コンクリート爆裂の原因と補修工法｜見積書で確認する4つの手続き

鉄筋コンクリートの建物で、外壁の一部が膨れている、あるいは剥がれて中から錆びた鉄筋が見えている。これを「爆裂」と呼びます。八王子・多摩でマンションやビルの大規模修繕を行う巧正株式会社（創業12年・累計1,000件超）が、爆裂が起きる仕組みと補修工法、そして見積書のどこを見ればよいのかをご説明します。

外壁の膨れや剥がれが気になる方は、お電話でもご相談いただけます　042-508-3134　／　無料診断のお申し込み

コンクリートの爆裂とは｜鉄筋が内側から押し出す現象

爆裂は、字面から爆発を連想されることがありますが、爆発ではありません。一般に鉄筋爆裂と呼ばれ、コンクリートの内部にある鉄筋が錆びて膨らみ、かぶりのコンクリートを内側から押し出して剥落させる現象を指します。

鉄筋コンクリートは、圧縮に強いコンクリートと引張に強い鉄筋を組み合わせた構造です。この組み合わせが成立しているのは、コンクリートが強いアルカリ性で、鉄筋を錆から守っているからです。その前提が崩れると、鉄筋は普通の鉄と同じように錆びていきます。

爆裂が問題なのは見た目だけではありません。錆びた鉄筋は断面が減っているため、その部分の構造的な役割が落ちます。さらに剥落したコンクリート片は、共用廊下やバルコニー、庇の下では通行人に当たる危険があります。

爆裂が起きるまでの4段階

爆裂は、ある日突然起きるものではありません。次の4段階を、年単位の時間をかけてゆっくり進みます。どの段階で手を打つかで、費用も工事の規模もまったく変わります。

段階	内部で起きていること	外から見えるサイン	この時点での対処
第1段階	ひび割れから水と空気が入る	髪の毛程度のひび割れ	ひび割れ補修。いちばん安く済む
第2段階	コンクリートが中性化し、鉄筋を守る不動態皮膜が失われる	ほぼ見えない	中性化深さの測定（ドリル法など）
第3段階	鉄筋が錆び始める	ひび割れから錆色の汁、鉄筋に沿った直線のひび割れ	打診で範囲を確定し、部分補修
第4段階	錆が膨らみ、コンクリートを内側から押し出す	膨れ・剥落・鉄筋の露出	斫り・防錆処理・断面修復

この表で見ていただきたいのは、外から見えるサインが出るのは第3段階からだということです。第1段階と第2段階は、表面のひび割れ以外に手がかりがありません。だからこそ、ひび割れの段階で塞いでおくことが最も安い対策になります。

コンクリートの中性化は、空気中の二酸化炭素と水分が原因で進みます。打設した直後のコンクリートは強いアルカリ性で、鉄筋の表面には不動態皮膜という薄い膜ができています。この膜がある限り鉄筋は錆びません。中性化が鉄筋の位置まで達すると、この膜が失われます。

鉄筋がどれくらいの深さにあるかを「かぶり厚さ」と言います。建築基準法施行令第79条では、耐力壁以外の壁と床で2cm以上、耐力壁・柱・はりで3cm以上、直接土に接する部分で4cm以上と定められています。これは最小値で、設計ではここに余裕を見ます。かぶりが薄い部分ほど、中性化が鉄筋に早く届きます。

火災による爆裂は、まったく別の現象です

「爆裂」という言葉は、火災のときにコンクリートが弾け飛ぶ現象にも使われます。こちらは爆裂剥離とも呼ばれ、鉄筋の錆とは仕組みがまったく違います。

火災時の爆裂は、コンクリートの中に含まれる水分が急激に熱せられ、逃げ場を失った水蒸気の圧力で表層が弾け飛ぶものです。火災のあいだの短い時間で起きます。一方、この記事で扱う鉄筋爆裂は年単位で進む劣化です。大規模修繕で問題になるのは後者ですので、混同しないようにしてください。

水が入る5つの入口

中性化のきっかけは、外から入る水と空気です。私たちが調査で最初に見るのは、次の5か所です。

• 外壁のひび割れ…最も多い入口です。幅が広いほど水が入りやすくなります（外壁のひび割れ補修で詳しく解説しています）
• 笠木・パラペットの天端…水が滞留しやすく、しかも上を向いているため紫外線と雨を最も受けます
• 防水層・塗膜の劣化…屋上やバルコニーの防水が切れると、下地のコンクリートが直接水を吸います（屋上防水工事の工法選び）
• 打継目地・伸縮目地のシーリング切れ…目地の底は構造体まで通じています
• 手すり・アンカーの根元…金物とコンクリートの取り合いは動きが出るため、隙間が開きます

実際の工事でも、この5か所は必ず処理します。たとえばアルミ手すりの根元に水抜き穴を設けてグラウト材を注入する止水処理は、下地補修とは別項目で計上されるのが一般的です。塗るだけでは水は止まりません。見積書にこうした止水の行が入っているかを見てください。

爆裂の一歩手前｜見逃されやすい6つのサイン

鉄筋が見えている状態は誰でも気づきます。問題は、その手前で止められるかどうかです。次の6つは、内部で爆裂が進んでいるか、進む直前の可能性があります。

1. 表面がわずかに膨れている…叩くと濁った音がします。すでに内部で押し出しが始まっています
2. ひび割れから錆色の水が流れた跡がある…鉄筋の錆が水と一緒に出てきています。外から見えるサインの中では最も確実です
3. ひび割れが鉄筋に沿って直線に走っている…不規則なひび割れと違い、内部の鉄筋の位置を示しています
4. コンクリート片が落ちている…足元に小さな破片が溜まっていたら、上を見てください
5. 庇や梁の下端が白く粉を吹いている…エフロレッセンスで、水がコンクリートを通り抜けている証拠です
6. タイルの一部だけが浮いている…タイル自体ではなく、下地のモルタルやコンクリートが動いている場合があります

とくに共用廊下の天井、庇の下端、バルコニーの手すり壁の裏側は、日常の目線から外れるため見逃されます。理事会での点検のときは、上を向いて歩いてみてください。

見えているもの	内部の状態	緊急度	対処
髪の毛程度のひび割れ	水の入口ができた	低	次の大規模修繕でまとめて
錆色の汁が流れた跡	鉄筋が錆びている	中	打診して範囲を確定する
鉄筋に沿った直線のひび割れ	内部で膨張が始まっている	中	打診して範囲を確定する
表面の膨れ（叩くと濁った音）	押し出しが始まっている	高	落ちる前に斫って処理する
コンクリート片が落ちている	すでに剥落が起きている	高	頭上なら当日中に除去する
鉄筋が見えている	かぶりが失われている	高	断面修復が必須

補修の5工程｜斫りから断面修復まで

爆裂部の補修は、業界ではエポキシ樹脂モルタルによる断面修復と呼びます。工程は次の5つです。

1. 脆くなった部分を斫る

ハンマーやハツリ機で、浮いている部分を落とします。叩いてみると、外から見えていた範囲より広がることがほとんどです。健全なコンクリートが出るまで落とし切らないと、あとで同じ場所が再発します。

2. 鉄筋の錆を落とす

露出した鉄筋の錆を、ワイヤーブラシやディスクサンダーで削り落とします。錆が少しでも残っていると、そこから再び進行します。鉄筋の裏側にも手を入れる必要があるため、周りのコンクリートを少し余分に斫ることになります。

3. 防錆処理をする

鉄筋に防錆材を塗布します。この工程を省く見積があれば、必ず確認してください。斫って埋め戻すだけでは、鉄筋は同じ環境に戻るだけです。

4. エポキシ樹脂モルタルで断面を復旧する

プライマーを塗ってから、エポキシ樹脂モルタルやポリマーセメントモルタルを充填して成形します。既存の面と段差ができないよう、下地の勾配に合わせて仕上げます。深い箇所は一度に厚く塗らず、数回に分けます。

5. 模様合わせ（肌合わせ）をする

補修した箇所だけ平らになっていると、塗装後に跡が浮き上がります。周囲の吹付の模様に合わせてパターンを付ける工程を脆弱塗膜部肌合せと呼び、見積上も独立した項目になります。仕上がりの見え方を左右するのはここです。見積書にこの行が入っているかを確認してください。

ひび割れは幅で工法が変わります

爆裂の入口であるひび割れの補修は、ひとつの工法ではありません。幅と場所によって3つに分かれます。見積書がこの区分になっていれば、現地をきちんと見ている証拠です。

ひび割れの幅・場所	工法	内容	見積の単位
幅0.5mm未満	擦り込み工法	微弾性の材料をすり込んで表面を塞ぐ	m
幅0.5mm以上	Uカット・シール充填（ボンドOGS工法など）	U字に切り広げ、可とう性のあるシール材を充填する	m
幅0.5mm以上かつ構造部	エポキシ樹脂低速低圧注入	時間をかけて樹脂を奥まで送り込み、内部から一体化させる	m

実務では、大半が最も軽い擦り込み工法で済むことが多くなります。Uカットや樹脂注入が必要になるのは、幅の広いひび割れや構造部に限られるためです。この3行が別々に立っていて、それぞれ何mかが書かれているかを見てください。

逆に言えば、見積書に「ひび割れ補修 一式」としか書かれていない場合、この3つのどれで何m施工するのかが決まっていません。他社と金額を比べても意味がなくなります。

浮きはピンニングで留める｜本数の基準

爆裂の手前に「浮き」があります。コンクリートやモルタルが下地から離れているものの、まだ落ちてはいない状態です。これを留めるのがアンカーピンニングエポキシ樹脂注入工法です。

浮いている部分に穴を開け、アンカーピンを差してエポキシ樹脂を注入し、下地に縫い付けます。ここで見積の差が出るのが、1㎡あたり何本打つかという本数基準です。

部位・状態	アンカーピンの本数基準
塗装面のモルタル浮き（指定部）	25本／㎡
塗装面のモルタル浮き（一般部）	16本／㎡
塗装面のモルタル浮き（狭幅部）	5本／m
モルタル笠木の浮き（幅300mm以下）	6本／m
モルタル笠木の浮き（幅300mm超）	16本／㎡
タイル面の浮き（指定部）	50本／㎡
タイル面の浮き（一般部）	25本／㎡
タイル面の浮き（狭幅部）	5本／m

部位と状態によって、本数は次のように使い分けられます。指定部というのは、剥落したときに人に当たる可能性が高い箇所です。庇の下端や共用廊下の天井、外部階段の裏側などが該当し、一般部より本数を増やします。実際の本数は工法の仕様や設計者の指定によって変わります。

見積書では、塗装面のモルタル浮きと笠木のモルタル浮きが別の行に分かれます。タイル面はさらに別基準で、浮き面積0.25㎡未満はピンニング、0.25㎡以上は斫って貼り替えという分岐になります（詳しくは外壁タイルの浮き補修）。いずれも外壁の打診調査で範囲を確定してから本数が決まります。

なぜ「一式」ではなく実数精算なのか

下地補修の見積で、管理組合の方に必ずお伝えしていることがあります。爆裂・欠損・浮き・ひび割れの数量は、見積の時点では確定できません。

理由は単純で、見積のための現地調査では地上や屋上から届く範囲しか見られないからです。外壁の全面を打診できるのは、足場が架かってからです。上階の中間部やバルコニーの内側は、それまで誰も叩けません。

そのため、実数精算とする見積書では下地補修の項目に「※実数精算」と入ります。見積時は概算数量を入れておき、足場が架かった後に全面を打診してマーキングし、確定した数量で精算するという意味です。増えることもあれば、減ることもあります。

ここで管理組合が確認すべきなのは、金額そのものより手続きが決まっているかです。

1. 調査・マーキングが独立した項目で入っているか…「調査・マーキング（図面作成共）」が、補修対象の面と同じ面積で計上されているかを見てください。図面が残らなければ、あとから数量を検証できません
2. 単価が部位別・工法別に決まっているか…数量が動いても単価が決まっていれば、精算額は自動的に決まります
3. 増減の報告と承認のタイミングが決まっているか…打診完了後に数量表と図面を提出し、理事会で確認してから着手する流れが一般的です
4. 予備費をどこに置くか合意しているか…実数精算がある以上、総額が動く前提で予算を組む必要があります

この4つが決まっていれば、数量が増えても「言った・言わない」になりません。総会での決議と合意形成の段階で、あらかじめ説明しておくことをおすすめします。

放置するとどうなるか

爆裂を1周期先送りした場合に何が起きるかを、順に並べます。

まず範囲が広がります。錆は鉄筋を伝って進むため、点だったものが線になります。1箇所の補修で済んだものが、数メートルの帯になると、斫る量も充填する量も跳ね上がります。

次に鉄筋の断面が減ります。錆びて膨らんだ鉄筋は、元の鉄が失われた結果として膨らんでいます。減り方が大きい場合、防錆処理だけでは足りず、鉄筋を足す（添え筋）判断が必要になることがあります。この判断は構造の領域なので、必要に応じて建築士や構造の専門家に確認します。

そして剥落の危険が現実になります。共用廊下の天井や庇の下は、住民と来訪者の頭上です。剥落で人身事故が起きた場合、建物の管理責任が問われることがあります。個別の判断は管理会社や弁護士にご確認ください。特定建築物の定期調査で、条件に応じて外壁の全面打診が求められることがあるのも、この危険があるためです（対象や条件は建物によって異なります）。

なお、爆裂が進んでいる建物では、防水層の切れや目地のシーリング切れも同時に起きていることがほとんどです。入口を塞がずに爆裂だけ直しても、次の周期でまた同じ場所が出ます。下地補修・シーリング・防水・塗装をひとつの工事としてまとめる理由がここにあります。

似た症状との見分け方

外壁の異常はすべてが爆裂ではありません。現地で見分けるポイントを整理しました。

症状	見た目	打診棒で叩くと	原因	対処
爆裂	膨れ→剥落→鉄筋の露出	濁った音	鉄筋の腐食による膨張	斫り・防錆処理・断面修復
浮き	見た目はほとんど変わらない	濁った音	下地との付着が切れている	アンカーピンニング注入
エフロレッセンス	白い粉やつらら状の析出物	変化なし	水がコンクリートを通り抜けている	水の経路を止める
欠損	角や面が欠けている	―	衝撃・凍害・施工不良	エポキシ樹脂モルタルで断面修復
ひび割れ	線状の割れ	―	乾燥収縮・不同沈下・構造的な力	幅と場所で工法を選ぶ

迷ったら、打診棒で叩いてみるのが最も確実です。健全な部分は高く硬い音、浮いている部分は低く濁った音がします。この違いは、慣れれば誰でも聞き分けられます。

見積書全体の読み方（総括表・工事区分・数量の単位・一式の扱い）は、大規模修繕の見積書の見方にまとめています。下地補修の数量がなぜ確定しないのかも、そちらで全体像から確認できます。

よくあるご質問

Q. 築何年くらいで爆裂が出ますか？

一律には言えません。かぶり厚さ、外壁の仕上げ、方位、雨掛かりの条件で大きく変わります。ただ、私たちが見てきた範囲では、1回目の大規模修繕（一般に12〜15年周期）で下地補修が計上されない建物は多くありません。2回目以降は箇所数が増える傾向があります。築年数より、ひび割れの状態と打診の結果で判断してください。周期の考え方は長期修繕計画書の見方で解説しています。

Q. 爆裂の補修はDIYできますか？

おすすめしません。斫る範囲の判断、鉄筋の錆の落とし切り、防錆処理の選定が仕上がりを決めるためです。とくに斫り不足のまま埋め戻すと、数年で同じ場所が再発します。表面のごく浅いひび割れであれば、市販の補修材で塞ぐ選択肢もあります。

Q. 補修した箇所は目立ちますか？

模様合わせ（肌合わせ）をきちんと行い、全面を塗り替えれば、ほとんど分からなくなります。逆に、補修箇所だけを部分的に塗って終わりにすると、色と艶の差が残ります。下地補修と外壁塗装を同じ工事で行うのは、この理由もあります。

Q. 見積書の「一式」は何が問題ですか？

数量と単価が分からないため、他社と比較できず、精算のときに増減の根拠も示せません。下地補修は実数精算が前提の工種なので、「一式」だと工事後に金額が動いたときに説明がつかなくなります。部位別・工法別の数量と単価が入っているかを確認してください。

Q. 足場を架けずに補修できませんか？

箇所数が少なく位置が限られていれば、ロープアクセスで対応できる場合があります。ただし全面の打診をして範囲を確定する必要がある建物では、結局は足場か全面のロープアクセス調査が必要です。判断材料は、ロープアクセスと足場の比較記事にまとめています。

Q. 爆裂が見つかったら、すぐに工事が必要ですか？

頭上に位置する箇所（共用廊下の天井、庇の下端、外部階段の裏）で剥落しそうな状態なら、大規模修繕を待たずに先行して落としておく判断があります。それ以外は、次の大規模修繕にまとめたほうが足場を1回で済ませられます。危険な箇所だけ先に、残りはまとめてが現実的な進め方です。

八王子・多摩の下地補修は巧正株式会社へ

巧正株式会社は、東京都八王子市を拠点に、マンション・ビル・工場の大規模修繕を元請け一貫体制で行っています。創業12年、八王子での施工実績は累計1,000件を超えました。建設業許可は東京都知事許可（般-7）第161006号です。

保証は、屋上防水が平場10年・立上り5年、外壁塗膜が10年です（下地補修は仕上げ材の保証に含めてお出しします）。下地補修については、打診とマーキングを行い、部位別・工法別の数量表と図面をお出しするところから始めます。数量の根拠が残るので、実数精算になっても増減の理由を理事会でご説明いただけます。他社の見積書をお持ちいただいてのご相談も承っています（管理組合の大規模修繕）。

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