大規模修繕の瑕疵保険とは｜対象・検査・保険期間と保証との違い

マンションの大規模修繕には、引き渡し後に施工の不具合が見つかったときの補修費用を保険法人が支払う「大規模修繕工事瑕疵（かし）保険」という仕組みがあります。施工会社の保証とは別に、第三者の検査と保険が付くものです。巧正株式会社はJIO（日本住宅保証検査機構）の大規模修繕かし保険の登録事業者です。この記事では、JIOのパンフレット兼重要事項説明書にもとづいて、対象・検査・保険期間と、施工会社の保証との違い、見積や契約のときに管理組合・オーナー様が確認したい点を整理しました。

大規模修繕の瑕疵保険とは

「瑕疵（かし）」とは、工事に本来あるべき品質や性能が欠けている状態のことです。大規模修繕工事瑕疵保険は、国土交通大臣が指定した住宅瑕疵担保責任保険法人が扱う保険で、JIOでは「大規模修繕かし保険」という名前で取り扱っています。JIOの資料にある骨格は次のとおりです。

項目	内容（JIO 大規模修繕かし保険）
対象の建物	1住棟の延床面積が500㎡以上、または総階数が4以上の共同住宅（併用住宅を含む）
保険契約者・被保険者	大規模修繕工事を請け負う事業者（登録事業者）
発注者	管理組合など、大規模修繕工事の注文者
申込みの時期	請負契約ごとに、着工前まで
検査	着工前・施工中・完了時。工事内容により2〜5回
保険期間	原則5年（手すり等は2年。屋上・屋根防水は延長特約で10年）
保険金額	請負金額に応じて1,000万円〜5億円
発注者に渡る書類	保険付保証明書（事業者から発注者へ渡す）

ポイントは、保険の名義（契約者・被保険者）は施工会社で、付けるかどうかは工事ごとに決まることです。一方で、保険料・検査料を負担し、保険付保証明書を受け取り、施工会社が倒産したときに保険法人へ直接請求できるのは発注者です。施工会社が登録事業者であっても、その工事で保険を申し込んでいなければ保険は付きません。

施工会社の保証と、瑕疵保険はどう違うか

大規模修繕では、施工会社が出す工事保証と、保険法人の瑕疵保険の2つが並ぶことがあります。どちらも「引き渡し後の不具合に備える」ものですが、誰が支払い、何年続き、会社がなくなったらどうなるかが違います。

比べる点	施工会社の工事保証	大規模修繕かし保険（JIO）
誰が補修・負担するか	施工会社	施工会社が補修し、費用の一部を保険法人が支払う
期間	会社・工種ごとに決まる（巧正の場合：屋上防水 平場10年・立上り5年（仕様により10年）、外壁塗膜 最長10年）	原則5年（手すり等は2年、屋上・屋根防水は延長特約で10年）
第三者の検査	保証には付かない（巧正の場合は1・3・5・10年の自社の定期点検）	保険法人の検査員が着工前・施工中・完了時に検査
施工会社が倒産した場合	保証を履行する会社がなくなる	発注者が保険法人に直接請求できる
費用	別途の費用はかからない（巧正の場合）	保険料と検査料が工事ごとにかかる

保証期間が保険期間より長い部位もあります。たとえば巧正の屋上防水（平場）は保証10年ですが、かし保険は延長特約を付けなければ5年です。保険が切れたあとも、保証の残りの期間は施工会社の保証で対応する、という関係になります。当社の保証の範囲と対象外になりやすいケースは「巧正の工事保証とアフター点検」にまとめています。

対象になる建物と工事

対象の建物は1住棟の延床面積が500㎡以上、または総階数が4以上の共同住宅です。延床面積500㎡未満かつ3階以下の建物は対象外です。発注者は「管理組合等」とされています。賃貸マンションのオーナー様の発注で使えるかは、申込みの前に保険法人に確認します。構造耐力上主要な部分の工事を含む場合は、建物が新耐震基準等に適合している必要があります。

保険の対象になる工事の部分は、次の5つです。

1. 構造耐力上主要な部分……基礎・壁・柱など
2. 雨水の浸入を防止する部分……屋根・外壁など
3. 給排水管路
4. 給排水・電気・ガス設備
5. 手すり等の安全部材

当社がお引き受けする大規模修繕は、外壁塗装・シーリング・屋上や廊下の防水・タイル補修・鉄部塗装が中心です。このうち2の雨水の浸入を防止する部分にかかわる工事が中心になります。給排水管・設備の工事（3・4）は当社では請け負っていません。どの工種が保険の対象になるかは、申込みの際に工事内容ごとに確認します。

保険期間と保険金額

• 原則5年……構造・防水・給排水などの部分
• 2年……手すり等の安全性にかかわる部分
• 最長10年……屋上・屋根防水工事は「保険期間延長特約」を付けると10年に延ばせる（陸屋根・勾配屋根で条件あり）
• 保険金額……請負金額に応じて1,000万円から最大5億円の範囲で決まる

屋上防水の保証を10年で出す工事なら、延長特約を付けるかどうかで、保険で備えられる期間が5年と10年に分かれます。防水の保証年数と保険期間をそろえたいときは、見積の段階で延長特約の有無を確認してください。

支払われる費用と、支払われない場合

保険の対象部分に瑕疵が見つかった場合、JIOの資料では次の費用が支払いの対象とされています。

• 修補費用（補修にかかる費用）
• 仮住居費用・転居費用
• 損害調査費用
• 駐車場賃借費用
• 求償権保全費用・争訟費用

通常は1回の事故につき10万円の免責と、縮小てん補割合80%が適用されます（計算方法は約款によります）。施工会社の倒産などで発注者に直接支払う場合は100%です。一方、次のような場合は支払いの対象外とされています。

• 施工会社の故意または重大な過失
• 洪水・台風などの自然現象、火災・落雷・爆発など
• 地震・噴火・津波
• 著しく不適正な使用や、著しく不適切な維持管理
• 保険の対象工事が終わったあとの増築・改築・修補
• 機器・器具・設備そのものの不具合

台風で飛来物が当たった、地震でひびが入った、といった損害はかし保険の対象外です。建物の損害保険で補償されるかは、管理組合・オーナー様が加入している保険の契約内容によります。保険の種類ごとに対象が違う点は、理事会で説明するときに押さえておくと混乱しません。

第三者の検査員が現場を見る

かし保険を付けると、保険法人の検査員が現場を検査します。JIOの資料では、検査は次の3種類で、工事内容により2〜5回行われます。

検査	時期	内容
着工前検査	すべての工事の着手前（必須）	工事前の建物の状態を確認
施工中検査	工事内容に応じて	構造検査、防水下地検査、防水検査など
完了検査	すべての工事の完了時（必須）	工事が終わった状態を確認

JIOの資料では施工中検査に防水下地検査などがあるため、施工会社はその時点で検査を受けられる工程にしておく必要があります。管理組合にとっては、施工会社の自主検査に加えて、第三者の目が入ることが保険の大きな価値です。

申込みから保険付保証明書までの流れ

JIOの資料にある手続きの流れは次のとおりです。申込みは請負契約ごと、着工前までに必要です。着工してからでは申し込めないため、付けるかどうかは契約の前に決めておきます。

1. 請負契約の締結……発注者と施工会社
2. 発注者への重要事項説明……施工会社が保険の内容を説明し、発注者が「契約内容確認シート」に署名
3. 保険の申込み……施工会社が必要書類を保険法人に提出
4. 受理証の発行
5. 現場検査……着工前・施工中・完了時
6. 保険証券の発行申請
7. 保険証券・保険付保証明書の発行……保険付保証明書は発注者に渡される

保険料と検査料の目安

保険料と検査料は工事内容・延床面積・保険金額で変わり、工事ごとに保険法人の見積が必要です。JIOの資料には、2022年10月以降の申込みの例として次の金額が載っています。

延床面積	工事内容	保険金額	保険料	検査料	合計
1,800㎡	屋上防水・外壁防水・鉄部防錆	2,000万円	82,400円	92,400円	174,800円
4,500㎡	屋上防水（10年）・給水管・給水設備・電気設備・ガス管	5,000万円	209,200円	141,900円	351,100円
9,900㎡	屋上防水（10年）・各種設備更新	1億円	271,000円	77,000円	348,000円

当社で工事をお引き受けし、かし保険を付ける場合の保険料・検査料は発注者様のご負担です。付けるかどうかをご判断いただけるよう、見積の段階で保険料・検査料を工事費と分けてお伝えします。

見積・契約のときに確認したい6つのこと

相見積もりで複数の施工会社を比べるときは、保険の扱いもそろえて比べると判断しやすくなります。

1. 施工会社が登録事業者か……登録証の提示を求めるか、保険法人に確認する
2. 今回の工事に保険を付けるか……登録事業者でも、申込みをしなければ保険は付かない
3. 保険料・検査料が見積のどこに入っているか……工事費と分けて書かれているか
4. 屋上・屋根防水の延長特約を付けるか……防水の保証年数と保険期間をそろえるか
5. 検査の日程が工程表に入っているか……着工前・完了時は必須
6. 保険付保証明書を受け取る段取りか……保険証券とあわせて、発注者が保管する

見積書全体の読み方は「大規模修繕の見積書の見方」、施工会社の比べ方は「大規模修繕の業者選び7つのチェックポイント」で整理しています。

巧正の対応

• JIO大規模修繕かし保険・リフォームかし保険の登録事業者（登録事業者番号 A0306655）
• 保険を付けるかは工事ごとにご相談……保険料・検査料は発注者様のご負担です。見積の段階で工事費と分けてお伝えします
• 重要事項の説明……申込みの前に保険の内容をご説明し、契約内容確認シートへのご署名をお願いします
• 検査に合わせた工程……保険を付ける工事では、着工前・施工中・完了時の検査を受けられるよう工程を組みます
• 工事の記録……施工前・工程ごと・完了後の写真を部位別に整理してお渡しします
• 当社の保証と点検……屋上防水は平場10年・立上り5年（仕様により10年）、外壁塗膜は最長10年。引き渡し後は1年・3年・5年・10年の定期点検（無料）に伺います
• 東京都知事許可（般-7）第161006号／創業2014年4月・2024年法人化／累計1,000件超

かし保険を付けた場合の保険料・検査料も含めてお見積りします。現地調査・お見積りは無料、相見積もりの一社としてのご依頼も歓迎します。無料で相談する／お電話 042-508-3134（9:00〜18:00／日曜定休）

よくあるご質問

Q1. 登録事業者に頼めば、自動的に保険が付きますか

A. 付きません。保険は請負契約ごとに、着工前に申し込むものです。登録事業者であることと、その工事に保険が付いていることは別なので、見積や契約の段階で「今回の工事に保険を付けるか」を確認してください。

Q2. 着工してから保険を付けられますか

A. JIOの資料では、申込みは着工前までに必要で、着工前検査も必須とされています。着工後の申込みはできないので、契約の前に決めておいてください。

Q3. 賃貸マンションのオーナーでも使えますか

A. 対象は1住棟の延床面積500㎡以上、または総階数4以上の共同住宅で、発注者は「管理組合等」とされています。賃貸マンションのオーナー様の発注で使えるかは、申込みの前に保険法人に確認します。延床面積500㎡未満かつ3階以下の建物は対象外です。

Q4. 保険金はいくら出ますか

A. 通常は1回の事故につき10万円の免責と、縮小てん補割合80%が適用されます（計算方法は約款によります）。施工会社の倒産などで発注者に直接支払う場合は100%です。保険金額の上限は請負金額に応じて1,000万円〜5億円で決まります。個別の支払いの可否は保険法人の判断になります。

Q5. 台風や地震の被害にも使えますか

A. 使えません。洪水・台風などの自然現象や地震・噴火・津波による損害は支払いの対象外です。かし保険は「工事の不具合」に備える保険です。自然災害の損害が建物の損害保険で補償されるかは、加入している保険の契約内容をご確認ください。

Q6. 施工会社の保証があれば、保険は要りませんか

A. 保証は施工会社が続いていることが前提ですが、保険は施工会社が倒産などで補修できない場合にも発注者が直接請求できます。第三者の検査が入る点も保証にはない特徴です。保険料・検査料とあわせて、付けるかどうかを判断してください。

まとめ

• 保険の名義は登録事業者、保険料の負担と付保証明書の受け取りは発注者……登録事業者でも、工事ごとに申し込まなければ保険は付かない
• 申込みは着工前まで……付けるかどうかは契約前に決める
• 第三者の検査が2〜5回入る……着工前と完了時は必須
• 保険期間は原則5年……手すり等は2年、屋上・屋根防水は延長特約で10年
• 施工会社が倒産しても発注者が直接請求できる……このときは100%支払い
• 保険料・検査料は工事ごとに別にかかる……見積で工事費と分けて確認する

保険の内容・料金は改定されることがあります。申込みの前に、保険法人の最新の資料で内容をご確認ください。

• 大規模修繕かし保険 保険の内容（JIO 日本住宅保証検査機構）
• 大規模修繕かし保険 パンフレット兼重要事項説明書（JIO・PDF）

執筆・監修：巧正株式会社 施工管理部（外壁診断士・2級建築施工管理技士補（仕上げ）在籍）｜累計1,000件超の施工実績。本記事はJIO（日本住宅保証検査機構）「大規模修繕かし保険 パンフレット兼重要事項説明書」とJIOのウェブサイトの記載にもとづいて作成し、2026年9月23日に内容を確認しています。保険金の支払いの可否・保険料は、工事ごとに保険法人の判断・見積で決まります。

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