責任施工方式・設計監理方式・管理会社主導｜大規模修繕の発注方式の違い

マンションの大規模修繕では、工事の中身を決める前に「誰に何を頼むか」という発注方式を決めます。代表的なのは、施工会社に調査から工事までをまとめて頼む「責任施工方式」と、設計事務所などに設計と監理を頼み、工事は別に施工会社へ発注する「設計監理方式」です。実際には、ふだんの管理を任せている管理会社が中心になって進める形もよく見られます。

この記事では、八王子・多摩エリアの管理組合・修繕委員会の方に向けて、この3つの発注方式の契約関係、費用の構造、管理組合が自分で担うこと、選び方の考え方を、国土交通省の資料とあわせて整理します。

先に結論をまとめます。

• 3つの方式の違いは「誰と契約するか」と「仕様や見積を誰が確かめるか」です。どの方式にも長所と注意点があり、優劣ではなく組合の体制との相性で選びます
• 責任施工方式は窓口が1社で進めやすい一方、見積の比較と確認は組合が担います。設計監理方式は第三者がチェックする分、設計監理の費用と準備の期間がかかります
• 管理会社主導には、管理会社が元請けになる形と、施工会社を紹介・取りまとめる形があります。建物を知る会社が窓口になる良さがあり、契約の相手方と内訳の見え方を確認しておくと安心です
• 設計監理の費用は、頼む業務の範囲（調査・設計・選定協力・工事監理）と監理の頻度、建物の規模で変わります。一律の率で考えず、業務内容の書かれた見積で比べます

大規模修繕の3つの発注方式とは｜誰と契約し、誰が確かめるか

発注方式は、管理組合が「調査・設計」「施工会社の選定」「工事」「工事のチェック」を、それぞれ誰に頼むかの組み合わせです。国土交通省の資料では、『改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル』をもとに、主な発注方式として設計・監理方式、責任施工方式、CM方式、ECI方式が紹介されています。この記事では、マンションで多く使われる2つの方式と、管理会社が中心になる進め方を扱います。

責任施工方式｜施工会社に調査から工事までをまとめて頼む

施工会社が、建物の調査診断、修繕の仕様づくり、見積、施工、引き渡しまでを一貫して担う方式です。国交省の資料では、建築士のいる施工会社を選び、調査診断・改修設計・資金計画から工事の実施までのすべてを請け負わせる方式と説明されています。管理組合の窓口は施工会社の1社です。

設計監理方式｜設計と監理を別に頼み、工事は施工会社へ

管理組合が設計事務所など（設計コンサルタント）に調査診断・改修設計・施工会社の選定への協力・工事監理を委託し、工事は別に選んだ施工会社に発注する方式です。設計と施工を分けることで、第三者が仕様と工事をチェックする仕組みになります。国交省の資料では、委託先として設計事務所のほか、施工会社や管理業者なども挙げられています。

管理会社主導｜ふだんの管理会社が中心になって進める

管理会社が窓口になり、調査・見積の取りまとめ・施工会社の手配までを中心になって進める形です。「管理会社主導」は国交省の分類名ではなく、実務上の呼び方です。管理会社が設計と監理を受託する場合は、国交省の分類では設計・監理方式に入ります。この記事では、管理組合から見て窓口と進め方の中心が管理会社になる形をまとめて扱います。

管理会社主導の2つの形｜元請けになる場合と、取りまとめる場合

管理会社が中心になる進め方には、大きく分けて次の2つの形があります。どちらの形かで、契約の相手方、保証書の発行者、費用の見え方が変わります。

• 形A　管理会社が元請けになる：管理組合は管理会社と工事請負契約を結び、管理会社が施工会社に工事を発注します。契約の相手方は管理会社で、取りまとめや工事中の管理の費用は工事費の中に含まれます
• 形B　管理会社が紹介・取りまとめをする：管理会社が施工会社の候補を紹介し、見積を取りまとめ、管理組合は施工会社と直接契約します。管理会社の取りまとめの費用を別に払うかどうかは、管理会社との契約によります

管理会社主導の良さ

• 窓口が一つ：理事会・修繕委員会の連絡先がふだんの管理会社のままで、居住者への案内や掲示も日常の管理の流れで進められます
• 建物を知っている：過去の修繕の履歴、雨漏りや設備の不具合の記録、長期修繕計画の内容を把握している会社が段取りを組めます
• 日常の管理と続いている：工事後の点検や不具合の受付も、ふだんの管理の窓口で受けてもらえる形をつくりやすくなります

管理会社主導で確認しておきたいこと

管理会社主導は、ふだんの管理を任せている相手が、工事の発注や受注の側にも関わる形です。これは仕組みの特徴であって、それ自体が問題というわけではありません。そのうえで、チェック役を誰が持つかを組合として決めておくために、次の4点を契約前に確認しておくと安心です。

• 内訳の見え方：管理会社がまとめた見積書だけでなく、実際に施工する会社の工種別の内訳（数量・単位・単価）まで見られるか
• 立場の重なり：施工会社の候補をどう選んだか、ほかの会社の見積と比べたかを、理事会に説明してもらえるか
• 契約の相手方と保証書：工事請負契約の相手方は誰か、保証書を誰が発行し、工事後の点検を誰が行うか
• 第三者の目：仕様や見積を、管理会社・施工会社以外の立場から見てもらうかどうか（必要に応じてスポットで依頼する方法もある）

賃貸アパート・賃貸マンションのオーナー様が賃貸管理会社経由で見積を取る場合の確認点は、「アパート・賃貸マンションの大規模修繕」で整理しています。この記事は、分譲マンションの管理組合が発注者になる場合を前提にしています。

10項目で比較｜責任施工方式・設計監理方式・管理会社主導の違い

3つの方式の違いを、契約・費用・責任・管理組合の負担などの10項目で並べます。管理会社主導は、形A（管理会社が元請け）と形B（紹介・取りまとめ）で違う項目は分けて書いています。

比較項目	責任施工方式	設計監理方式	管理会社主導
契約の相手方	施工会社	設計事務所等（設計・監理）と施工会社（工事）	形Aは管理会社、形Bは施工会社
窓口の数	1社（施工会社）	2社（設計事務所等＋施工会社）	1社（管理会社）
設計・監理の費用	工事費の中で扱われる（調査・設計の費用を見積の別の行で示す会社もある）	工事費とは別に設計監理料がかかる	取りまとめ・管理の費用が工事費に含まれるか、別に払うかは契約による
仕様を作る人	施工会社	設計事務所等	管理会社または施工会社
施工会社の選び方	管理組合が複数社から見積を取って比べる	設計事務所等が作った共通の仕様で、複数社が見積る	管理会社が候補を出す（候補の数と選び方は管理会社による）
見積の比べやすさ	各社の仕様がそろっていないと比べにくい	同じ仕様で比べやすい	施工会社の内訳がどこまで開示されるかで変わる
責任の所在	施工会社に一本化される	設計と施工で分かれる	契約の相手方（形Aなら管理会社）
管理組合の負担	見積の比較と確認を組合が担う	設計事務所等の選定と打ち合わせが増える	連絡は少ないが、内訳と選定の経緯の確認は組合が担う
準備の期間・意思決定	短くしやすい	設計・選定の段階がある分、長くなりやすい	管理会社の段取りによる
工事後の保証・点検	施工会社が対応	施工会社が対応（設計側の責任の範囲は契約で確認）	保証書の発行者と点検の担当を契約前に確認

表のとおり、どの方式にも「組合が引き受ける部分」があります。責任施工方式は比較と確認を組合が担い、設計監理方式はその役を設計事務所等に任せる代わりに費用と期間がかかり、管理会社主導は窓口が一つになる代わりに、内訳と選定の経緯を組合が確かめます。

どの方式が多いか｜国交省の実態調査から

国交省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では、大規模修繕の設計コンサルタント業務や施工の受注実績がある企業200社へのアンケートで818件の工事事例を集め、回答全体のうち設計・監理方式が80.1%、責任施工方式が12.6%でした。

この数字は、回答した企業が扱った工事事例の集計で、すべてのマンションの割合を示すものではありません。また、国交省の分類では、施工会社や管理業者が設計と監理を受託する場合も設計・監理方式に入ります。「設計事務所に頼む例が8割」という意味ではない点に注意してください。

設計監理の費用は何で決まるか

設計監理方式で工事費とは別にかかる設計監理料（コンサル費）について、国交省の公表資料で、工事費に対する標準的な率は確認できませんでした。そのため、この記事では率の目安は示さず、費用を左右する要素を整理します。

• 頼む業務の範囲：調査診断、改修設計、施工会社の選定への協力、工事監理、長期修繕計画の見直しのうち、どこまでを頼むか
• 工事監理の頻度と方法：現場に来る回数、定例会議への出席、検査の回数と範囲、報告書の内容
• 建物の規模と工事の内容：棟数・戸数・階数、外壁や防水の面積、設備工事を含むかどうか
• 調査の方法：目視と打診の範囲、赤外線調査や材料の試験を行うかどうか

国交省が平成30年に公表した実態調査（134社・944サンプル）では、設計コンサルタント業務の内訳（人・時間ベース）は、工事監理40.3%、設計31.8%、調査・診断15.2%、施工会社選定への協力8.1%、長期修繕計画の見直し3.6%でした。工事監理と設計で全体の7割ほどを占めます。同じ資料は、設計コンサルタント業務は個別性が高くばらつきがあるとしています。

比べるときは総額だけでなく、業務の範囲と監理の回数が見積や提案書に書かれているかを見てください。業務の範囲がそろっていない見積どうしは、金額だけでは比べられません。

方式ごとに管理組合が自分で担うこと

発注方式を選ぶことは、工程ごとの「確かめる役」を誰に持ってもらい、どこを組合が自分で担うかを決めることでもあります。どの方式でも、施工会社を最終的に決めるのは管理組合（総会）です。

• 責任施工方式：施工会社が作った仕様と見積の確認、複数社の見積を比べられる形にそろえること、工事中の報告の確認
• 設計監理方式：設計事務所等の選定、業務範囲と費用の確認、設計事務所等からの報告を受けて方針を決めること
• 管理会社主導：施工会社の内訳の開示を求めること、候補の選び方の説明を受けること、契約の相手方と保証書の発行者の確認

組合側の担い手として、理事会とは別に修繕委員会を設ける管理組合もあります。委員会の作り方と運営は「マンション修繕委員会の作り方」をご覧ください。

選び方の判断基準｜建物の規模と組合の体制で考える

方式の向き不向きは、建物の規模と、組合の中で比較や確認を担える人がいるかで変わります。規模ごとの考え方を、当社の目安として整理します。戸数の区切りは決まりではなく、どの規模でもどの方式も選べます。工事費の目安は、建物ごとの差が大きいため載せていません。

建物規模の目安	検討しやすい方式	理由
小規模（30戸程度まで）	責任施工方式（必要に応じて見積のセカンドオピニオン）	設計監理料が工事費に対して相対的に重くなりやすい
中規模（31〜50戸程度）	責任施工方式（複数社の項目別見積で比較）、または管理会社主導	内訳を比べられる形にできれば、費用と品質を両立しやすい
中〜大規模（51〜100戸程度）	設計監理方式または責任施工方式	予算と、組合が比較・確認をどこまで担えるかで選ぶ
大規模（101戸程度から）	設計監理方式	工事項目と関係者が多く、第三者のチェックが活きやすい

規模とは別に、組合の体制で考えると、管理会社主導が合いやすいのは、理事の入れ替わりが多く窓口を一本にしたい場合、管理会社が建物の履歴をよく把握している場合、工事後の点検まで日常の管理とつなげたい場合です。理事会や修繕委員会に建築の知識がある方がいれば、責任施工方式で組合が比較を担う進め方も選びやすくなります。

発注方式は、大規模修繕の進め方の中では、劣化診断と方針の決定のあとに決める段階です。全体の流れは「管理組合向け 大規模修繕の進め方｜全10ステップ」、戸数ごとの費用の考え方は「マンション大規模修繕の戸数別費用相場」で解説しています。

責任施工方式で透明性を確保する3つの方法

責任施工方式で気をつけたいのは、仕様を作る会社と工事をする会社が同じになるため、工事の内容や費用の内訳が見えにくくなりやすいことです。これを補うには、管理組合の側で次の3つを行います。管理会社主導の場合も、同じ考え方が使えます。

1. 項目別の見積書を求める

「外壁塗装 一式」のようなまとめた書き方ではなく、工種ごとに数量・単位・単価が分かる見積書を求めます。見積書のどこから確認するかは「大規模修繕の見積書の見方」で順番に解説しています。

2. 複数社の相見積もりを比べられる形にする

同じ工事範囲・数量・材料の条件で複数社に見積を依頼し、単価と仕様の違いを比べます。比べる条件をそろえる方法と、会社そのものの確かめ方は「大規模修繕の業者選び7つのチェックポイント」にまとめています。

3. セカンドオピニオンを取る

必要に応じて、見積や仕様だけを第三者の建築士やコンサルタントに見てもらいます。工事全体の設計監理を委託するのではなく、見積のレビューだけをスポットで頼む方法です。当社でも、他社見積の確認を無料で承っています（「大規模修繕のセカンドオピニオン」）。

なお2026年9月には、設計コンサルタントが関与したマンション大規模修繕工事の談合について、公正取引委員会が排除措置命令と課徴金納付命令を出しました。方式そのものの問題ではありませんが、選定の透明性をどう確保するかは、どの方式にも共通する課題です。詳しくは「マンション大規模修繕の談合とは？手口と管理組合ができる7つの自衛策」で整理しています。

発注方式にかかわらず確認したい5つの点

どの方式を選んでも、契約の前に管理組合が手元で確かめられることがあります。見積と契約の書類で、次の5点を確認してください。

1. 見積書の書き方：工種ごとに数量・単位・単価で書かれているか。「一式」の行が多い場合は、含まれる作業を聞いておく
2. 材料と工法：塗料や防水材の製品名・種類、工法が仕様書や見積書に書かれているか
3. 調査の結果：劣化箇所の写真と所見を、見積とセットで受け取れるか。どの劣化に対してどの工事を見積もったかが分かるか
4. 工事中の報告：報告の頻度・方法・写真の有無を、契約の前に決めておけるか
5. 引き渡しの書類：保証書の発行者、部位ごとの保証年数と起算日、工事完了報告書に何が入るか

よくあるご質問

Q. 責任施工方式だと業者の言い値になりませんか？

項目別の見積書と、同じ条件での複数社の相見積もりで比べれば、金額と仕様の妥当性を組合が判断できます。数量と単価を示してもらえない見積は、ほかの見積と比べられないため、内訳を求めたうえで判断してください。

Q. 設計監理方式のコンサル費はどのくらいかかりますか？

頼む業務の範囲（調査診断・設計・選定協力・工事監理）、監理の頻度、建物の規模で変わるため、一律の率では決まりません。国交省の調査でも、設計コンサルタント業務は個別性が高くばらつきがあるとされています。複数の設計事務所等から、業務範囲と監理の回数が書かれた見積を取って比べてください。

Q. 第三者のチェックを入れたいときは？

責任施工方式や管理会社主導でも、見積や仕様のレビューだけを第三者の建築士に依頼することはできます。工事全体の設計監理を委託するより業務の範囲が狭いため、組合の負担を抑えながら第三者の目を入れられます。

Q. 管理会社に任せると割高になりますか？

一概には言えません。管理会社が元請けになる形では、取りまとめや工事中の管理の費用が工事費に含まれます。その分、窓口が一つになり、建物の履歴を知る会社が段取りを担うという価値もあります。比べるときは総額だけでなく、施工会社の内訳と、管理会社が担う業務の中身を分けて見ると判断しやすくなります。

Q. 管理会社経由でも相見積もりは取れますか？

取れます。工事の発注先を決めるのは管理組合です。管理会社にほかの会社の見積も取り寄せてもらう方法と、組合がほかの会社に直接見積を依頼する方法があります。先に管理委託契約で修繕の扱いがどう書かれているかを確認し、比べやすいよう工事範囲・数量・材料の条件をそろえて依頼してください。

Q. 巧正はどの方式に対応していますか？

3つの方式のいずれにも、施工会社として対応しています。管理組合様からの直接のご依頼（責任施工方式）はもちろん、設計事務所が決まっている案件での施工（設計監理方式）や、管理会社様経由・管理会社様主導で進める大規模修繕のご依頼も承っています。

Q. 方式の選び方の相談だけでも対応してもらえますか？

はい。建物の規模、修繕積立金の状況、理事会・修繕委員会の体制をうかがい、どの方式が合いそうかをご説明します。ご相談は無料で、工事のご依頼を前提にしない段階でも構いません。

巧正の大規模修繕への対応

巧正株式会社は、八王子市を拠点にマンション・ビルの大規模修繕、屋上防水、外壁塗装などの建物修繕を行う会社です。元請け一貫体制で、現地調査・見積・工程管理・完工後の点検までを当社が担当し、工事は協力職人と組んで施工します。

• 責任施工方式・設計監理方式・管理会社主導のいずれの進め方でも、施工会社としてご依頼を承ります
• 管理会社様からのご相談も、管理組合様からの直接のご相談も承っています。管理会社・不動産会社のご担当者様向けの窓口は外装修繕のご依頼窓口にまとめています
• 保証：屋上防水は平場10年・立上り5年、外壁塗膜は最長10年。シーリング・下地補修は原則として保証の対象外です
• 発注方式の選び方や、他社見積の確認だけのご相談にも無料で対応します

東京都知事許可（般-7）第161006号。創業2014年4月、2023年10月に法人化し、累計1,000件超の工事を手がけてきました。大規模修繕の内容と流れは「八王子市の大規模修繕」のページをご覧ください。

発注方式のご相談・現地調査のご依頼

執筆・監修：巧正株式会社（外壁診断士・2級建築施工管理技士補 在籍）

出典・参考資料

• 国土交通省「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」関連資料（大規模修繕工事等の発注方式の種類、令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査の発注方式） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708771.pdf
• 国土交通省 報道発表「マンション大規模修繕工事に関する実態調査を初めて実施」（平成30年5月11日） https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000154.html
• 国土交通省「マンションの大規模修繕工事に関する実態調査について（概要）」 https://www.mlit.go.jp/common/001234290.pdf