長期修繕計画書の見方・作り方｜国交省ガイドライン準拠の作成6ステップ
マンション管理組合や賃貸オーナー様にとって、「長期修繕計画書」は資産価値を守る最重要文書です。国土交通省が定める「長期修繕計画作成ガイドライン」（令和6年6月改定が最新）に沿った計画書は、修繕積立金の妥当性確保・住民合意形成・金融機関融資審査などで必須となります。本記事では、八王子・多摩エリアの管理組合・賃貸オーナー様向けに、長期修繕計画書の見方・作り方・更新タイミングを体系解説します。
長期修繕計画書とは｜国土交通省ガイドラインの位置づけ
長期修繕計画書とは、マンション・賃貸物件の30年間の修繕工事を計画的に整理した文書です。国土交通省は「長期修繕計画標準様式」（平成20年策定・令和6年6月改定）を公表し、管理組合・オーナーの実務指針としています。
📌 2021年（令和3年）改訂のポイント
- 計画期間が25年以上→30年以上に変更（新築時は30年以上）
- 大規模修繕工事の周期見直し（外壁12〜15年、屋上防水12〜15年など）
- 省エネ改修・カーボンニュートラル対応の重要性追記
- エレベーター点検と保守の体系化
- 修繕積立金の段階増額方式から均等積立方式への移行推奨
【2024年6月改定】長期修繕計画作成ガイドラインはここが変わった
長期修繕計画作成ガイドラインは、2024年（令和6年）6月7日に改定されています。ネット上の解説記事は2021年（令和3年）改定で止まっているものが多いため、いま計画を見直す管理組合は最新版を前提にしてください。
管理組合の実務にいちばん効くのは1番目です。段階増額積立方式を採る場合の引上げ方について、計画初期額は基準額の0.6倍以上、最終額は基準額の1.1倍以内という目安が入りました。ここでいう基準額とは、計画期間全体を通じて均等に積み立てる場合の額のことです。
つまり「最初は安く設定しておいて、あとで大幅に値上げする」という組み方に歯止めがかかりました。いま段階増額で運用している管理組合は、初期額がこの範囲に入っているかを一度確認しておくと安心です。
| 時期 | 主な内容 |
|---|---|
| 平成20年6月 | 長期修繕計画標準様式・作成ガイドラインを策定 |
| 令和3年9月 | 既存マンションの計画期間を25年以上から30年以上に変更／修繕周期を「一定の幅」に／省エネ改修の有効性を追記／昇降機の定期点検の重要性を追記 |
| 令和6年6月 | 段階増額積立方式の引上げの考え方（0.6倍〜1.1倍）を明記／省エネ改修（外断熱・窓の断熱）の記述を強化／用語を「改良工事」に統一 |
なお、令和3年改定で入った「計画期間30年以上」は現在も有効です。いまお手元にある計画が25年で組まれているなら、それだけで作り直しの理由になります。
長期修繕計画書に含まれる5つの必須項目
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ①建物・設備の現状診断 | 外壁・屋上・付帯部・共用設備の劣化状況、過去の修繕履歴 |
| ②工事項目と修繕周期 | 外壁塗装12〜15年、屋上防水12〜15年、給排水管25〜30年など |
| ③推定工事費・概算費用 | 各工事項目の㎡単価×面積で算定した工事費 |
| ④修繕積立金の試算 | 30年間の収支バランスと月額積立額の目安 |
| ⑤計画見直しスケジュール | 5年ごとの定期見直し、大規模修繕実施後の修正 |
長期修繕計画は6つの書類でできている｜どこから見るか
長期修繕計画書は、表紙をめくると数字だらけの表が何枚も出てきます。ただ、標準様式にもとづく計画書は6つの書類で構成されていて、それぞれ役割が決まっています。全部を読む必要はありません。
理事会で限られた時間しかないときは、5番の収支計画グラフ→2番の総括表→4番の内訳書の順に見てください。この3つで「お金が足りるか」「その根拠は何か」がほぼ分かります。
総括表と収支計画グラフの読み方｜赤字になる年を先に見つける
長期修繕計画の健全性は、積立金の残高がマイナスになる年があるかどうかでほぼ判定できます。工事項目の妥当性を1つずつ検討する前に、まずここを見てください。
総括表は年度が横に並んだ大きな表ですが、判断に使う行は3つだけです。収入合計、支出合計、そして翌年度への繰越額。3つ目がマイナスになる年があれば、その年までに積立金の値上げか工事内容の見直しが必要ということです。
同じことをグラフで見たのが収支計画グラフです。線がゼロを下回る年が「積立金が足りなくなる年」で、多くの場合それは2回目の大規模修繕にあたる24〜26年目あたりに現れます。1回目は乗り切れても2回目で詰まる、というのがよくある形です。
ここでマイナスが出ていたとしても、すぐに慌てる必要はありません。気づいた時点で積立額を見直せば、1回あたりの引上げ幅は小さくて済みます。放置した年数の分だけ、あとの負担が急になるだけです。
主要工事項目の修繕周期一覧
| 工事項目 | 推奨周期 | RC造30戸 概算費用 |
|---|---|---|
| 外壁塗装・補修 | 12〜15年 | 700〜1,200万円 |
| 屋上防水 | 12〜15年 | 200〜500万円 |
| シーリング打ち替え | 12〜15年 | 100〜200万円 |
| 鉄部塗装 | 5〜7年 | 50〜100万円 |
| 給排水管 | 25〜30年 | 1,000〜2,000万円 |
| エレベーター更新 | 25〜30年 | 1,500〜3,000万円 |
| 機械式駐車場 | 20〜25年 | 500〜1,500万円 |
| 消防設備 | 10〜15年 | 100〜300万円 |
※2026年6月時点の関東エリア相場目安。建物形状・規模により変動します。
計画期間30年に、大規模修繕は2回入る
計画期間が30年以上と決まっているのは、その期間に大規模修繕が2回入るからです。1回分だけの計画では、次の周期に向けていくら積めばよいかが決まりません。
2021年の改定で、修繕周期は「一定の幅」で示されるようになりました。計画上12年となっていても、実際の劣化状況で前後させてよいということです。逆にいえば、計画の年数だけを見て「まだ先だ」と判断するのは危険で、調査診断で実際の状態を確認する必要があります。業者の選び方は失敗しない業者選び7つのチェックポイントもあわせてご覧ください。
長期修繕計画書の作成6ステップ
検討体制の構築
理事会・修繕委員会の立ち上げ、外部専門家（マンション管理士・建築士・施工会社）への相談体制を確立。
建物・設備の現状診断
外壁・屋上・付帯部・共用設備（給排水管・エレベーター・消防など）の劣化状況を写真付きで把握。過去の修繕履歴も整理。
工事項目と修繕周期の設定
国交省ガイドラインを参考に、建物の状況に応じた周期を設定。地域特性（海岸線距離・降雨量）も考慮。
推定工事費の算定
㎡単価×面積で各工事費を算出。インフレ・建築費高騰を見込んだバッファ（5〜10%）も設定。
修繕積立金の試算と提案
30年間の収支シミュレーション。現状の積立額で不足する場合は値上げ・一時金・借入の提案。
総会承認・5年ごとの見直し
管理組合総会で承認。5年ごとの定期見直しと、大規模修繕実施後の修正を組み込む。
長期修繕計画書の見方｜チェックポイント
🔍 受け取った計画書で確認すべき7項目
- 計画期間が30年以上か（既存マンションは25年以上も可）
- 修繕積立金の月額目安（国交省は専有面積㎡あたり月200〜250円が目安）
- 30年間の収支バランス（不足が出ていないか）
- 主要工事の周期と費用（同規模物件と比較して妥当か）
- 給排水管・エレベーターなどの大型設備の更新計画
- 過去の修繕履歴の反映（直近の大規模修繕後の計画になっているか）
- 5年ごとの見直し条項が含まれているか
修繕積立金の積立方式｜均等積立と段階増額の違い
長期修繕計画とセットで決めるのが修繕積立金の額です。積み方には2つあり、どちらを選ぶかでこの先30年の合意形成の難易度が変わります。
| 比較項目 | 均等積立方式 | 段階増額積立方式 |
|---|---|---|
| 当初の負担 | 重い | 軽い |
| 将来の値上げ | 原則なし | 数年ごとに必要 |
| 総会での合意 | 最初の1回で済む | 引上げのたびに必要 |
| 計画が崩れるリスク | 小さい | 値上げが否決されると崩れる |
| 2024年6月改定の目安 | ― | 初期額は基準額の0.6倍以上／最終額は1.1倍以内 |
国は均等積立方式を基本としています。理由は単純で、値上げの合意形成が要らないぶん、計画が途中で崩れにくいからです。段階増額を選ぶ場合も、2024年6月改定で示された0.6倍〜1.1倍の範囲に収まっているかを確認してください。
新築時に分譲会社が設定した積立金は、販売しやすさを優先して低めに置かれていることがあります。その場合、段階増額の初期額が基準額の0.6倍を下回っていることも珍しくありません。
【施工会社の視点】計画の金額は、実際の見積といくら違うのか
ここからは、実際に工事の見積を出している側から見た話です。長期修繕計画に書かれている金額は、あくまで作成時点の推定額です。工事が近づいたら、実際の見積と突き合わせて検算する必要があります。
| 工事項目 | 巧正が実際に出した単価・金額 | 現場 |
|---|---|---|
| シーリング打替え | 900円/m（合計 282,280円） | 八王子市内のマンション |
| ウレタンシーリング | 1,100円/m | 八王子市内の実案件 |
| 外壁タイル 透明塗膜防水 | 6,000円/㎡（632㎡＝税込 約417万円） | 八王子市内のマンション |
| 高圧洗浄＋吸水防止材 | 25㎡ 35,000円 | 神奈川県内の事務所 |
| バルコニーFRP防水 | 137,500円（保証5年） | 八王子市内の戸建て |
同じ「シーリング」でも、材料と部位によって900円/mから1,100円/mまで幅があります。長さが200mあれば4万円の差になり、マンション1棟なら数十万円単位で変わります。
ここで問題になるのが、計画書や見積書が「一式」表記になっている場合です。「シーリング工事一式 ◯◯円」では、単価も数量も分からないので検算のしようがありません。実際に当社が相見積もりでお受けした八王子市内のマンションでは、管理組合側の仕様書に部位ごとの数量（206.0m、103.5m、36ヶ所）が明記されていて、各社の見積が同じ土俵に乗っていました。
長期修繕計画を見直すときも同じです。推定修繕工事費内訳書に数量と単価が入っているかを確認してください。入っていなければ、その計画は「金額の根拠が追えない計画」ということになります。比較できない見積が何を招くかはマンション大規模修繕の談合の記事で整理しています。
長期修繕計画が健全かを見る10のチェック
理事会で計画書を前にしたときに、順番に確認していける形にまとめました。全部で1時間もかかりません。
| # | 確認すること | どこを見るか |
|---|---|---|
| 1 | 計画期間は30年以上あるか | 総括表の年度の並び |
| 2 | 残りの期間に大規模修繕が2回入っているか | 長期修繕計画表 |
| 3 | 直近7年以内に見直されているか | 表紙の作成年月日 |
| 4 | 翌年度繰越額がマイナスになる年はないか | 総括表／収支計画グラフ |
| 5 | 将来の一時金徴収が前提になっていないか | 収入の欄に一時金の行がないか |
| 6 | 計画期間の最終年度に借入金が残らないか | 総括表の最終年度 |
| 7 | 工事項目に数量と単価が入っているか | 推定修繕工事費内訳書 |
| 8 | 給排水管・エレベーターが計画に入っているか | 推定修繕工事項目 |
| 9 | 段階増額なら初期額が基準額の0.6倍以上か | 修繕積立金の額の設定 |
| 10 | 管理費と修繕積立金が区分経理されているか | 収支報告書 |
このうち1・2・3・9は、後述するマンション管理計画認定の基準にもそのまま入っている項目です。認定を取る予定がなくても、国が「この条件を満たしていれば適切」と考えている水準ということなので、目安として使えます。
マンション管理計画認定が、長期修繕計画に求めること
2022年4月に始まったマンション管理計画認定制度では、認定基準の中核が長期修繕計画になっています。認定を取るかどうかに関わらず、この基準は「国が考える適切な計画の条件」として使えます。
| 認定基準（長期修繕計画に関する部分） | 確認する場所 |
|---|---|
| 長期修繕計画（標準様式準拠）と、それにもとづく修繕積立金が総会で決議されている | 総会議事録 |
| 長期修繕計画が7年以内に作成または見直しがされている | 計画書の作成年月日 |
| 計画期間が30年以上かつ残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれている | 長期修繕計画表 |
| 将来の一時金の徴収を予定していない | 総括表の収入欄 |
| 計画期間の最終年度において借入金の残高のない計画となっている | 総括表の最終年度 |
| 管理費と修繕積立金の区分経理がされている | 収支報告書 |
とくに見落とされやすいのが「将来の一時金徴収を予定していない」と「計画期間の最終年度に借入金が残らない」の2つです。足りない分を一時金や借入れで埋める前提の計画は、認定基準では適切とみなされません。
認定を受けると、住宅金融支援機構の共用部分リフォーム融資で金利の引下げを受けられる場合があるほか、マンションの流通時に管理状態を第三者が確認した証拠として示せます。資産価値の観点から取り組む管理組合が増えています。当社の管理組合様向けの対応は管理組合の大規模修繕にまとめています。
見直しのタイミング｜「5年ごと」だけでは足りない
長期修繕計画は5年程度ごとに見直すのが一般的ですが、実務ではそれ以外に2つのタイミングがあります。ここが抜けると、計画と実態がどんどん離れていきます。
| タイミング | やること | 抜けやすさ |
|---|---|---|
| 5年程度ごと | 単価と残高を最新化する | 中 |
| 大規模修繕の2〜3年前 | 調査診断にもとづき工事項目と金額を作り直す | 低 |
| 大規模修繕の直後 | 実際にかかった額を計画に反映する | 高 |
| 管理会社や管理方式を変えたとき | 前提条件が変わるため計画を確認する | 高 |
1つは大規模修繕の2〜3年前です。この時期に建物の調査診断をして、実際の劣化状況にもとづいて工事項目と金額を作り直します。計画上の推定額と実際の見積が大きく違うのは、たいていこの工程を飛ばしているためです。
もう1つは大規模修繕の直後です。実際にいくらかかったかを計画に反映しないと、次の周期の推定額が古い単価のまま残ります。工事が終わって理事会が代わるタイミングと重なるため、いちばん抜けやすい見直しです。
なお管理計画認定を取るなら、7年以内に作成または見直しがされていることが条件になります。
長期修繕計画がないと、何が起きるか
築浅のマンションや、規模の小さい賃貸物件では、長期修繕計画そのものがないケースがあります。すぐに困らないため後回しになりがちですが、影響は先で出てきます。
| 起きること | いつ表面化するか |
|---|---|
| マンション管理計画認定が取れない | 認定を検討したとき |
| 修繕積立金の値上げに根拠を示せない | 総会で値上げを提案したとき |
| 工事のたびに一時金の徴収が必要になる | 大規模修繕の直前 |
| 売却時に修繕積立金の状況を説明できない | 区分所有者が売却するとき |
いちばん重いのは2番目です。いくら積めばよいかの根拠がないと、値上げを提案しても総会で通りません。「根拠は？」と聞かれて答えられないからです。逆にいえば、計画さえあれば値上げの議論は数字の話になります。
築浅のうちに作っておくほど、1戸あたりの負担を小さくしたまま計画を組めます。先送りした年数の分だけ、あとの引上げ幅が急になるという構造は避けられません。
長期修繕計画書を作成する3つの方法
🏛️ 管理会社に依頼
既存の管理会社経由で作成。費用は10〜30万円が目安。便利だが第三者性は低い。
調整は楽／透明性に注意
📐 マンション管理士・建築士
第三者の専門家による独立した計画作成。費用は20〜50万円。中立性が高い。
客観的／コスト中
🔧 専門施工業者の無料提供
巧正など、施工業者が無料で長期修繕計画を作成。施工提案も同時に受けられる。
コスト0／施工提案セット
誰に作ってもらうか｜3つの方法の注意点
作成の依頼先には管理会社・設計事務所（コンサルタント）・施工会社の3つがあります。どれが正解ということはなく、それぞれ別の方向に偏りやすいと理解しておくのが実務的です。発注方式そのものの違いは責任施工方式と設計監理方式の比較で解説しています。
| 依頼先 | 費用の出方 | よい点 | 注意する点 |
|---|---|---|---|
| 管理会社 | 管理委託費に含まれる場合と別途の場合がある | そのまま任せられる | 工事の受注と地続きになりやすい |
| 設計事務所・コンサルタント | 別途（計画作成費として） | 第三者の立場で作る | 施工会社との関係が外から見えにくい |
| 施工会社 | 無料で対応する会社もある | 実際の工事単価で作れる | 自社受注を前提にした内容になりやすい |
当社は施工会社なので、3番目の「自社受注を前提にした内容になりやすい」という指摘はそのまま当社にも当てはまります。だからこそ当社は相見積もりを前提にした計画をお出ししていますし、他社が作った計画についてのご相談も無料でお受けしています。
どの方法を選ぶにしても、出てきた計画を利害関係のない第三者にもう一度見せるのがいちばん確実です。前述の10のチェックを他社に投げるだけでも、かなり違います。当社の大規模修繕セカンドオピニオンもこの目的でお受けしているものです。
理事会から総会決議までの5ステップ
計画を作り直すと決めてから、総会で決議するまでの流れです。調査診断から総会まで、通常は半年から1年を見ておいてください。
注意点は最後の決議です。管理計画認定を取るなら、計画そのものと、それにもとづく修繕積立金額の両方を総会で決議しておく必要があります。計画だけ承認して積立金額を先送りにすると、認定基準を満たしません。
国土交通省の長期修繕計画標準様式（Excel）について
国土交通省は、長期修繕計画の標準様式をExcel形式で公開しています。同省のマンション管理のページから、作成ガイドライン・同コメントとあわせて無料でダウンロードできます。
ただし、様式があっても中に入れる数量と単価は自分で用意する必要があります。そこが実務上いちばん手間のかかるところで、建物の調査と工事単価の情報がないと埋められません。様式を落としてみたものの止まってしまった、というご相談は実際によくいただきます。
当社では、他社が作った計画の検算も、これから作る場合のご相談も無料でお受けしています。ご発注を前提としたご相談ではありませんので、数字の見方だけ聞きたいという段階でも構いません。
巧正の「長期修繕計画書 無料作成」サービス
巧正では、八王子・多摩エリアの管理組合様・賃貸オーナー様向けに、長期修繕計画書の無料作成を承っています。
📋 巧正が提供する計画書の特長
- 国交省ガイドラインに準拠した標準様式
- 建物診断結果（写真付き）を反映した実態ベースの計画
- 30年間の収支シミュレーションと推奨積立額の試算
- 優先順位付き工事プラン（修繕積立金の状況に応じた複数案）
- 5年ごとの見直しサポート（メールでの定期連絡）
- 住民説明会への同席と説明資料の提供
よくあるご質問（FAQ）
Q1. 長期修繕計画書は法律で作成義務がありますか？
区分所有マンションでは管理組合の自主的な作成が前提ですが、近年は条例や金融機関の融資審査で実質的に必要となるケースが増えています。賃貸物件でも長期的な収支管理のため作成が推奨されます。
Q2. 既存の計画書はどれくらいの頻度で見直すべき？
国交省ガイドラインでは5年程度ごとの定期見直しが推奨されています。また、大規模修繕実施後・建築費が大きく変動した際にも更新が必要です。
Q3. 修繕積立金の目安はいくらですか？
国交省ガイドラインでは、専有面積㎡あたり月200〜250円が目安。例えば60㎡の住戸なら月12,000〜15,000円程度。地域・建物規模・設備（エレベーター・機械式駐車場有無）で変動します。
Q4. 巧正の無料作成サービスはどのような流れですか？
①建物診断（無料現地調査）→②過去修繕履歴の確認→③国交省様式での計画書作成→④管理組合・オーナー様への提出。所要期間は2〜4週間。施工提案とのセットでご提供します。
Q5. 計画書だけ作成して、施工は別業者でもいいですか？
もちろん可能です。巧正の長期修繕計画書は無料提供のため、施工業者選定は管理組合・オーナー様のご判断にお任せします。当社で施工をご検討の場合は項目別見積書をご提示します。
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Q. 長期修繕計画は2024年の改定にあわせて作り直す必要がありますか？
A. 改定があったこと自体が作り直しの理由にはなりません。ただし、段階増額積立方式を採っていて初期額が基準額の0.6倍を下回っている場合や、計画期間が30年未満の場合は、見直しの対象になります。
Q. 計画の金額と実際の見積は、どのくらい違うものですか？
A. 一概には言えません。計画は作成時点の推定単価で組まれているため、材料費や人件費が上がった分だけ実際の見積が高くなるのが通常です。金額そのものより、数量と工程の回数が計画どおりかを確認してください。
Q. 管理会社が作った計画を、他社に見てもらってもよいのでしょうか？
A. 問題ありません。理事会として妥当性を確認するのは通常の業務です。当社でも他社が作成した計画のご相談を無料でお受けしています。
Q. 段階増額から均等積立に変えることはできますか？
A. できます。総会の決議が必要ですが、いま値上げの合意が取れるのであれば、以後の引上げの議論をしなくて済むぶん理事会の負担は軽くなります。
Q. 賃貸マンションやアパートのオーナーでも作った方がよいですか？
A. 管理組合と違って義務ではありませんが、修繕費の見通しが立つと融資や売却の場面で説明しやすくなります。当社では賃貸物件のオーナー様向けにも作成をお受けしています。
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