八王子市の大規模修繕。
費用相場・周期・流れを元請け一貫で解説。
大規模修繕とは何か。いつ、何を、どの順番で行うのか。
管理組合様・オーナー様が失敗しないために、知っておきたい基礎知識を、
八王子の建物修繕専門会社・巧正がわかりやすくまとめました。
管理組合・オーナー様へ｜まずは"無料メニュー"からお気軽に
- 他社見積の無料セカンドオピニオン…金額・仕様が妥当か第三者の目でチェック
- 建物の無料診断＋長期修繕計画のご相談…時期・優先順位・概算をご提示
- 相見積もり歓迎…他社と比較していただいて構いません。しつこい営業はしません
- 2014年創業八王子拠点・2024年法人化
- 1,000件超累計施工実績
- 最長10年保証外壁塗膜 最長10年／屋上防水 平場10年・立上り5年
- 許可建設業東京都知事許可（般-7）第161006号
- JIOかし保険大規模修繕かし保険・リフォームかし保険 登録事業者／請負業者賠償責任保険 加入（対象工事・条件は各保険の規定によります）
八王子市内の大規模修繕 事例（抜粋）
当社が元請けとして手がけた八王子市内の建物です。建物名は伏せています。総額の内訳は下の「実録」、全体の実績は「施工実績」の節をご覧ください。
工事の進め方は「工事の流れ、10ステップ」、費用の考え方は次の節をご覧ください。
大規模修繕とは。
外装・共用部・防水・シーリング・鉄部などを計画的に改修し、
建物を長く安全に使うための性能を回復させる工事。
外装の劣化（外壁の汚れ・ひび割れ、鉄部のサビ、防水の摩耗、シーリングの硬化）を放置すると、雨漏りや安全性の低下につながり、結果的に修繕費が膨らみます。
大規模修繕は「見た目をきれいにする」だけでなく、建物の寿命・事故リスク・空室リスクを同時に下げるための投資です。戸建ての塗り替えと違い、集合住宅では「住民対応」「動線確保」「安全管理」「工事品質の記録」がより重要になります。
外壁改修の施工前・施工後。
劣化していた外装が、計画的な改修で美観も防水性能も回復します。
こんな症状が出たら、要点検。
以下の症状が見られたら、建物の劣化が進んでいる可能性があります。
外壁
- チョーキング（手で触ると白い粉がつく）
- 汚れ・藻・カビの発生
- ひび割れ（クラック）
- 塗膜の剥がれ・浮き
鉄部
- 手すり・階段のサビ
- PS（パイプスペース）のサビ
- 塗膜の浮き・剥がれ
- 金属部材の腐食
防水
- ベランダ・廊下のひび割れ
- 雨後の水たまり
- トップコートの摩耗
- シート・膜の浮き
シーリング
- 硬化・弾力性の低下
- ひび割れ・破断
- 肉やせ・痩せ細り
- 目地からの雨水侵入跡
「まだ大丈夫」と先送りすると、部分補修では追いつかず、下地補修や交換工事へ発展することがあります。
まずは現況を把握することが最優先です。
大規模修繕で対象になる工事項目。
工法や材料は、建物の仕様・劣化・立地環境・予算により最適解が変わります。
外壁改修
外壁塗装／クラック補修／欠損補修（モルタル・ALC・サイディング等）。建物の第一印象を左右する重要工事です。
鉄部・付帯部
階段・手すり・PS・扉・雨樋・破風などのケレン＋防錆＋上塗り。サビの放置は建物の安全性に直結します。
共用部整備
床・壁・天井の美観回復、注意喚起・安全対策の強化。入居者・住民の満足度に直結する空間です。
ロープアクセス工法にも対応。
足場が組めない狭小地・隣接物件、または足場費用を抑えたい場合に。
修繕前にタイル張替の枚数を1枚単位で把握できる「打診調査」もご用意しております。
大規模修繕で得られる4つのメリット。
「見た目の改善」と「劣化リスクの解消」を同時に行えるのが、大規模修繕の強みです。
第一印象が、上がる。
外観・共用部の清潔感が増し、賃貸物件であれば募集や内見で不利になりにくくなります。「清潔感」「安心感」は家賃の値下げに頼らない競争力を作ります。
資産価値の維持。
劣化の進行を抑え、将来の大きな修繕費の発生を抑制します。計画的なメンテナンスは、建物の寿命を延ばし、長期的な資産価値の維持に直結します。
雨漏り・事故リスクを低減。
防水・シーリング・鉄部の劣化を計画的に手当てすることで、雨漏りや手すりのサビなどによる事故リスクを大幅に低減できます。
住民・入居者の満足度。
共用部の安全性・快適性が上がり、入居者からのクレームや退去リスクを抑えやすくなります。「住み続けたい建物」になることが、最終的な収益を支えます。
工事の流れ、10ステップ。
事前相談から完工まで、巧正がご一緒にお進めします。
事前相談
目的（空室対策・長寿命化・雨漏り対策）と優先順位を整理します。「何から手をつけるべきか」を一緒に考えます。
現地調査
劣化診断・仕様確認・写真記録（必要に応じて打診調査・試験等）。建物の現状を「見える化」します。
お見積・仕様提案
工事項目の範囲、材料、工程、住民配慮、保証の考え方を明確化します。「なぜこの仕様なのか」をご説明します。
住民周知
工程表掲示・配布物、洗濯物制限、動線確保、騒音・臭気などを事前に共有します。トラブルを未然に防ぎます。
仮設（足場）
安全確保・飛散防止（メッシュ）・防犯対策を含めた計画。事故ゼロの現場運営を目指します。
下地補修
クラック、欠損、鉄部ケレン、タイル不具合等を先に是正します。下地が良くないと塗装も持ちません。
シーリング
打ち替え／増し打ちを状態に応じて最適化します。防水ラインの要となる工程です。
塗装・防水
外壁・付帯・鉄部・屋上／廊下／バルコニー等を仕様通りに施工。各工程を写真記録します。
完了検査
仕上がり確認・是正・清掃・安全確認。お引き渡し前の最終チェックを丁寧に行います。
写真台帳・保証書
工事写真台帳・完了報告書・保証書の提出。やったことが見える化され、将来の管理にも有効です。
外壁改修の工程写真。
高圧洗浄から下塗り・中塗り・上塗りまで、各工程を写真記録しながら丁寧に施工します。
失敗しないための、5つのチェックポイント。
業者選定・ご検討の際に、確認していただきたいポイントです。
仕様が曖昧なまま進めない
範囲・材料・工程・保証条件が明記されているか。「外壁塗装一式」のような曖昧な見積もりは要注意です。
下地補修を軽視しない
補修が弱いと、塗装や防水の耐久性が落ちます。「塗装の前にどう下地を整えるか」が品質を左右します。
住民対応は"工事品質"の一部
掲示・周知・動線・安全対策の運用ができているか。施工技術と同じくらい、現場マネジメントが大切です。
報告書と写真台帳の提出
やったことが「見える化」されるか。次回の大規模修繕や日常管理にも有効な資料となります。
工事後の点検体制
保証書の発行、アフター対応の窓口が明確か。完工後の関係も含めて、信頼できる業者を選びましょう。
✅ マンションの大規模修繕は「何年ごと」？ ＝ 約12年周期が目安
国土交通省の長期修繕計画ガイドラインでは、大規模修繕はおおむね12年周期が目安とされています。1回目は築12年前後、2回目は築24年前後が一般的です。ただし建物の構造・立地・劣化状況によって前後します。
- 1回目：築12年前後（外壁・鉄部・防水・シーリング）
- 2回目：築24年前後（給排水など設備更新も視野に）
- 正確な時期は建物診断で判断（早すぎ・遅すぎを防ぐ）
大規模修繕の周期と費用の目安｜国交省の調査と八王子・多摩の実績
周期と費用は、国土交通省の実態調査（全国）と、八王子・多摩で当社がお受けしてきた工事の総額から目安をつけられます。正確な金額は、無料の建物診断のうえ、項目ごとの数量と単価を入れた見積でお出しします。
実施周期の目安｜国の調査では13年が最多、平均15.2年
国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」（工事818件を集計）では、前回工事からの周期は13年が最も多く、平均は15.2年でした。国の長期修繕計画作成ガイドラインの参考値も外壁塗装・屋上防水で12〜15年です。築12年前後で一度診断しておくと、時期と範囲を無理なく決められます。部位ごとの周期は「修繕周期 早見表」にまとめています。
戸あたりの工事費｜国の調査（全国）
| 工事回数 | 最も多い価格帯（1戸あたり） | 平均（1戸あたり） |
|---|---|---|
| 1回目 | 100〜125万円 | 約151.6万円 |
| 2回目 | 75〜100万円 | 約112.4万円 |
| 3回目以上 | 75〜100万円 | 約106.1万円 |
出典：国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」。平均は高額な工事に引き上げられるため、最も多い価格帯とあわせて見てください。全国の分譲マンションの数値で、賃貸アパートやビルはこの限りではありません。戸数別の考え方は「築20年マンションの大規模修繕｜費用と業者選び」でも整理しています。
総額の目安｜八王子・多摩での当社の実績から
| 建物規模 | 総額の目安 |
|---|---|
| 20〜30戸のマンション | 700万〜1,400万円 |
| 30〜50戸のマンション | 1,000万〜2,000万円 |
外壁塗装・シーリング・屋上防水・鉄部・足場を含めた総額の幅です。建物の状態・仕様・足場の条件で変わります。総額がどの工種にどう分かれるかは、下の「【実録】八王子・収益ビルの大規模修繕（総額585万円）」で、工種別の構成比を公開しています。
費用が変わる要因と、抑える進め方
- 建物の規模・階数・足場の条件……足場の金額は建物で変わります（下の実録の収益ビルでは総額の約19%でした）。外壁・防水・シーリング・鉄部を同じ足場でまとめると、仮設費を1回分にできます。
- 劣化の範囲……外壁のひび割れ・タイルの浮き・防水層の膨れの数量で、下地補修の金額が動きます。足場を組んで初めて分かる傷みもあるため、当社の目安として総額の5〜10%程度を予備費に見ておくと安心です。
- 材料のグレード……塗料・防水材の耐用年数と価格は比例します。次の修繕までの年数から逆算して選びます。
- 比べ方……「一式」ではなく、項目ごとの数量×単価で各社を比べてください。読み方は「大規模修繕の見積書の見方」で整理しています。
予算に合わせて優先順位をつけ、屋上防水を先に、外壁は次の年に、と段階的に進める組み方もできます（中規模修繕という考え方）。
工期の目安
工期は建物の規模・戸数・劣化範囲・天候で変わります。足場の設置〜撤去を含む一般的な目安は次のとおりです。正確な工期は現地調査後の工程表でご提示します。
| 建物規模 | 工期の目安 |
|---|---|
| 小規模（〜20戸・アパート等） | 約1.5〜2ヶ月 |
| 中規模（20〜50戸のマンション） | 約3〜4ヶ月 |
| 大規模（50戸超） | 約4〜6ヶ月 |
使える制度｜東京都の利子補給・八王子市の固定資産税減額
分譲マンションの管理組合が借入で大規模修繕を行う場合、東京都の「マンション改良工事助成」で利息の一部が補給されます（第2期の受付は2026年10月1日〜2027年2月19日）。手順は「マンション改良工事助成とは」にまとめています。
また、一定の要件を満たす区分所有マンションが長寿命化に資する大規模修繕を行うと、翌年度の固定資産税が減額される制度があります。要件と手続きは「大規模修繕で固定資産税を3分の1減額｜八王子市の手続き」で整理しています。いずれも分譲マンションの管理組合向けの制度で、単独所有の賃貸マンション・ビルは対象外です。
お客様からのGoogleクチコミ
新築から10年の初めての外壁塗装でした。複数見積もりした中で巧正さんが初めから一番丁寧な対応でした。ラップサイディングの外壁塗装は難しいと聞いておりましたが、さすがの職人技としか言いようがないムラのない完璧な仕上がりです。驚いたのが、通常どこの業者さんもコーキングが打ち増しなのに巧正さんは打ち直しという点です。
初めての外壁塗装で不安がありましたが、質問に一つ一つ丁寧に答えてくださりとても安心できました。色の相談にも親身に乗っていただき、完成した我が家を見るたびにお願いしてよかったと思います。作業していただいた職人さんも皆さん感じがよく、家族も満足しています。
営業の方も職人さんたちもとても礼儀正しくて作業も迅速かつ丁寧。仕上がりは本当に見事で外壁がすごく綺麗になりました。塗装工事が終わった後でも何かあればすぐに対応してくれるという安心感も大きいです。信頼できる業者さんを見つけられて本当に良かったです。
外壁塗装の色の選びや私が気になった細かいところまで相談に乗ってくれて、こちらのこだわりをしっかり反映してくれ丁寧に工事をして頂けました。ありがとうございました。
Googleビジネスプロフィールに投稿されたクチコミから引用しています（2026年9月時点）。Googleですべてのクチコミを見る
【実録】八王子・収益ビルの大規模修繕（総額585万円の内訳を公開）
「総額いくら」だけでは、その金額が高いのか妥当なのか判断できません。ここでは巧正が実際に元請けとして手がけた、八王子駅周辺エリアの収益ビル（オーナー様所有）の大規模修繕を、工種ごとの内訳・保証・現場の判断まで公開します。物件名・詳細住所はオーナー様のご意向により非公開としています。
本事例は、巧正の代表・古宮が現地調査から仕様提案、施工中の監理、完了検査まで担当しました。調査した本人が完了検査まで責任を持つ、元請け一貫体制の実例です。
① 現地調査で分かったこと（着手前の状態）
現地調査では、外壁のチョーキング・色あせ、目地シーリングの切れ、屋上・3Fバルコニー・外階段の防水層の劣化を確認しました。外壁・シーリング・防水を一度の足場でまとめて改修する計画としてご提案しました。
② 着工後に判明した追加工事（竪樋の固定金物の劣化）
足場を架設した後に、排水パイプ（竪樋）の固定金物が劣化し、外壁に固定されていないことが発覚。当初のお見積りには含まれていませんでしたが、放置すれば雨水の排水トラブルにつながるため、追加工事として交換・是正しました。
現場監理・代表 古宮壮介のコメント
「足場を立てた後に、排水パイプの固定金物が劣化で外壁に固定されていないことが発覚しました。当初のお見積りには計上していなかったので追加工事になりましたが、しっかり施工しました。」
大規模修繕では、こうした足場を組んで初めて見える劣化が出ることがあります（だからこそ予備費5〜10%が安心です）。巧正は追加が必要な場合も事前にご説明したうえで施工します。
③ 実施した工事（一度の足場でまとめて施工）
外壁・シーリング・防水・付帯部を一度の足場架設でまとめて施工。足場は撤去すると再設置に費用が二重にかかるため、複数工種を同じ足場でまとめるのが総額を抑える基本です。
外壁改修の工程（本事例の実写真）
④ 費用の内訳（税抜）
| 工種 | 内容 | 金額（税抜） |
|---|---|---|
| 外壁塗装 | 関西ペイント ダイナミックTOP（自社保証8年） | 1,221,390円 |
| コーキング | 目地シーリング打ち替え | 784,200円 |
| 防水 | 屋上・3Fバルコニー・外階段（ウレタン／メーカー保証10年） | 1,865,401円 |
| 足場 | ビケ足場＋メッシュシート | 988,125円 |
| 諸経費 | 現場管理・運搬ほか | 224,000円 |
| 追加工事 | 解体・塩ビ竪樋の交換 | 235,100円 |
| 契約総額（税込） | — | 5,850,000円 |
⑤ 結果と保証
- 外壁・シーリング・防水・付帯部を工程写真で記録しながら一括監理し、足場費用の二重負担を回避。
- 劣化していた竪樋を交換し、雨水の排水トラブルを未然に防止。
- お見積りは工種ごとに数量・単価を明示し、オーナー様が費用の妥当性を判断できる形に。
- 保証：外壁＝自社保証8年／屋上・バルコニー防水＝メーカー保証10年。
施工前 → 施工後（本事例の実写真）
賃貸物件目線の進め方は「賃貸マンション・アパートの大規模修繕｜八王子の実例で解説」で、屋上・階段の防水（通気緩衝工法）の全工程は関連の施工事例で詳しく紹介しています。
東京・首都圏の大規模修繕にも対応（八王子拠点）
巧正は八王子市を拠点に、東京都（多摩地域を中心に）・神奈川・埼玉・山梨の首都圏で、マンション・アパート・ビルの大規模修繕に対応しています。外壁塗装・防水・屋上・鉄部・シーリング・タイル補修までを元請け一貫体制でワンストップ対応。管理組合様・オーナー様の合意形成から、建物診断・施工・保証まで一貫してご支援します。
- 対応エリア：東京都（多摩地域が中心）・神奈川・埼玉・山梨の首都圏
- 元請け一貫体制で、責任の所在とコストを明確化
- 無料の建物診断・長期修繕計画の確認からご相談可能
- 賃貸オーナー様・管理組合様・大型物件・工場/倉庫まで幅広く対応
大規模修繕でよくあるトラブルと対策
| よくあるトラブル | 主な原因 | 巧正の対策 |
|---|---|---|
| 予算オーバー・追加請求 | 「一式」見積り／下地劣化の見落とし | 工種ごとに数量×単価を開示。追加は着手前に説明し予備費もご案内 |
| 工期の遅延 | 天候・想定外の補修 | 現地調査で劣化範囲を見える化し、現実的な工程表を提示 |
| 近隣・入居者クレーム | 説明不足・一方通行の告知 | 事前挨拶・工程表掲示・メッシュ養生・動線確保で生活への影響を最小化 |
| 仕上がりの不具合 | 施工品質のばらつき | 各工程を写真台帳で記録し、完了検査・保証書・アフター点検まで一括対応 |
賃貸物件で工事中も入居者の生活・営業が続く場合の配慮は、賃貸オーナー様向けページもご覧ください。
修繕積立金・予算と税務の考え方
修繕積立金・予算が足りないとき
修繕積立金の全国平均は月約1.0万〜1.5万円（1㎡あたり約182円）ですが、賃貸物件はオーナー様がご自身で費用を確保するため、着工前の資金計画の整理が欠かせません。予算が不足する場合でも、①優先順位をつけた分割施工 ②工種の絞り込み ③金融機関のリフォームローン活用など、進め方の選択肢があります。巧正は工種ごとの内訳を開示したうえで、予算に合わせた優先順位のご提案（予算ジレンマ伴走）を行っています。
賃貸・収益物件の大規模修繕と税務
賃貸・収益物件の修繕費は、原状回復に近い塗装・防水などは「修繕費（必要経費）」、機能や価値を高める改修は「資本的支出（減価償却）」として扱うのが一般的です。区分により計上方法が変わり節税影響も異なるため、具体的な取り扱いは必ず税理士にご確認ください（巧正は工種ごとの内訳を明示したお見積りで、税務判断の材料もご提供します）。
管理組合・オーナー様の進め方。
はじめての大規模修繕でも、合意形成から工事完了まで伴走します。八王子市・多摩地区で、マンション管理組合・賃貸オーナー様の修繕をサポートします。
長期修繕計画の確認・見直し
現在の計画と修繕履歴を確認し、今回行うべき範囲と時期を整理。計画が無い場合も現況から組み立てられます。
現況調査・劣化診断（見える化）
外壁・防水・シーリング・鉄部を写真で診断。劣化を「見える化」し、優先順位と概算費用を整理します。
仕様の整理・相見積もり
工事範囲・仕様・数量を明確にしたお見積りを作成。相見積もりも歓迎です。比較しやすい内訳でご提示します。
総会・説明のサポート
理事会・総会向けの説明資料づくりをサポート。区分所有者の合意形成がスムーズに進むようご協力します。
工事中の入居者対応
掲示・事前周知・動線確保・安全対策を徹底し、入居者の生活への影響を最小限に抑えます。
完了報告・保証・次回計画
写真台帳・完了報告書・保証書をお渡し。次回修繕に向けた記録として、長期的な建物管理に役立ちます。
建物タイプ別の専用ページ。
建物のタイプによって、最適な進め方や費用感が異なります。
該当する専用ページで詳しくご確認ください。
よくあるご質問。
巧正の建物修繕メニュー全体は 事業内容（7つの専門工事一覧） をご覧ください。
賃貸オーナー様向け / 料金一覧 / 施工事例
HACHIOJI CASES
八王子市内の大規模修繕 施工実績
いずれも巧正が元請けとして調査・見積・施工監理・保証まで担当した八王子市内の物件です。建物名・所在地は非公開としています。
八王子市 3階建て収益ビル｜外壁塗装・シーリング・防水・足場を一括施工
工事総額 585万円（税込）／2026年5月完工
外壁塗装・目地シーリング打替え・屋上／3Fバルコニー／外階段の防水を一度の足場で施工。工種別の内訳をこのページで公開しています。
内訳と現場の判断を見る →
八王子市 3階建てRC造マンション｜外壁・屋根・屋上防水・鉄部を一括改修
鉄筋コンクリート造 3階建て／賃貸オーナー様
外壁の退色・チョーキング、屋上防水の劣化、鉄部のサビをまとめて改修。足場代を一回で済ませ、12〜15年の周期管理を整理しました。
施工事例を見る →
八王子市 3階建てS造マンション｜外壁塗装・屋上／バルコニー防水・鉄部
鉄骨造 3階建て／賃貸オーナー様
S造特有のクラック・シーリング切れ・鉄部の発錆に合わせ、動きに追従しやすい塗料設計と防錆処理で改修。付帯部まで一度の足場で仕上げました。
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創業12年で1,000件超の修繕施工。中規模・大規模物件に特化した実績。
2014年創業、八王子・多摩地区で建物修繕に専念してきた年月。
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