁塗装の見積書・工事説明には、初めて見る言葉が並びます。このページでは、八王子でマンション・ビル・戸建ての修繕を元請けとして手がける巧正株式会社が、管理組合・オーナー様・居住者の方から「これは何ですか」と聞かれることの多い73語を、工事の流れ（計画 → 調査 → 仮設 → 補修 → 塗装 → 防水 → 見積・契約 → 保証）の順に説明します。詳しい解説がある語には記事へのリンクを付けています。

計画・組織に関する用語

大規模修繕: マンションやビルの外壁・屋上・共用部を、12〜15年程度の周期でまとめて修繕する工事。足場を架けて外壁補修・塗装・シーリング・防水を一度に行うのが一般的です。費用・周期・流れは大規模修繕とは（費用・周期・流れ）で解説しています。
中規模修繕: 大規模修繕の工事範囲を絞り、必要な部位だけを直す工事。公的な定義はなく、会社ごとの呼び名です。範囲を決める軸は「足場が要る工事かどうか」です。詳しくは中規模修繕とは（賃貸マンションの例で解説）。
長期修繕計画（長計）: 建物の部位ごとに、いつ・何を・いくらで修繕するかを30年以上の期間でまとめた計画書。修繕積立金の額の根拠になります。見方と作り方は長期修繕計画書の見方・作り方。
修繕積立金: 分譲マンションの区分所有者が、将来の修繕のために毎月積み立てるお金。管理費とは別の会計です。足りないときの選択肢は修繕積立金が足りないときの5つの選択肢。
管理組合: 分譲マンションの区分所有者全員で構成する組織。大規模修繕の発注者になります。理事会が執行し、重要事項は総会で決めます。管理組合のマンション大規模修繕。
修繕委員会: 大規模修繕の検討のために理事会の下に設ける専門の委員会。調査・業者選定・仕様の検討を担当し、決定は理事会・総会で行います。作り方は修繕委員会の作り方。
普通決議・特別決議: 総会での議決の種類。大規模修繕の多くは普通決議で、共用部分の形状や効用を著しく変える工事は特別決議（4分の3以上）になります。2026年4月施行の改正区分所有法で、普通決議は出席した区分所有者とその議決権の各過半数で決まるようになりました（改正前は区分所有者全員の各過半数）。共用部分の変更は改正後も区分所有者および議決権の各4分の3以上です。総会決議の要件と進め方。
設計監理方式・責任施工方式: 大規模修繕の発注方式。設計監理方式はコンサルタント（設計事務所）が仕様を作って工事会社を監理し、責任施工方式は工事会社が調査から施工まで一貫して担当します。当社は責任施工方式（元請け一貫体制）です。
談合: 複数の工事会社が事前に受注者や金額を打ち合わせて、競争の形だけを整えること。管理組合が見抜くための手がかりは大規模修繕の談合とはにまとめています。
相見積もり: 同じ工事内容で複数の会社から見積を取ること。比べるには、数量と仕様を揃えた「共通仕様」が必要です。
セカンドオピニオン: 他社の見積や診断結果を、別の会社に確認してもらうこと。金額の妥当性より、数量と仕様の根拠を見ます。大規模修繕のセカンドオピニオン。
居住者説明会: 着工前に、工事の内容・工程・生活への影響を居住者に説明する会。居住者の側から見た準備は工事中の暮らしQ&A。

調査・診断に関する用語

建物診断（劣化診断）: 外壁・屋上・鉄部などの劣化の程度を調べ、修繕の要否と優先順位を判断する調査。目視・打診・写真記録が基本で、必要に応じて赤外線や散水試験を行います。
打診調査: 打診棒（先端に球の付いた棒）で外壁を叩き、音の違いでタイルやモルタルの浮きを見つける調査。建築基準法の定期報告では、タイル外壁の全面打診が求められる場合があります。
ロープアクセス: 足場を架けずに、ロープで外壁を降りながら調査や部分補修を行う工法。全面打診調査や部分補修で足場費用を抑えられる場合があります。条件はロープアクセス打診調査と足場なしで可能か。
赤外線調査: 外壁の表面温度の差から、タイルの浮きを非接触で推定する調査。天候と時間帯の条件があり、打診と組み合わせて使います。
散水試験: 雨漏りの原因を特定するため、疑わしい部位に水をかけて浸入経路を確認する試験。雨漏り調査の流れは八王子の雨漏り修理・調査。
チョーキング: 塗膜が紫外線で劣化し、表面が粉状になる現象。手で触ると白い粉が付きます。塗り替え時期の目安の一つです。外壁塗装の時期はいつ？。
爆裂: コンクリート内部の鉄筋が錆びて膨張し、表面のコンクリートを押し出して割る現象。鉄筋の錆止めと断面修復が必要です。コンクリート爆裂の原因と補修工法。
浮き（タイル浮き・モルタル浮き）: タイルやモルタルが下地から剥がれかけ、間にすき間ができた状態。落下の原因になるため、打診で見つけて補修します。外壁タイルの浮き補修。

仮設（足場・養生）に関する用語

仮設工事: 工事のために一時的に設ける設備の総称。足場・メッシュシート・仮設トイレ・資材置き場・仮囲いなどが含まれ、見積書では「共通仮設」「直接仮設」に分かれることがあります。
足場（枠組足場・くさび緊結式足場）: 外壁の作業をするために建物の外周に組む仮設の作業床。マンションでは枠組足場かくさび緊結式足場が一般的です。費用は架面積（外周に離れ分を加えた長さ×高さ）と架設期間で決まります。
メッシュシート: 足場の外側に張る網状のシート。塗料や水の飛散を防ぎ、外からの視線を遮ります。日当たりと風通しは落ちます。
朝顔（あさがお）: 足場の途中に外側へ張り出して設ける落下物防止の板。道路や通路に面した側に付けます。
養生（ようじょう）: 塗料や水が付いてはいけない部分（窓・設備・床・車）をビニールやテープで覆うこと。養生中は窓を開けられません。
高圧洗浄: 塗装や防水の前に、高い水圧で外壁や屋根の汚れ・古い塗膜・コケを落とす工程。洗浄日は窓を閉め、洗濯物を干せません。

八王子市大規模修繕で足場とメッシュシートを設置したマンションの全景 — 足場とメッシュシート（八王子市内・当社施工）

下地補修に関する用語

下地補修: 塗装や防水の前に、ひび割れ・浮き・爆裂・欠けを直す工程。仕上がってからは見えなくなるため、数量は施工時に実測して精算するのが一般的です。
ひび割れ（クラック）: 外壁のひび。幅0.3mm未満のヘアクラックは塗膜や樹脂で埋め、0.3mm以上はエポキシ樹脂注入、1mm程度以上や動きのあるひびはUカットシーリングで補修します。
Uカットシーリング: 幅の大きいひび割れをU字形に削って、シーリング材を充填する補修方法。表面を樹脂モルタルで平らに戻してから塗装します。
エポキシ樹脂注入: ひび割れやタイルの浮きに、エポキシ樹脂を注入して固める補修方法。浮きの補修ではステンレスピンと併用します（ピンニング）。
ピンニング: 浮いたタイルやモルタルに穴を開け、エポキシ樹脂とステンレスピンで下地に固定する補修方法。貼り替えとの分かれ目は外壁タイルの浮き補修。
断面修復: 爆裂や欠けでなくなったコンクリートの断面を、鉄筋の錆止めをしたうえでポリマーセメントモルタルで元の形に戻す補修。
ケレン: 鉄部塗装の前に、錆や古い塗膜を工具で落とす作業。ケレンの程度（1種〜4種）で塗装の持ちが変わります。鉄部塗装の見積の読み方。

シーリングに関する用語

シーリング（コーキング）: 外壁の目地やサッシまわりのすき間を埋めるゴム状の材料と、その工事。雨水の浸入を防ぎ、建物の動きを吸収します。八王子のシーリング工事。
打ち替え・増し打ち: 打ち替えは古いシーリングを撤去して新しく充填する方法、増し打ちは古いシーリングの上に足す方法。目地は打ち替えが基本で、サッシまわりなど撤去が難しい部位は増し打ちにします。
ボンドブレーカー・バックアップ材: バックアップ材は深い目地に詰めて深さを調整しながら底面の接着を防ぐ発泡材、ボンドブレーカーは浅い目地の底に貼るテープ。どちらもシーリングを両側の2面だけに接着させ（2面接着）、建物の動きに追従させるためのものです。
プライマー: シーリングや塗料、防水材を下地に密着させるために先に塗る下塗り材。省くと剥がれの原因になります。
ブリッジ工法: 目地の上にシーリングを橋のようにかぶせて、動きの大きい部位や段差のある部位を処理する方法。

塗装に関する用語

下塗り・中塗り・上塗り: 塗装は3回塗りが基本。下塗り（シーラー・フィラー）で下地を整えて密着させ、中塗り・上塗りで色と耐候性を出します。工程写真で回数を確認できます。
シーラー・フィラー: 下塗り材の種類。シーラーは下地に浸透して密着を高め、フィラーは細かいひびや凹凸を埋めて平らにします。
塗膜: 塗料が乾いてできる膜。外壁を紫外線と雨から守る層で、塗装の保証は一般にこの塗膜の剥がれ・膨れを対象にします（範囲は保証書で確認します）。保証の範囲は工事保証とアフター点検。
塗料のグレード（シリコン・ラジカル制御・フッ素・無機）: 耐候性の違いによる塗料の区分。一般に下の表の順に耐用年数が長く、価格も上がります。年数は目安で、下地・環境・施工で変わります。
水性塗料・弱溶剤塗料: 塗料を薄める材料の違い。水性はにおいが弱く、弱溶剤は塗料用シンナーで薄め、旧塗膜や金属への密着で有利な場合があります。マンションの外壁では水性を使う例が増えています。
遮熱塗料・断熱塗料: 遮熱塗料は太陽光を反射して表面温度の上昇を抑える塗料、断熱塗料は熱の伝わりを抑える塗料。折板屋根などの金属屋根で効果が出やすい部位に使います。工場・倉庫の遮熱塗装。
付帯部（ふたいぶ）: 外壁本体以外の塗装部位。軒天・破風・雨樋・水切り・シャッターボックス・鉄部などを指します。見積書では外壁と別の行になります。
鉄部塗装: 鉄骨階段・手すり・扉・配管など鉄でできた部位の塗装。ケレンと錆止めが持ちを決めます。

塗料のグレード	期待耐用年数の目安	特徴
シリコン	10〜13年程度	価格と耐候性のバランスがよい、標準的なグレード
ラジカル制御	12〜15年程度	塗膜の劣化要因（ラジカル）を抑える。シリコンより長持ち
フッ素	15〜20年程度	耐候性が高い。次回の塗り替えまでの期間を延ばしたいときに
無機	20〜25年程度	紫外線に強い無機成分を含む。最も長持ちする分、価格も高い

耐用年数はメーカーの促進耐候性試験などをもとにした一般的な目安で、保証年数とは別のものです。当社の外壁塗膜の保証は最長10年で、塗料ごとの保証年数はお見積り時にご説明します（範囲は保証のページ参照）。

防水に関する用語

ウレタン塗膜防水: 液状のウレタン樹脂を塗り重ねて防水層を作る工法。複雑な形の屋上やバルコニーに向き、改修で最も使われます。工法の比較は防水工事の種類は4つ。
密着工法・通気緩衝工法: ウレタン防水の代表的な2つの工法。密着工法はバルコニーなど小面積で下地が乾いている場合に下地へ直接塗り、通気緩衝工法は下地との間に通気シートを敷いて、下地の湿気を脱気筒から逃がします。既存防水層の上や湿気の多い屋上では通気緩衝工法を選びます。
シート防水（塩ビ・ゴム）: 工場で作られた防水シートを敷いて接着または機械で固定する工法。広くて平らな屋上に向きます。
アスファルト防水: アスファルトを含ませたシートを重ねる工法。耐久性が高く、大きなビルやマンションの屋上で使われます。
FRP防水: ガラス繊維とポリエステル樹脂で硬い防水層を作る工法。戸建てのバルコニーで一般的です。
平場（ひらば）・立上り（たちあがり）: 屋上防水の部位の呼び名。平場は床の平らな部分、立上りはパラペットや設備基礎の側面の垂直な部分。保証年数が別に設定されることがあります（当社は平場10年・立上り5年）。
パラペット・笠木（かさぎ）: パラペットは屋上の外周に立ち上がった低い壁、笠木はその上部にかぶせる仕上げ材。笠木のつなぎ目は雨漏りの原因になりやすい部位です。
ドレン・改修用ドレン: ドレンは屋上やバルコニーの排水口。改修用ドレンは既存のドレンの内側に差し込んで、防水層と排水管の取り合いを新しくする部材です。改修用ドレンとは。
脱気筒（だっきとう）: 通気緩衝工法で、下地の湿気を外に逃がすために防水層の上に立てる筒。屋上の点検で詰まりや破損を確認します。
トップコート: 防水層を紫外線から守る仕上げの塗料。5年程度で塗り替えると防水層を長持ちさせられます。
長尺シート: 共用廊下や階段の床に貼る塩ビ系の床材。防滑性と防水性があり、見積ではm単位の項目（端部シーリング・見切り材など）が別に出ます。長尺シートの見積の読み方。

八王子市内のマンション屋上ウレタン塗膜防水の施工後（グレーの防水層仕上げ） — ウレタン塗膜防水の施工後。手前が平場、奥の壁の部分が立上り（八王子市内・当社施工）

見積・契約に関する用語

総括表（内訳書・明細書）: 見積書の構成。総括表は工種ごとの合計を並べた表、内訳書はその中身、明細書は数量×単価の行です。確認する順番は大規模修繕の見積書の見方。
一式（いっしき）: 数量と単価を分けずに金額だけを書く表記。仮設や諸経費では通常ですが、補修や塗装の主要工事が「一式」だけだと比較ができません。
実数精算: 下地補修のように施工前に数量が確定できない工事で、見積の数量を仮に置き、施工後に実測した数量で精算する方式。単価と精算のルールを契約時に決めておきます。
共通仮設・直接仮設: 仮設工事の分類。直接仮設は足場やメッシュシートなど工事に直接必要なもの、共通仮設は仮設トイレ・資材置き場・現場事務所など工事全体で使うものです。
諸経費（現場管理費・一般管理費）: 現場の管理や会社の運営にかかる費用。現場管理費は現場代理人の人件費や安全対策、一般管理費は会社の間接費です。率や金額の書き方は会社ごとに違います。
工程別内訳: 工程（工種）ごとに部位・数量・単価・金額を分けて示した見積の書き方。当社は工程別内訳の見積書をお出しし、他社見積との比較にも使えるようにしています。
現場代理人・主任技術者: 現場代理人は工事会社を代表して現場を管理する責任者、主任技術者は建設業法で配置が求められる技術者。居住者の相談窓口は現場代理人です。
元請け・協力会社: 元請けは発注者と直接契約し、工事全体の責任を負う会社。協力会社は元請けから各工種を請け負う専門会社。当社は元請けとして協力会社と連携し、調査から保証までの責任を一本化しています。

保証・保険・法令・資格に関する用語

工事保証（保証書）: 施工の不良に起因する不具合を、一定期間・無償で補修する約束と、その書面。年数だけでなく対象部位・対象外・連絡先を確認します。当社の保証は工事保証とアフター点検。
かし保険（リフォームかし保険・大規模修繕かし保険）: 国土交通大臣指定の保険法人が扱う、施工の不具合に備える保険。工事ごとに登録事業者の名義で申し込み（保険料は発注者の負担）、不具合が見つかった場合は登録事業者が補修して保険金を受け取ります。事業者が倒産した場合は発注者が直接請求できます。当社はJIOの登録事業者（A0306655）です。
請負業者賠償責任保険: 工事中の事故で第三者にけがや物損を与えた場合に備える、工事会社が加入する保険。かし保険とは役割が違います。
建設業許可: 一定額以上の工事を請け負うために必要な許可。都道府県知事許可と国土交通大臣許可があり、業種ごとに取得します。当社は東京都知事許可（般-7）第161006号です。
建築基準法12条点検（定期報告）: 一定規模の建物の所有者・管理者に義務づけられた定期的な調査と報告。タイル外壁は、竣工・外壁改修・前回の全面打診から10年を超えた後の最初の定期調査で、全面打診等（赤外線調査も可）が必要になります。
外壁診断士: 外壁の劣化診断に関する民間資格。当社には外壁診断士と2級建築施工管理技士補（仕上げ）の有資格者がいます。
施工管理技士: 建設工事の施工計画・工程・品質・安全を管理する国家資格。1級・2級があり、「技士補」は第一次検定に合格した資格です。
固定資産税の減額（長寿命化）: マンション長寿命化促進税制。築20年以上・総戸数10戸以上などの要件を満たすマンションで長寿命化工事（外壁塗装・屋上防水など）を行うと、翌年度の家屋分の固定資産税が減額されます（八王子市は3分の1）。工事の完了期限があります。要件と手続きは固定資産税を3分の1減額｜八王子市の手続き。

用語集の使い方｜見積書を読む順番

用語を知っても、見積書のどこから読めばよいかが分からないと比較できません。おすすめの順番は次のとおりです。

総括表で工種の並びと合計を見る（抜けている工種がないか）
仮設の足場が架面積×単価で書かれているかを見る（「一式」だけなら根拠を聞く）
下地補修が実数精算になっているか、単価とルールを見る
塗装・防水の材料名・グレード・塗り回数と、保証年数を見る
諸経費の内訳と、保証書・かし保険の扱いを見る

他社の見積をお持ちの状態でのご相談も承ります。数量と仕様の根拠を一緒に確認します。

よくあるご質問

「大規模修繕」と「外壁塗装」は何が違いますか？

外壁塗装は工種の一つで、大規模修繕は外壁補修・シーリング・塗装・防水・鉄部などを足場を架けてまとめて行う工事の総称です。戸建ての場合は「外壁塗装・屋根塗装」と呼ぶことが多く、マンション・ビルでは「大規模修繕」と呼びます。

見積書に知らない用語があったら、どうすればよいですか？

その場で工事会社に「どの部位の、何をする工事か」を聞いてください。説明できない項目があれば、根拠を確認する材料になります。当社では見積書のご説明の際に、工種ごとにどの部位の工事かをご説明します。

「一式」と書いてある見積は悪い見積ですか？

仮設や諸経費は「一式」が通常です。問題になるのは、下地補修や塗装など主要な工事まで「一式」で数量が分からない場合です。数量と単価の内訳を出してもらえるか聞いてみてください。

塗料の耐用年数と保証年数は同じですか？

別のものです。耐用年数はメーカーの試験などにもとづく目安、保証年数は工事会社が書面で約束する期間です。当社の外壁塗膜の保証は最長10年で、塗料ごとにお見積り時にご説明します。

用語集に無い言葉を聞きたいときは？

お問い合わせフォームかお電話でお聞きください。見積書の写真があると、その項目が何を指すかをご説明しやすくなります。

見積書のご相談・無料の建物診断

用語の意味が分かると、見積書の比較ができるようになります。他社の見積の確認、これから工事を考えている建物の診断、どちらもご相談ください。現地調査と診断は無料です。

お電話：042-508-3134（9:00〜18:00／日曜定休）
フォーム：お問い合わせ・無料診断のお申し込み（24時間受付）
巧正株式会社／東京都知事許可（般-7）第161006号／〒192-0045 東京都八王子市大和田町6-19-8／八王子市内累計1,000件超の施工実績