大規模修繕は足場なしで可能か｜ロープアクセス工法の条件と費用

マンションやビルの大規模修繕で「足場を組まずに工事できないか」と相談されることが増えました。足場を架けない工法は確かに存在しますが、どんな建物でも使えるわけではなく、下がる費用にも上限があります。八王子を拠点にマンション・ビル・工場の修繕を元請けとして手がける巧正株式会社が、ロープアクセス工法と足場工法を、法令・費用・工期・使える建物の条件から整理しました。

足場が架けられるか・ロープで足りるかの現地確認は無料です（相見積もり歓迎）／お電話 042-508-3134（9:00〜18:00／日曜定休）

管理組合・オーナーが最初に気にすること

大規模修繕の検討が始まると、ご相談の入口はだいたい次の3つに集約されます。

• 足場の費用が大きい……見積の中で仮設工事が占める割合が想像より大きかった
• 工期中の生活への影響……窓が覆われる期間、人が外を歩く期間をできるだけ短くしたい
• 組立・解体時の音……近隣への挨拶や苦情対応の負担を減らしたい

この3つに対して「足場を架けない工法」が選択肢に挙がります。ただし、足場を架けない＝安く早く静かに終わる、とは限りません。順に、何が本当に変わって何が変わらないのかを見ていきます。

無足場工法は1つではない

「無足場工法」は総称で、中身は複数あります。相見積もりを取ると、会社によって前提にしている工法が違うことがあり、そのまま金額だけを比べると噛み合いません。

呼び方	作業のしかた	法令上の位置づけ
ロープアクセス工法	屋上の支持物からロープを垂らし、身体保持器具で吊り下がって作業する	ロープ高所作業（労働安全衛生規則 第539条の2〜第539条の9）
ブランコ工法	ブランコ台（座板）を身体保持器具として吊り下がって作業する	同じくロープ高所作業。厚生労働省の通達でもブランコ台は身体保持器具の例として挙げられている
ゴンドラ	屋上に設置した機械で作業床（ケージ）ごと昇降する	作業床（ケージ）があるため、「作業床を設けることが困難なところ」を要件とするロープ高所作業には当たらない

実務で気をつけたいのは、ロープアクセスとブランコは法令上は同じ「ロープ高所作業」として扱われる点です。呼び方が違っても、守るべき手順は同じです。一方でゴンドラは作業床がある設備なので、ロープ高所作業とは前提そのものが違います。設置の可否は屋上の状況によるため、個別に確認が必要です。

見積書に「無足場工法一式」とだけ書かれている場合は、どの方式を想定しているのかを確認してください。方式が変われば、必要な屋上の条件も、できる工事の範囲も変わります。見積書全体の読み方は「大規模修繕の見積書の見方」で整理しています。

ロープアクセスは法令で手順が決まっている作業

ロープ高所作業は、労働安全衛生規則の第539条の2から第539条の9で、事業者が講じるべき措置が具体的に定められています。「ロープで下りて塗る」だけの作業ではありません。

条文	定められている内容
第539条の2	ライフラインの設置（メインロープとは別に、要求性能墜落制止用器具を取り付けるロープを設ける）
第539条の3	メインロープ等の強度等（著しい損傷・摩耗・変形・腐食がないものを使用。メインロープとライフラインはそれぞれ異なる支持物に緊結）
第539条の4	調査及び記録（作業箇所と下方の状況、支持物の位置と状態、通路の状況、切断のおそれのある箇所）
第539条の5	作業計画（作業の方法と順序、人数、支持物の位置、ロープの種類・強度・長さ、切断防止措置ほか）
第539条の6	作業指揮者（作業を指揮する者を定め、第539条の3第2項の措置が講じられているかの点検と、要求性能墜落制止用器具・保護帽の使用状況の監視を行わせる）
第539条の7	要求性能墜落制止用器具の使用（ライフラインに取り付ける）
第539条の8	保護帽の着用
第539条の9	作業開始前点検（その日の作業開始前に、メインロープ等・要求性能墜落制止用器具・保護帽の状態を点検する）

あわせて、ロープ高所作業は特別教育の対象です（厚生労働省 基発0805第1号）。管理組合やオーナーの側から見ると、「作業計画は定めていますか」「作業指揮者は誰ですか」「作業開始前点検はどう行いますか」と聞けるということです。ここまでは法令が事業者に求めている事項なので、答えられない業者は候補から外す判断材料になります。

ひとつ注意点があります。法令が求めているのは「計画を定めること」「点検すること」であって、その記録を発注者に提出することまでは求めていません。作業計画書の写しや点検記録の提出を受けたい場合は、契約上の取り決めとして見積の段階で条件に入れてください。

なお、条文の内容は改正されることがあります。発注前の最終確認は、e-Gov法令検索などで現行条文をご確認いただくか、専門家にご相談ください。

足場工法でできること・できないこと

建物の外周に部材を組み上げ、職人が立って作業できる作業床を確保する工法です。日本のマンション大規模修繕で広く採用されてきた方法です。

• 作業床がある……複数の職人が同時に並行して作業できる
• 施工範囲に制限が少ない……屋上から1階まわりまで届く
• 重い材料・大きな道具を扱える……タイル張り替え、シーリングの全面打ち替え、下地補修に向く
• 足元が安定する……打診や目視の精度を確保しやすい

一方で、仮設工事の費用が発生し、組立と解体の日数が工期に加わります。組立・解体時には金属音が出ますし、工事期間中は窓の外に部材とメッシュシートが入ります。足場は外部から建物に上がる経路にもなるため、施錠・センサー・シートの仕様といった防犯面の取り決めも必要になります。

ロープアクセス工法でできること・できないこと

屋上の堅固な支持物に、メインロープ（身体保持器具を取り付けるロープ）とライフライン（要求性能墜落制止用器具を取り付けるロープ）の2本をそれぞれ別の支持物に緊結し、職人が吊り下がって作業します。当社の経験では、ビルの窓清掃や調査で使われてきた技術が外壁修繕にも用いられるようになったという流れです。

• 足場の材料費・組立解体費・運搬費がかからない
• 組立と解体の日数が工期に入らない
• 窓を長期間覆わない……作業している面・時間帯だけ人が下りてくる
• 足場を建てる地上のスペースが要らない……隣地との離れが取れない面でも作業できる場合がある
• 面単位で区切って進めやすい……稼働中の工場や営業中の店舗で、面ごとに順番に施工する組み方ができる

できないこと・弱いことも明確です。吊り下がった姿勢で扱える材料と道具に限られるため、タイルの大量張り替えや厚みのある下地補修には向きません。同時に壁面へ入れる人数が足場より少なくなるため、面積が大きい建物では日数がかかります。人数は作業計画に定める事項なので、見積の前提として何名で組むのかを確認してください。屋上の形状が条件を満たさなければそもそも使えません。

また、雨天・強風時は作業を中止します。これは足場でも塗装は中止するため大きな差にはなりませんが、当社の経験では風による中止の判断は足場作業より早くなりますので、その分を工程に見込んでおく必要があります。

比較表：判断に使う項目だけを並べる

どちらが優れているかではなく、建物と工事内容によってどちらが成立するかを見る表です。

項目	足場工法	ロープアクセス工法
仮設の費用	材料費・組立解体費・運搬費が発生	足場に関わる費用は発生しない
組立・解体の日数	必要	不要
同時に入れる人数	多数	足場より少ない（作業計画に定める人数による）
扱える材料・道具	制限が少ない	吊り下がって扱えるものに限られる
窓・日照	工事期間中は覆う	作業している時間帯のみ
音	組立・解体時に金属音	組立・解体の音は出ない
建物側の条件	足場を建てる地上のスペースが要る	屋上に、2本のロープをそれぞれ別に緊結できる堅固な支持物が要る
向く工事	タイル張り替え、全面シーリング打ち替え、下地補修、防水	外壁塗装、部分補修、シーリングの部分打ち替え、打診調査
記録のとりやすさ	足場から全面を確認できる	作業員が撮影する写真などで補う必要がある

費用はどこまで下がるのか

ここが最も誤解の多いところです。ロープアクセスで下がるのは「足場に関わる費用」だけです。塗料もシーリング材も、産廃処分の費用も、施工する面積が同じなら変わりません。

つまり削減額の上限は、その見積の仮設工事に計上されている金額までです。仮設工事が総額の中で小さい建物なら削減幅も小さく、大きい建物なら削減幅も大きくなります。「◯割安くなる」という一律の数字は、建物を見ずには出せません。

足場費そのものも建物によって大きく変わります。建物の形状（凹凸の多さ）、高さ、隣地との離れ、道路使用許可の要否、搬入経路で単価も数量も変わるためです。同じ戸数のマンションでも、足場費は物件ごとに大きく変わります。

判断の手順としては、まず足場工法で見積を取り、その見積の中の仮設工事の金額を確認する。そのうえで「この額が浮くなら検討する価値があるか」を判断するのが確実です。順番を逆にすると、比較の基準が作れません。

また、ロープアクセスにも固有の費用があります。作業計画の作成、支持物の調査、ロープ・器具の準備、作業指揮者の配置などです。これらは「足場費が0円になった分がそのまま浮く」わけではないことを意味します。見積書では、これらがどの科目に入っているかを確認してください。

工期はどう変わるか

工期についても、変わる部分と変わらない部分があります。

• 変わる……足場の組立日数と解体日数がまるごと不要になる
• 変わらない……塗装の工程（下塗り・中塗り・上塗り）と、各工程の乾燥待ち時間
• 長くなることがある……同時に入れる人数が減るため、面積が大きい建物では施工日数が伸びる

結果として、小規模で面積が限られる建物では全体の工期が短くなり、大きな建物では逆に長くなることがあります。「足場がないから早い」と一括りにはできません。

住民説明会で工期を説明するときは、「足場の設置・解体でお住まいに影響が出る日」と「作業員が外に下りてくる日」を分けて示すと伝わります。ロープアクセスは前者がなく、後者が面ごとに動く、という説明のしかたです。

お手元の見積の仮設工事がいくらか分からない、という段階でもご相談いただけます。無料で見てもらう／お電話 042-508-3134（9:00〜18:00／日曜定休）

足場とロープアクセスを併用するという組み方

現実的な組み方として当社がご提案することが多いのは、どちらか一方ではなく併用です。作業床が必要な部位だけ足場や仮設を組み、それ以外の外壁面をロープアクセスで進めます。

• 屋上防水……平場の作業になるため、ロープで吊り下がって行う工事ではありません。屋上での作業となり、立上りやパラペットまわりの状況によっては仮設が必要です
• 1階まわり・エントランス……地上から脚立や可搬式作業台で届く範囲は、そちらで対応したほうが早い
• バルコニー内部……各戸の内部作業は在宅調整の話になり、工法の問題ではありません
• タイルの張り替えが多い面……材料と道具の都合で足場を架けたほうが確実

併用にすると仮設費はゼロにはなりませんが、全面に足場を架けるより仮設の数量を減らせます。見積を依頼するときは「全面足場」「全面ロープ」「併用」の3パターンで出してもらうと、比較の土台ができます。

ロープアクセスが使えない建物の条件

現地調査で最初に見るのは屋上です。次のいずれかに当たると、ロープアクセスは成立しないか、大幅に範囲が限られます。

確認する場所	成立しにくい状態
屋上の支持物	メインロープとライフラインをそれぞれ別の堅固な支持物に緊結できない（設備架台しかない、強度が確認できない、数が足りない）
屋上の形状	パラペットが低い、屋上が傾斜している、屋上に上がる経路がない
外壁の形状	大きく張り出したバルコニー・庇・ルーバーで、ロープが壁面から離れて届かない
ロープの経路	屋上から地上までの間に、ロープが接触して切断のおそれがある突起物が多い
下方の状況	真下が公道・隣地・駐車場で、物体の落下に対する措置が取れない
工事の内容	タイルの大量張り替え、厚付けの下地補修、屋上防水など、作業床が前提の工事が主体

逆に言えば、これらは図面だけでは判断できません。「ロープでできますか」という問い合わせには、屋上に上がって支持物を確認しないと答えられない、というのが正直なところです。現地を見る前に「できます」と即答する業者には、何を根拠にしているかを確認してください。

足場がないぶん、記録で担保する

足場があれば、施工業者の立会いのもとで理事や修繕委員が足場上から進捗を確認する機会を設けられます。ロープアクセスではそれができません。「見えないところで作業されている」状態をどう埋めるかが、発注側にとっての実務的な論点になります。

• 写真台帳……面ごと・工程ごと（下地処理前、補修後、下塗り、中塗り、上塗り）の撮影ルールを契約前に決める
• 撮影の位置……同じ位置・同じ画角で撮る定点を決めておくと、後から比較できる
• 作業日報……その日どの面のどこまで進んだかを記録に残す
• 作業開始前点検の記録……法令上は点検が義務で記録の提出までは求められていないため、提出物として扱うかは契約で決めておく
• 打診調査の記録……浮きの位置を立面図に落とし、補修後の写真と対応づける

これらは「やってくれたらありがたい」ではなく、見積・契約の条件として最初に決めておくものです。着工後に依頼すると追加費用の話になります。

調査だけをロープアクセスで行うという使い方

見落とされがちですが、工事ではなく調査だけにロープアクセスを使うという選択があります。

外壁の状態を正確に把握するには打診が要りますが、そのためだけに全面足場を架けるのは現実的ではありません。ロープアクセスなら、足場を架けずに打診と近接目視ができます。その結果をもとに、どこにどれだけの補修が要るかを数量として押さえてから、工事の見積を取る——という順番が組めます。

この使い方の利点は、各社に同じ数量で見積を出させられることです。数量の前提がそろっていない見積を並べても比較になりません。

ロープアクセスによる打診調査そのものの進め方・調査範囲・報告書の仕様は、サービスページ「ロープアクセスによる外壁調査・修繕」に詳しくまとめています。特定建築物の定期報告に伴う外壁の調査については「ビル外壁の打診調査は義務？12条点検を解説」をご覧ください。

物件タイプ別の考え方

あくまで検討の出発点としての目安です。最終的には屋上の条件と工事内容で決まります。

建物	検討の出発点	確認すること
中小規模マンション	併用を前提に、外壁面のロープアクセス化を検討	屋上の支持物、タイルの浮き量、屋上防水の要否
賃貸アパート・賃貸マンション	入居者への影響を工法選定の軸に置く	空室・在宅の状況、バルコニー内部作業の要否
工場・倉庫・社屋	面ごとに区切って進める組み方が可能か	操業動線、屋上設備の配置、搬入経路
大規模マンション	全面足場を基本に、使えない面だけロープアクセス	同時施工人数、全体工期、仮設の数量
部分補修・劣化調査	ロープアクセスの適性が高い	調査範囲、記録の形式、報告書の仕様

修繕積立金の見通しから工法を検討する場合は「修繕積立金が足りないときの選択肢」もあわせてご覧ください。工法の変更だけで不足が埋まるとは限らず、工事範囲の分割や時期の調整と組み合わせて考えるほうが現実的です。

ロープアクセスで頼むときに確認する5つのこと

業者選定の場面で、発注側から具体的に聞ける項目です。いずれも法令や契約書面で裏が取れるものに絞っています。

1. 実際に現場へ入る作業者が特別教育を修了しているか……「在籍しています」ではなく、この現場に入る人の話として確認する
2. 作業計画書が出てくるか……作業の方法と順序、人数、支持物の位置、ロープの種類・強度・長さ、切断防止措置が書かれているか
3. 作業指揮者が誰か決まっているか……現場で器具の点検と使用状況の監視を行う人
4. ライフラインを別の支持物に取るか……メインロープと同じ支持物では法令の要件を満たしません
5. 賠償責任保険の対象と金額を書面で確認できるか……工事中の第三者・財物への損害が対象に含まれるか、金額はいくらか

5番目について、巧正株式会社は請負業者賠償責任保険に加入しています。補償の対象と金額は書面でご提示します。なお、保険の内容や必要な補償額は工事ごとに異なりますので、個別の判断は保険会社・専門家にご確認ください。業者選定全体の観点は「八王子の大規模修繕｜失敗しない業者選び7つのチェックポイント」にまとめています。

巧正のロープアクセス対応

巧正株式会社は、八王子を拠点に東京・神奈川・埼玉・山梨で外壁修繕と打診調査に対応しています。ロープ高所作業は、特別教育を修了した専門の協力職人と組み、当社が元請けとして工程・安全・品質を監理する体制で行います。

• 屋上の支持物の確認から……ロープアクセスが成立するかを現地で判断してからご提案します
• 足場・併用・ロープの比較見積……仮設の数量と金額を分けて提示します
• 打診調査から補修まで一貫……調査結果の数量をそのまま工事の見積に接続できます
• 稼働中の施設……操業・営業を止めずに面ごとに進める工程を組みます
• 保証……屋上防水は平場10年・立上り5年、外壁塗膜は最長10年。引き渡し後は1年・3年・5年・10年の定期点検に伺います（保証内容は工事範囲・仕様により異なります）
• 東京都知事許可（般-7）第161006号／創業2014年4月・2024年法人化／八王子市内 累計1,000件超

大規模修繕全体の進め方は「大規模修繕とは？費用・周期・流れ」、管理組合としての進め方は「管理組合向けの大規模修繕サポート」でご案内しています。

よくあるご質問

Q1. ロープアクセス工法は安全ですか

A. 高所作業である以上、リスクがゼロになることはありません。労働安全衛生規則では、メインロープとは別にライフラインを設けること、それぞれを異なる堅固な支持物に緊結すること、作業計画を定めること、作業指揮者を置くこと、作業開始前に器具を点検することなどが定められています。これらの手続きが実際に行われているかどうかが、安全性の実質です。書面で確認できる業者を選んでください。

Q2. 足場を架けるより必ず安くなりますか

A. いいえ。下がるのは足場に関わる費用の分だけで、塗料・シーリング材・職人の手間・産廃処分の費用は変わりません。削減額の上限は、その見積の仮設工事の金額までです。また面積が大きい建物では施工日数が伸び、その分の経費が増えることもあります。足場工法の見積を先に取り、仮設工事の金額を確認してから比較してください。

Q3. どんな建物でもロープアクセスでできますか

A. いいえ。屋上にメインロープとライフラインをそれぞれ緊結できる堅固な支持物が必要です。屋上が傾斜している、パラペットが低い、支持物の強度が確認できない、真下が公道で落下物の措置が取れないといった場合は成立しません。屋上に上がって確認しないと判断できないため、現地調査が前提になります。

Q4. 屋上防水もロープアクセスでできますか

A. 屋上防水の平場は吊り下がって行う工事ではないため、ロープアクセスの対象外です。屋上での作業になります。立上りやパラペットの外側、外壁との取り合い部分の状況によっては仮設が必要になることがあります。外壁はロープアクセス、屋上は別途という組み方が現実的です。

Q5. 雨が降ったらどうなりますか

A. 雨天時と強風時は作業を中止します。足場工法でも雨天時の塗装は行いませんので塗装工程への影響は同程度ですが、風については足場作業より中止の判断が早くなります。工期には予備日を見込んでおいてください。

Q6. 管理組合への説明資料は作ってもらえますか

A. はい。理事会・修繕委員会向けの説明資料の作成と、住民説明会への同席に対応しています。工法の違い、工期中に住戸へ生じる影響、記録の残し方を、専門用語を避けた形で整理してお渡しします。

Q7. 現地調査と見積は無料ですか

A. 無料です。屋上の支持物の確認を含めて現地を見たうえで、成立するかどうかからお伝えします。相見積もりの一社としてのご依頼も歓迎します。

まとめ

足場工法とロープアクセス工法は、どちらが優れているという関係ではありません。建物の屋上条件と工事の内容によって、成立する工法が決まります。

• 下がるのは足場に関わる費用の分まで……一律の削減率は存在しません
• 工期は短くなるとは限らない……組立解体の日数は消えますが、施工日数は伸びることがあります
• 屋上の支持物が使えるかが分かれ目……図面では判断できません
• 併用で組めることが多い……全面足場・全面ロープ・併用の3パターンで見積を比較してください
• 足場がないぶん、記録の取り決めを契約前に……写真台帳と作業計画書を条件に入れておく

巧正株式会社は、屋上の確認から工法の比較提案、施工、記録の提出まで元請けとして一貫してお引き受けします。八王子を拠点に、東京・神奈川・埼玉・山梨でマンション・ビル・工場の大規模修繕に対応しています。

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