アパート大規模修繕の費用相場【2026年版】木造・鉄骨・RC造の構造別＆戸数別ガイド

2026年6月3日

アパート経営で「10〜15年に一度の大規模修繕費用」は最大の支出。木造／鉄骨／RC造によって費用感は2〜3倍違い、戸数・階数・屋根材によっても変動します。本記事では、八王子・多摩エリアの賃貸オーナー様向けに、アパート大規模修繕の費用相場を構造別・戸数別・工事項目別に整理し、長期修繕計画に必要な積立額の目安まで解説します。

アパート大規模修繕の総額相場｜構造別・戸数別

構造・規模	総額目安	1戸あたり	工期目安
木造2階建て（6戸）	200〜300万円	30〜50万円	2〜3週間
木造2階建て（10戸）	300〜500万円	30〜50万円	3〜4週間
鉄骨3階建て（9戸）	400〜600万円	45〜65万円	3〜5週間
鉄骨3階建て（12〜15戸）	500〜800万円	40〜55万円	4〜6週間
RC造3階建て（9戸）	800〜1,200万円	90〜130万円	5〜7週間
RC造5階建て（20〜30戸）	1,500〜2,000万円	60〜90万円	6〜10週間

※2026年6月時点の関東エリア相場目安。建物形状・劣化度・選定材料で変動します。

工事項目別の費用内訳

工事項目	m単価／㎡単価	想定費用（10戸鉄骨想定）
足場設置	700〜900円/㎡	80〜120万円
高圧洗浄	150〜400円/㎡	15〜30万円
外壁塗装（シリコン）	2,200〜3,200円/㎡	200〜300万円
屋根塗装／屋上防水	2,000〜10,000円/㎡	60〜200万円
シーリング打ち替え	900〜1,200円/m	20〜40万円
共用廊下・階段塗装	2,000〜3,000円/㎡	40〜80万円
付帯部塗装（鉄部含む）	一式	30〜60万円
諸経費・現場管理費	工事費の8〜12%	40〜70万円

大規模修繕の周期と長期計画

築年数	推奨工事	RC造9戸費用目安
築10〜12年	1回目大規模修繕（外壁＋屋上防水＋シーリング）	800〜1,200万円
築20〜24年	2回目大規模修繕（＋鉄部補修強化）	1,000〜1,500万円
築30〜36年	3回目大規模修繕（外壁張り替え検討含む）	1,500〜2,500万円

※30年で総修繕費用：RC造10戸で約1,800万円、RC造20戸で約4,500万円が一般的な目安。

修繕積立の目安｜家賃収入の10〜15%

アパート経営者の長期修繕計画では、家賃収入の10〜15%を毎月積み立てるのが理想的とされています。例えば10戸×家賃7万円のアパートなら、月額7〜10.5万円の積立てになります。

📊 積立額の計算例（RC造9戸アパート）

月間家賃収入：9戸 × 8万円 = 72万円
修繕積立（家賃の12%）：72万円 × 12% = 月8.6万円
年間積立：8.6万円 × 12ヶ月 = 約100万円
10年間積立：約1,000万円
10年目の1回目大規模修繕費用目安：800〜1,200万円 ⇒ ほぼカバー可能

費用を抑える3つの工夫

① 外壁＋屋上防水＋付帯部のフルセット施工

外壁・屋上・付帯部を別々に発注すると足場代を3回支払う必要があります。1回の足場でフルセット施工すれば、足場代80〜120万円が1回で済み、別発注より15〜25%のコストダウンが可能です。

② 元請け一貫体制業者の選定

下請けや営業代行を介さない元請け一貫体制の業者を選ぶと、中間マージン（工事費の10〜20%）が発生しません。同じ品質でコストを抑えられます。詳しくは業者選びチェックポイントもご覧ください。

③ 入居者影響を最小化した施工スケジュール

工事中の住民影響が大きいと、退去率が上がるリスクがあります。事前案内＋騒音時間帯限定＋専用ダイヤル設置で退去を防ぎ、空室損失を回避します。

よくあるご質問（FAQ）

Q1. 木造アパートと鉄骨アパートで費用はどのくらい違う？

同戸数（10戸前後）で、木造は300〜500万円、鉄骨は500〜800万円が目安です。鉄骨は階数が高くなりやすく、足場費用と外壁面積が大きくなります。RC造ならさらに800〜1,200万円規模に上がります。

Q2. 入居中でも工事できますか？

可能です。巧正は事前案内・騒音時間帯限定・専用ダイヤル設置で入居者影響を最小化。詳しくは住民対応・トラブル対策もご覧ください。

Q3. 修繕費は経費計上できますか？

原則として「修繕費」として一括経費計上可能です。ただし、外壁張り替えなど原状回復を超える改修は「資本的支出」として減価償却対象になることがあります。詳しくは税理士様にご相談ください。

Q4. 巧正のアパート大規模修繕実績は？

八王子・多摩エリアの賃貸アパート・小規模マンションの大規模修繕は実績多数。木造2階建てから鉄骨3階建て、RC造まで対応しています。

Q5. 長期修繕計画書の作成は対応してもらえますか？

はい、建物診断結果を踏まえた10〜15年スパンの長期修繕計画書を無料で作成します。優先順位・概算費用・推奨工事タイミングを可視化したレポートを提出いたします。

築年数別・アパート修繕費用のリアル試算

アパート1棟のオーナー様にとって、築年数ごとの累計修繕費用は重要な経営指標です。木造10戸モデルで30年間の費用試算をご紹介します。

築年数	推奨工事	単発費用	累計
築12年	1回目大規模修繕（外壁＋屋上防水＋シーリング）	300〜400万円	350万円
築15年	付帯部塗装・廊下塗装	80〜120万円	450万円
築22年	2回目大規模修繕（外壁＋屋上防水）	400〜500万円	900万円
築30年	3回目大規模修繕＋給水管更新	600〜800万円	1,600万円

※木造2階建て10戸モデルの累計試算。確定見積は現地調査が必要です。

💡 アパート経営の収支バランスを保つコツ

新築時から月額家賃の10〜15%を修繕積立（10戸×7万円なら月7〜10万円）
10年目に第1回大規模修繕で家賃据え置き（外壁劣化で家賃下落するより安価）
20年目で構造別の見直し（木造は張り替え、鉄骨/RCは塗装継続）
30年目で大規模リノベか売却判断（修繕費vs売却益の比較）

アパート大規模修繕のご相談は巧正へ

八王子・多摩エリアの賃貸オーナー様向け実績多数。
項目別見積書・長期修繕計画・入居者影響最小化サポートまで対応。

📞 042-686-1907 無料お見積もり

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この記事を書いた人

巧正株式会社　代表取締役　古宮壮介代表取締役

東京都八王子市で外壁塗装、防水工事を行っております。巧正株式会社の代表取締役。親切丁寧に対応させて頂きます！施工累計1000棟以上、外壁3500棟以上診断。外壁塗装、防水、コーキングの職人歴が20年以上。外壁診断士の資格保有。

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