大規模修繕の国交省ガイドラインとは｜文書ごとの役割と管理組合が使う順番

「大規模修繕は国交省のガイドラインで12年ごとと決まっている」「ガイドラインどおりにやらないといけない」。管理組合の理事会でよく聞く言葉ですが、実は「大規模修繕のガイドライン」という1冊の文書はありません。国土交通省が出している文書は複数あり、それぞれ決めていることと、守る義務の強さが違います。八王子を拠点にマンション・アパート・ビルの外装修繕を元請けとして手がける巧正株式会社が、大規模修繕に関わる国土交通省の文書と法令を1枚の表に整理し、管理組合がどの場面でどれを使うかを説明します。

「大規模修繕のガイドライン」という1冊の文書はない

国土交通省は、マンションの管理と修繕について複数の文書を公表しています。大規模修繕に直接関わる「ガイドライン」は長期修繕計画に関するものと修繕積立金に関するものの2つで、どちらも「参考」と明記されています。一方で、総会の決議要件は法律（区分所有法）と各マンションの管理規約で決まり、対象となる建物の外壁の定期的な調査は建築基準法で定められています。検索で「大規模修繕 ガイドライン」を調べると、これらが混ざって出てくるため、まず「どの文書が何を決めているか」を分けることから始めます。

文書・法令	決めていること	守る義務	管理組合が使う場面
① 長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン・同コメント（令和6年6月改定）	計画期間（30年以上・大規模修繕2回以上）、工事項目と周期の参考値（外壁・防水12〜15年など）、5年程度ごとの見直し	参考	長期修繕計画を作る・見直す
② マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）	専有面積1㎡あたりの積立金の目安（20階未満・5,000㎡未満で235〜430円/月）、段階増額の幅	参考	積立金の水準を確認・改定する
③ マンション大規模修繕工事に関する実態調査（令和3年度）	戸あたり工事金額（1回目 平均151.6万円）、実際の周期の分布	統計（義務なし）	見積の水準を比べる
④ マンション管理計画認定制度の認定基準（マンション管理適正化法・2022年4月〜）	認定を受ける条件：計画期間30年以上・2回以上、7年以内の作成/見直し、積立金が著しく低額でない、一時金なし、借入残高ゼロなど	任意の申請（認定には基準を満たす必要）	認定を取る・積立金と計画の妥当性を確認する
⑤ マンション標準管理規約（令和7年10月改正）	総会の決議要件のひな形（普通決議・特別決議）など、管理規約の標準的な条文	自分の規約として採用した部分が効力を持つ	工事の決議、規約の見直し
⑥ 設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について（平成29年1月・通知）	コンサルタントと施工会社の利益相反への注意、相談窓口	注意喚起	設計監理方式で発注するとき
⑦ 区分所有法（2026年4月1日改正施行）・建築基準法12条（定期報告）	共用部分の変更・建替えの決議要件、対象建物の外壁の定期調査	法律（義務）	決議、外壁の全面打診

① 計画の作り方と周期の参考値｜12〜15年は「参考」

「12年周期」の元とされることが多いのがこの文書です。令和3年9月の改定で、修繕周期は固定の年数から工事事例等を踏まえた一定の幅に変わり、外壁塗装・屋上防水・シーリングなど足場を組む工事は12〜15年が参考値になりました。計画期間は「30年以上、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間」、見直しは5年程度ごとです。ガイドライン自身が「参考」と書いているとおり、周期は点検を入れる合図であって工事の予約日ではありません。

計画書の見方と作り方は「長期修繕計画書の見方・作り方」に、工事項目ごとの周期の一覧は記事末の「修繕周期 早見表」にまとめています。

② 積立金の目安を示す文書｜㎡あたり月額で見る

積立金の水準を「専有面積1㎡あたりの月額」で示した文書で、建物の階数と延床面積の区分ごとに幅と平均値、機械式駐車場の加算、段階増額方式の目安が載っています。比べる相手は今の月額ではなく「長期修繕計画の期間全体の平均額」です。区分ごとの数値と自分の建物での計算方法は「修繕積立金の目安はいくら？」で説明しています。

③ 実態調査｜費用と周期の「実際の分布」

ガイドラインが「こうあるべき」を示すのに対し、実態調査は「実際にどうだったか」の統計です。令和3年度の調査（集計818件）では、戸あたりの工事金額は1回目が平均151.6万円（最頻値100〜125万円）、2回目が平均112.4万円、3回目以上が平均106.1万円でした。周期は最も多いのが13年で、平均は15.2年です。見積を受け取ったとき、この分布のどこにあるかを見るのが使い方です。八王子・多摩の総額の目安と当社の事例は記事末の「八王子市の大規模修繕」にまとめています。

④ 管理計画認定制度｜ガイドラインの水準を「満たしているか」の基準

マンション管理適正化法にもとづき、2022年4月から始まった制度です。管理組合が自治体（管理適正化推進計画を作成した都道府県または市区）に申請し、基準を満たせば「管理計画認定マンション」として認定されます。任意の制度ですが、認定基準には長期修繕計画と修繕積立金の具体的な条件が入っているため、自分のマンションの計画と積立金がガイドラインの水準に達しているかを確かめるチェックリストとして使えます。

• 長期修繕計画（標準様式に準拠）の内容と、それにもとづく修繕積立金の額が総会で決議されている
• 長期修繕計画が7年以内に作成または見直しされている
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれている
• 計画期間全体で一時金の徴収を予定していない
• 修繕積立金の平均額が著しく低額でない
• 計画期間の最終年度に借入金の残高がない計画になっている
• このほか、管理者等・監事の設置、総会の定期開催、管理費と修繕積立金の区分経理、積立金会計から他の会計への充当がないこと、滞納への対処、名簿の整備、規約に緊急時の専有部分立入り・修繕履歴の保管・財務情報の提供を定めていること、都道府県等の指針に照らして適切であること、など

⑤ 標準管理規約と⑦ 区分所有法｜工事を決める「決議」のルール

大規模修繕を実施するには、通常、総会の決議が要ります。何割の賛成が要るかを決めるのは、ガイドラインではなく区分所有法と各マンションの管理規約です。区分所有法は、共用部分の変更のうち「形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」を除く変更に特別多数の決議を求めています。通常の修繕はこれにあたらず普通決議で足りるとされることが多いものの、工事の内容と規約によって変わるため、当てはめは専門家にご確認ください。

2026年4月1日に施行された改正区分所有法では、修繕など共用部分の変更の決議が集会の出席者を基準にした多数決（割合は法務省の資料をご確認ください）に変わり、所在の分からない区分所有者を決議の母数から外す手続きも設けられました。

国土交通省のマンション標準管理規約（令和7年10月17日改正）はこの改正に合わせて、普通決議を「出席組合員の議決権の過半数」、特別決議を「出席組合員及びその議決権の各4分の3以上」とするひな形を示しています。ただし効力を持つのは各マンションが自分の規約として採用した内容で、改正法に合わせた規約の見直しが必要とされています。決議の準備と相見積もりの進め方は「大規模修繕の総会・合意形成」で整理していますが、要件の当てはめは管理会社・マンション管理士・弁護士にご確認ください。

⑥ 設計コンサルタントの通知｜利益相反への注意

平成29年1月に国土交通省が出した通知は、設計監理方式（設計コンサルタントが仕様を作り、施工会社の選定を支援する方式）で起きた問題事案を受けたものです。コンサルタントの調査診断が実は施工会社の社員によって行われていた、特定の施工会社に有利になるよう数量情報を提示した、バックマージンを受け取る施工会社の受注のために格安で受託した、といった事案が報告され、利益相反に注意して適正に行う必要があること、相談窓口として住宅リフォーム・紛争処理支援センターとマンション管理センターがあることが示されました。

この通知が注意を促していた構図は、2026年9月28日に公正取引委員会が、関東地区のマンション大規模修繕工事171件について設計コンサルタント2社を含む計42社の談合を認定し、排除措置命令と課徴金納付命令を出した事件で、実際に起きていたことが認定されました。事件の内容と管理組合の自衛策は「マンション大規模修繕の談合とは？手口と管理組合ができる7つの自衛策」で整理しています。

管理組合の側でできる対策は、複数社から見積を取り、数量の根拠（どの調査にもとづくか）を見積書で確認することです。見積書の見方は記事末の「大規模修繕の見積書の見方」に、業者の選び方は「業者選び7つのチェックポイント」にまとめています。

⑦ 建築基準法12条｜外壁の定期調査は「法律」

ガイドラインとは別に、建築基準法の定期報告制度の対象になる建物（八王子市では共同住宅の場合、5階以上かつ延床1,000㎡超など市の基準による）では、外壁のタイル等について、竣工や改修から10年を超えるとおおむね10年に一度の全面打診等が求められます。こちらは参考ではなく法律にもとづく義務で、報告しない場合の罰則の定めがあります。対象の条件と費用の考え方は「外壁打診調査は義務？12条点検と費用」で説明しています。

管理組合が使う順番｜どの場面でどの文書を見るか

1. 周期の参考値に近づいたら診断……①の参考値（前回工事から12〜15年）は点検を入れる合図。外装の劣化診断で「今回やる」「次回に回す」を分ける。
2. 長期修繕計画の見直し……①の様式に沿って、30年以上・2回以上の計画に更新する（5年程度ごと、認定基準では7年以内）。
3. 積立金の確認……②の㎡単価と④の基準（著しく低額でない・一時金なし・借入残高ゼロ）で、計画期間全体の平均額を確かめる。
4. 見積と比較……③の分布と当社の事例で見積の水準を見る。⑥の観点で数量の根拠と利益相反を確認する。
5. 決議……⑤の規約と⑦の法律にもとづき総会で決議する。
6. 工事と点検……⑦の12条点検の対象なら、全面打診の時期と大規模修繕を合わせると調査結果を見積に生かせる。

②③の積立金の設定と④の認定申請は管理組合と管理会社・マンション管理士の領域で、当社が関わるのは①の診断と④⑥の見積の部分です。この流れを管理組合の実務に落とした全体像は「管理組合向け大規模修繕の進め方 10ステップ」にまとめています。

【施工会社の視点】ガイドラインの数字と現場で起きること

• 「12年たったから工事」と「まだ大丈夫」の両方が起きる……当社の現場では、日射を受ける南面と日陰の北面で劣化の進み方が違い、同じ建物でも面によって参考値の前後どちらにもなります。周期で一律に決めず、診断の結果で面ごとに工事範囲を決めるのが実務です。
• 計画の単価と見積の差……長期修繕計画の工事費は作成時の単価で、数年たつと材料費・人件費の上昇で見積が上回ることがあります。③の実態調査も令和3年度の数字です。計画の金額を予算の上限と考えず、診断のうえで見積を取り、計画側を更新する順序をおすすめしています（計画の見直しは管理会社・マンション管理士の領域です）。
• 認定を検討する管理組合からの相談……④の認定を検討する管理組合からは「計画と積立金が基準を満たすか」の相談を受けます。当社ができるのは、外装の診断結果と工事総額の見積で計画の工事項目と金額を現状に合わせることまでで、認定の申請や積立金の設定は管理会社・マンション管理士の領域です。
• 数量の根拠で見分けられる……⑥が指摘する数量の操作は、見積書の数量が現地調査にもとづいているかで見分けられます。当社は打診の結果を写真・数量・金額でお見せし、相見積もりの一社としてのご依頼も歓迎しています。

当社では、建物診断の結果をもとに、長期修繕計画の工事項目と突き合わせた見積と工程表をお出ししています。診断・現地調査・お見積りは無料で、契約の義務はありません。理事会・説明会・総会への出席も承ります。

• 施工体制：特別教育を修了した協力職人と組み、当社が元請けとして工程・安全・品質を監理する体制
• 保証：屋上防水 平場10年・立上り5年／外壁塗膜 最長10年。引き渡し後1・3・5・10年の定期点検は無料
• 東京都知事許可（般-7）第161006号／創業2014年4月・2023年法人化／累計1,000件超

計画の周期と建物の実際の状態を突き合わせるご相談は無料です。無料で相談する／お電話 042-508-3134（9:00〜18:00／日曜定休）

よくあるご質問

Q1. 大規模修繕の国交省ガイドラインとは何ですか

A. 「大規模修繕のガイドライン」という1冊の文書はなく、大規模修繕に直接関わるものでは、長期修繕計画作成ガイドライン（計画の作り方と周期の参考値）と修繕積立金ガイドライン（積立金の目安）の2つを指すのが一般的です。これに実態調査の統計、管理計画認定制度の基準、標準管理規約、設計コンサルタントに関する通知、区分所有法・建築基準法の法令が加わります。

Q2. ガイドラインどおりに12年で工事しないといけませんか

A. いいえ。長期修繕計画作成ガイドラインの周期は「参考値」で、令和3年の改定から12〜15年という幅で示されています。守る義務はなく、実際の時期は劣化診断の結果で決めます。周期の手前でも劣化サインが出ていれば前倒しし、出ていなければ点検を続けながら延ばす判断ができます。

Q3. ガイドラインと法律はどう違いますか

A. ガイドラインは国土交通省が示す参考・助言で、守らなくても罰則はありません。区分所有法の決議要件や建築基準法12条の定期報告は法律で、対象になる建物は守る必要があります。管理規約は各マンションが自分で決めたルールで、標準管理規約はそのひな形です。

Q4. 管理計画認定を受けると何が変わりますか

A. 自治体の認定を受けた管理組合として公表され、計画と積立金が基準を満たしていることを外部に示せます。認定に伴う融資や税制上の扱いは制度によって変わるため、最新の条件は自治体や金融機関にご確認ください。認定を取らない場合でも、基準は計画と積立金のチェックリストとして使えます。

Q5. 賃貸マンション・アパート・ビルにもガイドラインは当てはまりますか

A. 長期修繕計画作成ガイドラインと修繕積立金ガイドラインは分譲マンション（管理組合）を対象にした文書ですが、周期の参考値や計画期間の考え方は賃貸の建物でも参考になります。賃貸向けの計画の作り方は記事末の「賃貸アパート・ビルの長期修繕計画」をご覧ください。建築基準法12条の定期報告は用途と規模で対象が決まり、賃貸でも対象になることがあります。

Q6. ガイドラインの最新版はどこで確認できますか

A. 国土交通省の「マンション管理」のページに、長期修繕計画作成ガイドライン・修繕積立金ガイドライン（いずれも令和6年6月改定）、管理計画認定制度、標準管理規約（令和7年10月改正）が掲載されています。記事末に一次資料へのリンクを載せています。改定があれば数値が変わるため、計画を作るときは公表日を確認してください。

まとめ

• 「大規模修繕のガイドライン」は1冊ではない……参考の文書（計画・積立金・統計・通知）と、義務の法令（区分所有法・建築基準法）、自分で採用する規約に分かれる
• 12〜15年は参考値……点検を入れる合図。時期は診断で決める
• 積立金は㎡あたり月額で確認……区分ごとの目安と、段階増額なら初期額0.6倍以上・最終額1.1倍以内
• 認定基準はチェックリストになる……30年以上・2回以上、7年以内の見直し、一時金なし、借入残高ゼロ
• 決議は法律と規約……改正区分所有法（2026年4月施行）と令和7年10月改正の標準管理規約に沿って規約を見直す。要件の当てはめは専門家へ

一次資料

• 長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント（国土交通省・令和6年6月改定・PDF）
• マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国土交通省・令和6年6月改定・PDF）
• 令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査（国土交通省・PDF）
• マンション管理計画認定制度（国土交通省）／管理計画認定の基準（PDF）
• マンション標準管理規約（国土交通省・令和7年10月17日改正）
• 設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について（国土交通省・平成29年1月27日通知・PDF）
• 区分所有法等の改正について（法務省）

執筆・監修：巧正株式会社（保有資格：外壁診断士・2級建築施工管理技士補（仕上げ））｜累計1,000件超の施工実績。各文書の内容は国土交通省・法務省の公表資料にもとづく概要で、法令・規約の解釈と適用は個別の判断になります。専門家にご確認ください。2026年9月30日時点の公表資料にもとづいています。

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