大規模修繕の業者選び7つのチェックポイント｜八王子で自分で確認する方法

八王子で大規模修繕の施工会社を選ぶとき、管理組合・オーナー様が迷いやすいのは「どの会社の説明も良く聞こえる」ことです。この記事では、営業トークではなく書類と公開情報で自分で確認できる7つのチェックポイントを、「どこで・何を見るか」の確認方法つきで整理しました。元請けとして見積を出す側の巧正株式会社が、見積や契約の場で実際に聞かれる項目をもとに書いています。

八王子・多摩の大規模修繕のご相談：042-508-3134（9:00〜18:00／日曜定休）／お問い合わせ・無料相談フォーム（現地調査・お見積り無料、相見積もりの一社としてのご依頼も歓迎）

大規模修繕の業者の選び方は「確認できること」から始める

大規模修繕の施工会社は、規模も得意分野もさまざまです。会社の良し悪しを一言で判定する方法はありませんが、「許可を持っているか」「保険に入っているか」「保証書に何が書いてあるか」は、感覚ではなく書類で確かめられます。まずは確認できる項目をそろえ、そのうえで提案内容や担当者の説明を比べる、という順番にすると、比較の軸がぶれません。

7項目と、それぞれの確認先を一覧にしました。理事会や社内で共有するときは、この表をそのまま確認リストとして使えます。

チェック項目	何を見るか	どこで確認するか
1. 建設業許可	許可番号・業種・有効期間	国交省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」
2. 保険	請負業者賠償責任保険の証券／かし保険の登録事業者か	保険証券・付保証明書の写し／保険法人の登録事業者検索
3. 保証書	部位別の年数・起算日・免責・連絡先	保証書のひな形（契約前に提示を依頼）
4. 見積様式	数量×単価の内訳、共通仮設・諸経費の分け方	見積書の内訳書・明細
5. 元請け体制	現場の管理者は誰か、下請け構成	主任技術者・現場代理人の氏名、施工体系図または工種別の協力会社一覧
6. 実績	同規模・同構造の事例写真と報告書	施工事例ページ、現地調査報告書の例
7. アフター点検	点検の時期・内容・費用	保証書またはアフター点検の案内（書面）

チェック1：建設業許可｜許可番号を国交省のシステムで検索する

建設業の許可は、請負代金が500万円以上（建築一式工事は1,500万円以上・税込）の工事を請け負うために必要な許可です。中規模以上のマンション・ビルの大規模修繕では多くの場合この金額を超えるため、元請けになる会社が許可を持っていることが出発点です。許可は5年ごとの更新制で、許可番号は会社案内や見積書、ウェブサイトに記載されています。

当社の許可番号「東京都知事許可（般-7）第161006号」を例にすると、読み方は次のとおりです。

表記	意味
東京都知事許可	営業所が東京都内のみ（複数の都道府県に営業所がある会社は国土交通大臣許可）
（般-7）	「般」＝一般建設業。「7」＝許可を受けた年度（令和7年）。次の更新までの目安になる
第161006号	許可番号。更新しても番号は変わらない

確認方法

• 国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で、商号や所在地から検索します。許可業種・許可年月・許可の有効期間が表示されます
• 見積書や会社案内に書かれた許可番号と、検索結果の番号・商号・所在地が一致するかを見ます
• 許可業種に、依頼する工事に関係する業種（塗装・防水・とび土工など）が含まれているかも見ておきます

検索システムの情報は月2回程度の更新のため、更新直後は反映に時差があります。表示が見つからない場合は、許可通知書の写しを見せてもらえば確認できます。

チェック2：保険｜賠償責任保険の証券と、かし保険の「登録事業者」を分けて見る

大規模修繕に関わる保険は、役割の違う2つがあります。工事中の事故に備える保険（施工会社が加入）と、引き渡し後の施工不良に備える保険（工事ごとに発注者が保険料を負担）です。この2つはよく混同されるので、分けて確認します。

2-1. 請負業者賠償責任保険｜工事中の事故に備える

足場からの落下物で車を傷つけた、作業中に通行人にけがをさせた、といった工事中に第三者へ与えた損害を補償する保険です。施工会社が自社で加入します。当社も請負業者賠償責任保険に加入しています。

• 確認方法：保険証券または付保証明書の写しを見せてもらい、保険期間が工期を含んでいるか、対象の業務に今回の工事が含まれるか、補償限度額を見ます
• 保険の名称は保険会社によって違います。名称よりも「工事中の第三者への損害が対象か」を見てください
• 居住者の車や近隣の建物への影響が出やすいマンション・アパートの工事では、契約前に写しを受け取り、管理組合の資料に綴じておくと安心です

2-2. 大規模修繕かし保険｜「登録事業者か」と「費用負担は発注者」

大規模修繕工事瑕疵（かし）保険は、国土交通大臣が指定した住宅瑕疵担保責任保険法人（JIO 日本住宅保証検査機構など）が扱う保険です。保険法人に登録した施工会社（登録事業者）が工事ごとに着工前に申し込み、保険法人の検査を受け、保険料・検査料は発注者（管理組合・オーナー）が負担します。施工会社が「登録事業者である」ことと、「その工事に保険が付く」ことは別です。

• 確認方法1：保険法人のサイトで登録事業者を検索します。JIOの場合は「届出・登録事業者検索」で商品に「大規模修繕かし保険」を選び、都道府県と社名で検索します（登録事業者番号での検索はできません）
• 確認方法2：見積の段階で「この工事にかし保険を付けられるか」「保険料・検査料はいくらか」を聞き、工事費と分けて見積に載せてもらいます

保険の対象になる建物や工事、検査の回数、保険期間、保険付保証明書までの流れ、施工会社の保証との違いは、大規模修繕の瑕疵保険とは｜対象・検査・保険期間と保証との違いで詳しく説明しています。当社はJIO大規模修繕かし保険・リフォームかし保険の登録事業者（登録事業者番号 A0306655）で、保険を付ける工事では登録事業者として申込みの手続きと第三者検査の受け入れを行い、保険料・検査料は発注者様のご負担として工事費と分けてお見積りします。

チェック3：保証書の読み方｜部位別の年数・起算日・免責

保証は「10年保証」という年数だけを見ると比べられません。どの部位に、何が起きたら、いつから何年、そして何が対象外かまで書かれているかで、保証書として機能するかが決まります。契約前に保証書のひな形を見せてもらい、次の3点を確認してください。

確認する点	見るところ	確認の質問例
部位別の年数	屋上防水の平場と立上り、外壁の塗膜、シーリングなど、部位ごとに年数が分かれているか	「立上りと平場で年数は同じですか」「シーリングや下地補修に保証はありますか」
起算日と対象	引き渡し日を起算日にしているか。「漏水」「塗膜の剥がれ・膨れ」など対象の不具合が書かれているか	「保証の対象になる不具合は何ですか」
免責（対象外）	天災、第三者の行為、工事範囲外からの雨水、排水口の詰まりの放置など	「対象外になるのはどんな場合ですか」「工事範囲外から雨水が回った場合は」

当社の標準の保証は、屋上防水 平場10年・立上り5年（仕様により10年）、外壁塗膜 最長10年です。立上りの年数が平場より短いのは、パラペットの内側や設備基礎まわりが雨水と紫外線の両方を受けて先に傷みやすい部位だからで、一律に長く書くより部位ごとに現実的な年数を書くほうが保証として機能すると考えています。外壁塗膜の「最長」は塗料のグレードで年数が変わるためです。シーリング（コーキング）と下地補修は原則として保証の対象外で、その他の工種（鉄部塗装など）は保証の有無・年数をお見積り時にご説明します。

免責事項の実例や、不具合に気づいたときの連絡の流れは、巧正の工事保証とアフター点検のページで、匿名化した保証書のサンプルとあわせて公開しています。

チェック4：見積様式｜数量×単価の内訳と、共通仮設・諸経費の扱い

見積書は、金額の大小より先に「数量×単価」で書かれているかを見ます。外壁塗装なら㎡、シーリングならm、下地補修なら箇所やmといった単位と数量があれば、他社の見積と同じ土俵で比べられ、着工後に数量が変わったときの精算の根拠にもなります。

• 内訳書・明細があるか：総括表（工事区分ごとの合計）だけでなく、工種ごとの数量・単位・単価が書かれた明細があるか
• 仮設の分け方：足場などの直接仮設と、現場事務所・仮設トイレ・養生などの共通仮設が分かれているか
• 諸経費の扱い：率や内訳の開示は会社によって違います。総額に対して諸経費が1行で分かれて書かれていれば、各社の比較はできます
• 実数精算の項目：下地補修など、足場を架けてから数量が決まる項目が「実数精算」と明記されているか

総括表・内訳書・明細の3階層の見方、「一式」表記の見分け方、実数精算の扱いは大規模修繕の見積書の見方｜総括表から実数精算まで確認する順番にまとめています。業者選びの段階では、「明細を出してもらえるか」「質問に数量と単価で答えてくれるか」の2点を見れば十分です。

チェック5：元請け体制｜誰が現場を管理し、誰が施工するか

大規模修繕は、塗装・防水・シーリング・足場・タイルなど複数の専門工事の組み合わせです。すべてを1社の社員で施工する会社はほとんどなく、元請けが協力会社（下請け）と組んで施工するのが一般的です。問題は下請けを使うこと自体ではなく、「誰が工程と品質を管理し、不具合のときに誰が責任を持つか」が曖昧なことです。

確認方法

• 主任技術者・現場代理人は誰か：建設業許可を持つ会社は、請け負った工事の現場に技術上の管理を行う主任技術者を置くことが建設業法で定められています。現場代理人（発注者との窓口）は契約で決める配置です。それぞれの氏名と、どのくらいの頻度で現場にいるかを聞きます
• 下請け構成：どの工種をどの協力会社が施工するかを、施工体系図または工種別の協力会社一覧で説明できるか。施工体系図は民間工事では一定規模以上（特定建設業者で下請契約の総額が5,000万円以上など）で作成が義務づけられる書類で、それ以外の工事では任意の提出ですが、元請けなら作れるものです。契約後に初めて分かる、という状態を避けます
• 工程の検査と記録：下地処理や下塗りなど仕上がると見えなくなる工程を、誰がいつ検査し、写真で記録するか
• 不具合時の窓口：引き渡し後の不具合の連絡先が元請けに一本化されているか

当社は、調査から施工・保証までを元請けとして一貫して管理しています。塗装・防水・足場などの施工は資格・知識を持つ協力職人と組んで行い、工程ごとの検査と写真記録は当社が行います。責任の所在を当社に一本化しているため、保証書に当社の名前で年数を書けます。見積の段階で、現場を担当する者の氏名と、工種ごとの協力会社をお伝えしています。

チェック6：実績の確認｜同規模物件の事例写真と報告書を見る

実績は「件数」より「同じ規模・構造の建物を、どう調査し、どう直したか」が分かる事例があるかで見ます。20〜60戸のマンションと、戸建てや大型物件では、工程の組み方も入居者への配慮も違います。施工事例に施工前・施工後の写真だけでなく、調査で何が分かり、どの工法を選んだかが書かれていれば、提案の考え方まで読み取れます。

確認方法

• 施工事例ページ：同規模・同構造（RC造・鉄骨造・木造）の事例があるか。施工前・施工後の写真が同じ角度でそろっているか
• 現地調査報告書の例：調査で何を見て、どう判断したかが写真つきで書かれた報告書を出しているか。匿名化したサンプルを見せてもらえれば十分です
• 工事総額の公開：公開されている事例に工事総額と工種別の構成が書かれていれば、自分の建物の概算を考える参考になります
• 対応エリアと拠点：現場から拠点までの距離は、工事中の対応速度や引き渡し後の点検の来やすさに関わります

当社は八王子を拠点に、創業2014年4月（2023年10月法人化）から累計1,000件超の外装修繕に元請けとして対応してきました。中規模のマンション・アパート・ビルを中心に、施工事例は大規模修繕のページで公開しています。八王子市内の3階建て収益ビルの修繕工事（約585万円）の工種別の費用構成（PDF）は、見積書の見方の記事で配布しています。

チェック7：アフター点検｜引き渡し後の点検時期と内容を書面で確認する

大規模修繕は引き渡しで終わりではなく、保証期間中に不具合が出たときに「誰が、いつ、どう対応するか」が決まっていて初めて完結します。アフター点検は会社によって有無も時期も違うため、口頭ではなく保証書や案内書面で確認します。

• 点検の時期：引き渡し後いつ点検に来るか（例：1年・3年・5年・10年）が書かれているか
• 点検の内容と報告：屋上の排水口・立上り、外壁の塗膜・シーリングなど確認箇所が決まっているか。結果を写真つきで報告するか
• 費用：定期点検が無料か、有償ならいくらか
• 不具合時の流れ：連絡先、現地確認までの目安、保証対象かどうかの判断と費用の説明の順番

当社は保証書を発行した工事について、引き渡し後1年・3年・5年・10年を目安に定期点検を無料で行い、結果を写真つきでご報告します。点検で見つかった不具合が保証の対象なら無償で補修し、対象外の場合はお見積りを出してからご判断いただきます。点検を口実にした追加工事の営業はしません。

現地調査で分かること｜図面と現場の両方を見ているか

7項目の確認と並行して、現地調査の進め方も比較の材料になります。図面だけで見積を出す会社と、屋上や外壁を実際に見てから見積を出す会社では、着工後の数量の変動幅が違います。調査に立ち会えるなら、どこを見て何を記録しているかを見てください。

• 屋上の防水層・排水口・立上り、外壁のひび割れ・浮き・シーリングを実際に見ているか
• 工事範囲と、範囲外に残る箇所を図面と写真で説明しているか（保証の「工事範囲外」の行き違いを防ぎます）
• 入居者・近隣への影響（作業時間、騒音・臭気、バルコニーの使用制限、駐車場）を説明できるか。当社の作業時間は平日8〜17時、日曜・祝日は休工です
• 高層部やタイル外壁で全面打診が必要な場合、足場を架ける前にロープアクセスで調査する選択肢を説明できるか

当社の現地調査は無料で、外壁診断士が調査し、写真つきの報告書と工種別の内訳の見積書をお出しします。相見積もりの一社としてのご依頼も歓迎します。

相見積もりを「比較できる形」にする

7項目を確認した会社の中から相見積もりを取るときは、同じ仕様書・同じ数量・同じ条件で依頼しないと比較になりません。工事範囲や塗料のグレードが各社で違うまま総額だけを並べると、安い理由が「仕様が違うから」なのか「手間を省いているから」なのか分からなくなります。

1. 工事範囲・仕様（塗料や防水材のグレード）・保証の条件を文書にして各社に渡す
2. 見積は明細つきで依頼し、数量が各社でそろっているかを先に見る
3. 総額の差は、明細のどの行で生まれているかまで確認する
4. 候補の会社名や見積額を、選定が終わるまで他社に伝えない

2026年9月に公正取引委員会が処分を公表した、一部の設計コンサルタントが主導した談合では、候補が事前に分かっている、見積が「一式」で数量がない、選定基準が非公開、という3つの条件がそろっていました。設計監理方式そのものが問題なのではなく、この3条件を避けることが自衛になります。事実関係と管理組合ができる自衛策はマンション大規模修繕の談合とは？手口と管理組合ができる7つの自衛策にまとめています。総会での決議と相見積もりの比較の進め方は、末尾の「あわせて読みたい」の総会・合意形成の記事をご覧ください。

巧正の体制｜7項目に当社がどう答えるか

この記事の7項目のうち、書類で示せる4つを当社に当てはめると次のとおりです。元請け体制・実績・アフター点検は各章に書いたとおりで、見積のときに同じ順番でご説明し、書類はご要望に応じてお渡しします。

チェック項目	巧正株式会社
1. 建設業許可	東京都知事許可（般-7）第161006号
2. 保険	請負業者賠償責任保険に加入／JIO大規模修繕かし保険・リフォームかし保険の登録事業者（登録事業者番号 A0306655）。保険を付ける工事では登録事業者として申込手続きと第三者検査の受け入れを行い、保険料・検査料は発注者様のご負担
3. 保証	屋上防水 平場10年・立上り5年（仕様により10年）／外壁塗膜 最長10年。部位別の年数と免責を保証書に明記。シーリング・下地補修は原則保証対象外、その他の工種はお見積り時にご説明
7. アフター点検	引き渡し後1年・3年・5年・10年の定期点検（無料・写真つき報告）

よくあるご質問

Q1. 許可番号を検索システムで調べても出てこないときは、どうすればよいですか

A. 検索システムの情報は月2回程度の更新で、新規の許可や更新の直後は反映に時差があります。商号の表記ゆれ（株式会社の位置、旧商号）でも見つからないことがあります。見つからない場合は、許可通知書の写しを見せてもらい、許可番号・商号・所在地・有効期間を確認してください。写しの提示を断る会社は候補から外して差し支えありません。

Q2. 「かし保険の登録事業者です」と言う会社なら、保険が自動で付き、倒産しても安心ですか

A. 自動では付きません。大規模修繕かし保険は、登録事業者が工事ごとに着工前に申し込む保険で、保険料・検査料は発注者の負担です。保険を付けた工事では、施工会社が倒産した場合に発注者が保険法人へ直接請求できます。見積の段階で保険を付けるかどうかと費用を確認し、付ける場合は保険付保証明書を受け取ってください。仕組みの詳細は瑕疵保険の記事で説明しています。

Q3. 下請けを使う会社は避けたほうがよいですか

A. 大規模修繕は複数の専門工事の組み合わせなので、元請けが協力会社と組んで施工するのが一般的です。避けるべきなのは下請けの有無ではなく、誰が工程と品質を管理し、不具合のときに誰が責任を持つかが曖昧な体制です。主任技術者・現場代理人の氏名と、工種ごとの協力会社を契約前に説明できるかで判断してください。

Q4. 保証年数が長い会社のほうが安心ですか

A. 年数だけでは比べられません。部位ごとの年数（屋上防水の平場と立上り、外壁塗膜など）、対象になる不具合、免責の条件、不具合時の連絡先と流れまで書かれているかを見てください。塗料や防水材のグレードで年数が変わるため、仕様と保証年数をセットで比較するのが現実的です。

Q5. 相見積もりは何社から取ればよいですか

A. 一般には3社程度が比較しやすい数です。大切なのは社数より、同じ仕様書・同じ数量・同じ条件で依頼し、明細のどの行で金額の差が生まれているかを確認できる状態にすることです。候補の会社名や見積額は、選定が終わるまで他社に伝えないでください。

Q6. 主任技術者が現場に常駐しないのは普通ですか

A. 工事の規模や契約によります。建設業法では一定の規模・条件の工事で主任技術者の専任（他の現場との兼任不可）が求められますが、中規模の大規模修繕では兼任で複数の現場を見ていることもあります。大切なのは、誰が主任技術者と現場代理人で、週に何回現場に来て、下地処理や下塗りなど見えなくなる工程の検査を誰がどう記録するかが契約前に説明されていることです。

まとめ｜7つのチェックポイントと確認先

1. 建設業許可：許可番号を国交省の企業情報検索システムで検索する
2. 保険：請負業者賠償責任保険は保険証券の写しで、かし保険は保険法人の登録事業者検索で確認する。かし保険の申込みは工事ごと（登録事業者が申込み・保険料は発注者負担）
3. 保証書：部位別の年数・起算日・免責が書かれたひな形を契約前に見る
4. 見積様式：数量×単価の明細があるか、仮設と諸経費が分かれているか
5. 元請け体制：主任技術者・現場代理人の氏名と、工種ごとの協力会社を説明できるか
6. 実績：同規模・同構造の事例写真と調査報告書の例を見る
7. アフター点検：点検の時期・内容・費用が書面にあるか

どの項目も、会社に「書類を見せてください」と伝えるだけで確認できます。出てきた書類をそろえてから提案内容を比べれば、比較の軸がぶれません。八王子・多摩で大規模修繕をご検討の管理組合・オーナー様は、相見積もりの一社として当社にもお声がけください。

一次資料

• 建設業者・宅建業者等企業情報検索システム（国土交通省）
• 建設業の許可について（国土交通省 関東地方整備局）
• 建設業法（e-Gov法令検索）｜第3条（許可）・第26条（主任技術者の設置）
• 大規模修繕工事瑕疵保険について（国土交通省）
• 届出・登録事業者検索（JIO 日本住宅保証検査機構）

執筆・監修：巧正株式会社 施工管理部（外壁診断士・2級建築施工管理技士補（仕上げ）在籍）｜累計1,000件超の施工実績。本記事は国土交通省・JIOの公開情報と、当社が元請けとして見積・契約の場で確認している項目にもとづいて作成し、2026年10月11日に内容を確認しています。許可・保険・保証の条件は会社や工事ごとに異なります。個別の判断は、見積書・保証書・保険証券の原本を確認のうえ、必要に応じて専門家にご相談ください。

あわせて読みたい

• 大規模修繕の見積書の見方｜総括表から実数精算まで確認する順番
• 大規模修繕の瑕疵保険とは｜対象・検査・保険期間と保証との違い
• マンション大規模修繕の談合とは？手口と管理組合ができる7つの自衛策
• マンション大規模修繕の総会・合意形成｜管理組合の決議要件と相見積もり比較の進め方
• 巧正の工事保証とアフター点検
• 長期修繕計画書の見方・作り方
• 管理組合のマンション大規模修繕（八王子・首都圏）
• 賃貸オーナー様の大規模修繕（八王子・多摩）
• 大規模修繕とは？費用・周期・流れ