外壁タイルの浮き補修｜ピンニングと貼り替えの分かれ目は0.25㎡

外壁のタイルを打診棒で叩くと、場所によって音が違います。低く濁った音がする部分が「浮き」です。八王子・多摩でマンションやビルの大規模修繕を行う巧正株式会社（創業12年・累計1,000件超）が、タイルの浮きをどう見つけ、どこで工法が分かれ、見積書のどこを見ればよいのかをご説明します。

タイルの浮きや剥落が気になる方は、お電話でもご相談いただけます　042-508-3134　／　無料診断のお申し込み

外壁タイルの浮きとは｜どの層で剥がれているのか

外壁のタイルは、コンクリートの躯体に直接貼られているわけではありません。躯体 → 下地モルタル → 張付けモルタル → タイルという層で構成されています。この層のどこかで付着が切れた状態が「浮き」です。

浮いていても、しばらくは落ちません。周りのタイルと目地でつながっているためです。しかし付着が切れた面積が広がると、ある日まとまって剥落します。共用廊下や庇の下、エントランス周りでは、通行人に当たる危険があります。

そして浮きは、外から見ても分かりません。タイルの表面はきれいなままです。叩いてはじめて分かるという点が、ひび割れや欠損との決定的な違いです。

浮きは3種類ある｜陶片浮き・張付けモルタル浮き・下地モルタル浮き

どの層で剥がれているかによって、浮きは一般に3つに分類されます。見た目はどれも同じで、打診音もよく似ています。見積書では、このうち陶片浮きが独立した項目になっていることが多くあります。

浮きの種類	剥がれている場所	見た目	見積での扱い
陶片浮き	タイルと張付けモルタルの界面	変わらない。叩くと分かる	「陶片浮き部補修　タイル貼替」 面積によらず貼り替え
張付けモルタル浮き	張付けモルタルと下地モルタルの界面	変わらない。叩くと分かる	いずれも「タイル浮き補修」 0.25㎡未満はピンニング／0.25㎡以上は斫り貼替
下地モルタル浮き	下地モルタルと躯体の界面	変わらない。叩くと分かる	同上

ていねいな見積書では、この違いが項目として分かれています。「陶片浮き部補修 タイル貼替」と「ひび割れ・欠損部補修 タイル貼替」が別の行で計上され、さらに「タイル浮き補修 浮き面積0.25㎡未満／0.25㎡以上」が別項目になっている、という形です。

逆に言えば、見積書がこの区分になっていない場合、現地でどこまで見分けたのかが分かりません。「タイル補修 一式」では、何をどれだけ直すのかが決まっていないことになります。

なぜタイルは浮くのか｜4つの原因

タイルの浮きは施工不良だけが原因ではありません。年数の経った建物では、次の4つが重なって進みます。

1. 温度変化による伸縮の差…タイル・モルタル・コンクリートは伸び縮みの量が違います。日射を受ける南面と西面は、1日のうちに大きく動きます
2. 水の侵入…目地やひび割れから入った水が層の間に溜まり、付着を弱めます。冬季に凍れば体積が増えて押し広げます
3. 下地の挙動…躯体のひび割れや打継部の動きが、そのままタイル面に伝わります。鉄筋の爆裂が起きている場所では、その周囲のタイルも押し出されます
4. 施工時の圧着不足…張付けモルタルが十分に回っていない箇所は、竣工時から付着が弱いままです。浮きが特定の階や面に集中している場合、この可能性があります

原因	現れ方	見分けの手がかり
温度変化による伸縮差	広い面に散らばって出る	日射の強い南面・西面に多い
水の侵入	目地・ひび割れ・打継部の周辺に出る	白華や雨だれの跡が近くにある
下地の挙動	線状・帯状に並んで出る	躯体のひび割れや打継部に沿う
施工時の圧着不足	特定の階・特定の面に固まって出る	同じ工区だけ集中している

調査のときに私たちが見ているのは、浮きの箇所数だけではありません。どこに集中しているかです。南面や西面だけに出ているのか、打継部に沿って出ているのか、特定の階に固まっているのかで、原因の見当がつきます。

浮きを見つける方法｜打診調査とマーキング

浮きの範囲を確定する方法は打診です。打診棒（テストハンマー）でタイル面を叩き、音の違いで判別します。健全な部分は高く硬い音、浮いている部分は低く濁った音がします。

叩いて浮きを見つけたら、その場でマーキングします。範囲を白墨やテープで囲い、面積を測り、図面に落とします。この作業があってはじめて、ピンの本数と貼り替えの枚数が決まります。

問題は、外壁の全面を叩くには足場が要ることです。地上や屋上から届く範囲だけでは、上階の中間部やバルコニーの内側は誰も叩けません。足場を架けない場合はロープアクセスやゴンドラを使います。

見積書では、「調査・マーキング」が独立した項目として、補修対象のタイル面と同じ面積で計上されているかを見てください。ここが部分的な数量になっている、あるいは項目そのものがない見積書は、どの範囲を叩くのかを確認する価値があります。

また、外壁のタイルは1種類とは限りません。面ごとに違うタイルが使われていたり、共用廊下側が別の行で計上されていたりします。どの行がどの範囲を指しているのかが分かるように書かれているかも、あわせて見てください。

なお、一定規模の建築物では、竣工から一定期間を経た外壁について、定期調査報告のなかで全面打診等が求められることがあります。対象や時期は建物の用途・規模によって異なりますので、詳しくは外壁の打診調査が義務になる条件をご覧ください。

工法の分かれ目は「浮き面積0.25㎡」

ここがこの記事の核心です。見積書では「タイル浮き補修」が浮き面積0.25㎡未満と0.25㎡以上の2行に分かれ、それぞれ別の工法が指定されます。0.25㎡は、おおよそ50cm×50cmの正方形です。

浮き面積（1箇所）	工法	内容	見積の単位
0.25㎡未満	アンカーピンニングエポキシ樹脂注入工法	穿孔し、樹脂を注入してアンカーピンで下地に留める。既存タイルは残す	本
0.25㎡以上	斫り・下地補修・タイル貼替	浮き部を撤去し、下地を作り直して新しいタイルを貼る	㎡

0.25㎡未満は、タイルを剥がしません。浮いている部分に穴を開け、アンカーピンを差してエポキシ樹脂を注入し、下地に縫い付けます。既存のタイルがそのまま残るため、色や柄の違いが出ません。

0.25㎡以上は、斫って貼り替えます（張替えとも呼びます）。下地から作り直し、新しいタイルを貼ります。理由は示されていませんが、範囲が広がるほどピンとピンの間に留まらない部分が残るため、というのが一般的な考え方です。

見積書でこの2つを見分ける方法があります。単位が違います。ピンニングは「本」、貼り替えは「㎡」です。単位を見れば、その業者がどちらの工法をどれだけ見込んでいるかが分かります。逆に、両方が同じ単位でひとつの行にまとめられていれば、その内訳を求めてください。

アンカーピンニングエポキシ樹脂注入工法の5工程

0.25㎡未満の浮きに使う工法です。名前は長いのですが、やっていることは「穴を開けて、樹脂を入れて、ピンで縫う」だけです。ここから先は、この工法の一般的な手順の説明です（使用する材料・ピンの仕様・穿孔の径などは、設計図書と工法の仕様によって決まります）。

1. 穿孔（せんこう）する

浮いている範囲に穴を開けます。穴はタイルと下地を抜けて、躯体まで届かせるのが基本です。躯体まで届いていなければ、留める相手がありません。どの深さまで穿孔するかは、浮いている層の位置と工法の仕様で決まります。

穴を開ける位置は、タイルの中央より目地部分を狙うほうが、仕上げたあとに穴が目立ちません。位置の指定も設計図書によります。

2. 孔内を清掃する

穴の中に残った切粉を除去します。この工程を省くと、樹脂が粉の上に乗ってしまい、接着しません。外からは見えない工程なので、省略されても分かりません。

3. エポキシ樹脂を注入する

穴から専用のノズルでエポキシ樹脂を注入します。樹脂は穴の中だけでなく、浮いて空いている層の隙間にも回り込みます。この樹脂が、剥がれていた面を接着し直す役割を持ちます。

4. アンカーピンを挿入する

樹脂が固まる前にアンカーピンを差し込みます。樹脂だけでは、面で接着はできても、剥落を物理的に止める力にはなりません。ピンが躯体とタイル面を機械的に縫い留めます。ピンの材質・径・長さは工法の仕様で決まります。

5. 穴を仕上げる

穴の口を塞ぎ、周囲の色に合わせます。目地に開けていれば、仕上げ後はほとんど分かりません。この最後の一手で、補修跡が見えるか見えないかが決まります。

アンカーピンの本数は、部位によって変わります

ピンニングで見積の差が出るのは、1㎡あたり何本打つかです。ていねいな見積書では、この本数が部位ごとに明記されています。

部位・状態	数え方	本数の考え方
タイル面の浮き（指定部）	1㎡あたり◯本	剥落したときに人に当たる可能性が高い箇所。本数が多く設定されます
タイル面の浮き（一般部）	1㎡あたり◯本	それ以外のタイル面。標準の本数です
タイル面の浮き（狭幅部）	1mあたり◯本	幅の狭い部分は、面積ではなく長さで数えます

指定部と一般部の区分は、設計図書で指定されます。一般には、剥落したときに人に当たる可能性が高い箇所が指定部とされます。共用廊下や庇の下、エントランス周りがこれにあたります。区分が変われば、同じ面積の浮きでもピンの本数が変わります。

ていねいな見積書では、規格欄に「エポキシ樹脂注入ピンニング工法　◯〜◯本／㎡」と幅で書かれ、注記として指定部・一般部・狭幅部それぞれの本数が明記されています。本数の根拠が書面に残っているかどうかを見てください。

タイル面ではないモルタル面（吹付・塗装の外壁や笠木）の浮きにも、別の本数基準が定められています。そちらはコンクリート爆裂の原因と補修工法の記事にまとめました。

見積書を比べるときは、金額の前にこの本数基準が書かれているかどうかを見てください。書かれていなければ、同じ「ピンニング一式」でも中身がまったく違う可能性があります。

0.25㎡以上は斫って貼り替える｜工程と注意点

浮きが0.25㎡以上に広がっている場合は、斫り・下地補修・タイル貼りという順で作り直します。

1. 斫る…浮いているタイルと張付けモルタルを撤去します。健全な部分との境目まで落とし切ります
2. 下地を補修する…露出した下地を処理し、面を作り直します
3. タイルを貼る…タイルを貼ります。規格欄に「有機系接着剤・専用目地材」のように材料が指定されます
4. 目地を詰める…専用の目地材を充填し、周囲の目地幅・色に合わせます

この工法で管理組合の方が気にされるのは、ほぼ例外なく「色が合うのか」です。実際、既存のタイルは長年の紫外線と汚れで、竣工時とは違う色になっています。新品を貼ると、そこだけ浮いて見えます。

補修用タイルは「窯」単位で作る｜同じタイルが手に入らないとき

色を合わせる方法は、近似のタイルを特注で焼くことです。ここで出てくるのが「窯（かま）」という単位です。

見積書には「補修用タイル材料費　近似特注品製作」という行が入り、その単位が「窯」になります。枚数でも㎡でもありません。1回の焼成でまとめて作るため、必要枚数が少なくても1窯という数え方になります。

複数種類のタイルが使われている建物では、補修が必要な種類ごとに窯を分けて計上されます。逆に、洗浄しか計上されていない区分には補修用タイルの行が付きません。どのタイルに補修用の材料が用意されているかを確認してください。

見積書の区分の例	規格欄に書かれること	補修用タイルの行
外壁タイル（1）	四五三丁掛けリブ付き　2色MIX　施釉　など	近似特注品　◯窯
外壁タイル（2）	二丁掛け　3色MIX　無釉　など	近似特注品　◯窯
外壁タイル（3）	玄関廻り・門柱など、範囲の限られた区分	洗浄のみで、行がないことも

築年数が経った建物では、当時のタイルと同じ製品が手に入らないことがあります。「近似特注品製作」とあるのは、既存のタイルに合わせて新たに焼くという指定です。既存のタイルを持ち込み、色・寸法・表面の質感を合わせて製作します。

ただし完全に同じ色にはなりません。焼き物なので、同じ窯の中でも一枚ごとに色に幅が出ます。ここで効いてくるのが、もとのタイルの仕様です。「2色MIX」「3色MIX」のように複数の色を混ぜて貼る仕様であれば、色に幅があること自体が意匠なので、近似品を混ぜても目立ちにくくなります。

逆に、単色で均一なタイルの建物は、貼り替え箇所が目立ちやすくなります。この場合は「貼り替えを最小限にしてピンニングで残す」判断が有効になることがあります。工法の選択は、安全性だけでなく仕上がりの見え方も含めて決まります。お手元の見積書の規格欄に「◯色MIX」と書かれているかどうかを見てみてください。

なぜタイル補修は「一式」ではなく実数精算なのか

タイル補修の見積で、管理組合の方に必ずお伝えしていることがあります。浮き・陶片浮き・ひび割れ・欠損の数量は、見積の時点では確定できません。

理由は単純で、見積のための現地調査では地上や屋上から届く範囲しか叩けないからです。外壁の全面を打診できるのは、足場が架かってからです。

そのため、見積書では該当項目に「※実数精算」と入ります。見積時は概算数量を入れておき、足場設置後に全面を打診してマーキングし、確定した数量で精算するという意味です。増えることもあれば、減ることもあります。

実数精算になりやすいのは、ひび割れ欠損部の貼り替え・陶片浮きの貼り替え・ピンニング・0.25㎡以上の貼り替え・目地欠損です。一方で、調査・マーキングと薬品洗浄、補修用タイルの製作は、面積や窯数が先に決まる項目になります。どの行に「実数精算」が付いているかを確認してください。

ここで管理組合が確認すべきなのは、金額そのものより手続きが決まっているかです。

1. 調査・マーキングが独立した項目で入っているか…図面が残らなければ、あとから数量を検証できません
2. 単価が工法別・部位別に決まっているか…数量が動いても単価が決まっていれば、精算額は自動的に決まります
3. 増減の報告と承認のタイミングが決まっているか…打診完了後に数量表と図面を提出し、理事会で確認してから着手する。巧正ではこの流れをおすすめしています
4. 予備費をどこに置くか合意しているか…実数精算がある以上、総額が動く前提で予算を組む必要があります

この4つが決まっていれば、数量が増えても「言った・言わない」になりません。総会での決議と合意形成の段階で、あらかじめ説明しておくことをおすすめします。

洗浄・透明塗膜防水との順番

タイル面の工事は、浮きの補修だけで終わりません。大規模修繕では補修 → 洗浄 → 保護という順で進みます。補修で下地を直してから洗い、洗って汚れを落としてから保護材を塗る、という順序です。

見積書でも、タイル補修工事の中に「タイル面特殊薬品洗浄（高圧水洗浄・一部薬品洗浄）」が同じ工種として並びます。補修とセットで組まれる項目です。

洗浄は、汚れを落とすためだけの工程ではありません。白華（エフロレッセンス）を除去し、この後に塗る材料の付着を確保する役割があります。詳しくはタイルの薬品洗浄（酸洗い）とはをご覧ください。

そのうえで、タイル面に透明の塗膜防水をかける選択肢があります。タイルの意匠を残したまま、水の侵入を止める工法です。浮きの原因の多くに水が関わる以上、入口を塞がなければ次の周期でまた同じことが起きます。セブンSとは｜外壁タイルの透明塗膜防水で工程を解説しています。

参考：別の建物での「洗浄 → 保護」の工程

下の3枚は、八王子市内のマンションで行った外壁タイルの透明塗膜防水の工程です。タイルの浮き補修の写真ではありませんが、洗浄から保護までの流れの参考としてご覧ください。

放置するとどうなるか

タイルの浮きを1周期先送りした場合に何が起きるかを、順に並べます。

まず範囲が広がります。浮きは点では止まりません。付着が切れた縁から順に、周囲へ広がっていきます。0.25㎡未満だったものが0.25㎡以上になれば、ピンニングでは済まず貼り替えになります。工法が変わる＝費用の考え方が変わるということです。

次に水が入り続けます。浮いた層の隙間は水の通り道です。躯体まで届けば、鉄筋が錆びて爆裂につながります。タイルの下で起きるため、外からは見えません。

そして剥落します。タイル1枚は小さくても、高所から落ちれば危険です。共用廊下や庇の下、エントランス周りは住民と来訪者の頭上です。剥落で人身事故が起きた場合、建物の管理責任が問われることがあります。個別の判断は管理会社や弁護士にご確認ください。

なお、浮きが進んでいる建物では、目地のシーリング切れや躯体のひび割れも同時に起きていることがほとんどです。入口を塞がずにタイルだけ留めても、次の周期でまた同じ場所が出ます。下地補修・タイル補修・シーリング・塗装・防水をひとつの工事としてまとめる理由がここにあります。

似た症状との見分け方

タイル面の異常はすべてが浮きではありません。現地で見分けるポイントを整理しました。

症状	見た目	打診棒で叩くと	原因	対処
浮き	変わらない	低く濁った音	どこかの層で付着が切れている	0.25㎡で工法を分ける
陶片浮き	変わらない	低く濁った音	タイルと張付けモルタルの剥離	該当タイルを貼り替える
ひび割れ・欠損	タイルが割れている・欠けている	―	衝撃・下地の挙動・凍害	該当タイルを貼り替える
白華（エフロレッセンス）	白い粉やつらら状の析出物	変化なし	水がタイルの裏を通り抜けている	薬品洗浄と水の経路の止水
目地の欠損	目地材が痩せて落ちている	―	経年劣化・水の通過	目地欠損部補修

迷ったら、打診棒で叩いてみるのが最も確実です。見た目が同じでも、音がまったく違います。この違いは、慣れれば誰でも聞き分けられます。

単位や「一式」表記の読み方など、見積書そのものの構造は大規模修繕の見積書の見方で解説しています。タイル以外の工種とあわせて確認するときにお使いください。

よくあるご質問

Q. 築何年くらいでタイルの浮きが出ますか？

一律には言えません。方位、雨掛かりの条件、竣工時の施工品質、これまでの修繕履歴で大きく変わります。同じ築年数でも、南面・西面にだけ集中している建物もあれば、特定の階に固まっている建物もあります。築年数から推し量るより、打診してみるほうが確実です。

Q. 浮いているかどうか、自分で確認できますか？

手の届く範囲であれば、打診棒がなくても指の関節や硬いもので軽く叩いて音の違いを聞くことはできます。ただし強く叩くとタイルを割りますし、高所は足場なしでは確認できません。目安をつけるまでにとどめ、範囲の確定は専門の調査にお任せください。

Q. ピンニングと貼り替えでは、どちらが長持ちしますか？

どちらが優れているという関係ではなく、浮きの面積で使い分けるものです。0.25㎡未満の浮きは、ピンニングで留めるほうが既存のタイルが残るぶん仕上がりが揃います。0.25㎡以上は貼り替えになります。範囲が広がるほど、ピンとピンの間に留まらない部分が残るためです。

Q. タイルが廃番です。同じものは手に入りますか？

同一製品は入手できないことがほとんどです。既存のタイルを持ち込み、色・寸法・質感を合わせた近似品を特注で製作します。単位は「窯」で、必要枚数が少なくても1窯分の製作になります。複数種類のタイルが使われている建物では、補修が必要な種類ごとに製作します。

Q. 見積書のどこを見れば、きちんと調査しているか分かりますか？

3か所あります。1つ目は調査・マーキングが独立した項目で、補修対象のタイル面と同じ面積が入っているか。2つ目は0.25㎡未満（本）と0.25㎡以上（㎡）で単位が分かれているか。3つ目はアンカーピンの本数基準が書かれているか。この3つが揃っていれば、現地を見たうえで積算した見積書です。

Q. 打診で数量が増えたら、追加費用はどうなりますか？

実数精算の項目は、確定した数量に契約時の単価を掛けて精算します。増える場合も減る場合もあります。着工前に「増減の報告と承認のタイミング」を決めておくことが重要です。打診完了後に数量表と図面を提出し、理事会でご確認いただいてから着手する流れをおすすめしています。

八王子・多摩でタイルの浮きにお困りの方へ

巧正株式会社は、八王子市大和田町を拠点に創業12年・累計1,000件超の実績で、マンション・ビル・工場の大規模修繕を元請け一貫体制で行っています。建設業許可は東京都知事許可（般-7）第161006号です。

タイルの浮きは、打診して範囲を確定するまで規模が分かりません。まず現地を見て、部位別・工法別の数量表と図面をお出しします。他社の見積書をお持ちの場合、その内訳の読み方からご説明します。

保証は工事の種類ごとに定めています。外壁塗装は塗膜10年、屋上防水は平場10年・立上り5年です。タイル補修の保証の範囲は工事の内容によって変わりますので、お見積りの際にご説明します。

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