修繕積立金の目安はいくら？｜㎡単価の幅・平均額・自分の建物での計算方法

「うちの修繕積立金は高いのか、安いのか」。管理組合の理事会でも、賃貸マンションのオーナー様でも、いちばん多い質問のひとつです。答えは戸あたりの月額ではなく、専有面積1㎡あたりの月額で見ると出ます。八王子を拠点にマンション・アパート・ビルの外装修繕を元請けとして手がける巧正株式会社が、国土交通省のガイドライン（令和6年6月改定）の目安、全国平均、自分の建物での計算方法、積立方式の違い、足りないと分かったときの順番を、出典つきで整理しました。

修繕積立金の目安は「㎡あたり月額」で見る｜国交省ガイドラインの表

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（平成23年4月策定・令和6年6月改定）は、366事例の長期修繕計画を集計し、事例の3分の2が収まる幅と平均値を、建物の階数と延床面積の区分ごとに示しています。数値は「計画期間全体における修繕積立金の平均額」で、機械式駐車場の分は含みません。

地上階数	建築延床面積	事例の3分の2が包含される幅	平均値
20階未満	5,000㎡未満	235〜430円／㎡・月	335円／㎡・月
	5,000㎡以上〜10,000㎡未満	170〜320円／㎡・月	252円／㎡・月
	10,000㎡以上〜20,000㎡未満	200〜330円／㎡・月	271円／㎡・月
	20,000㎡以上	190〜325円／㎡・月	255円／㎡・月
20階以上	—	240〜410円／㎡・月	338円／㎡・月

表で目を引くのは、20階未満では延床5,000㎡未満の区分の目安がいちばん高いことです（平均335円。20階以上の338円とほぼ同じ水準）。20,000㎡以上の平均255円と比べると㎡あたり80円の差で、専有70㎡なら月5,600円の差になります。八王子市内で当社がご相談を受けるマンションの多くは、この「5,000㎡未満」の区分に入ります。

全国平均は月13,054円／戸｜ただし平均だけで判断しない

国土交通省「令和5年度マンション総合調査」では、戸あたり月額の修繕積立金は平均13,054円（駐車場使用料などからの充当分を含めると13,378円）で、平成30年度の10,783円から上がっています。同じ調査で、修繕積立金の残高が計画に対して不足していると答えた管理組合は36.6%、積立方式は均等積立が40.5%、段階増額が47.1%でした。

この13,054円は、規模の区分も専有面積も異なるマンションを含めた全国の平均です。上の表のとおり、区分によって㎡単価が違い、専有面積が広い住戸ほど月額は大きくなるので、「うちは13,000円より高いから十分」とは言えません。比べる相手は全国平均ではなく、自分の建物の区分の㎡単価です。

自分のマンションの目安を計算する｜専有面積×㎡単価

計算は2段階です。①建物全体の目安＝各住戸の専有面積の合計×㎡単価、②自分の住戸の目安＝自分の専有面積×㎡単価。当社がご相談を受けることの多い規模で試算します。

項目	試算の条件・計算	結果
建物	20階未満、30戸、専有面積70㎡×30戸＝2,100㎡。建築延床面積は共用部を含むためこれより大きいが、この規模なら5,000㎡未満の区分	単価の幅 235〜430円、平均335円
建物全体の月額	2,100㎡×235〜430円	約49.4万〜90.3万円／月（平均 約70.4万円）
建物全体の年額	月額×12	約592万〜1,084万円／年（平均 約844万円）
1住戸（70㎡）の月額	70㎡×235〜430円	16,450〜30,100円／月（平均 23,450円）
30年間の積立総額	年額×30年	約1.8億〜3.3億円（平均 約2.5億円）

ガイドラインには、お持ちの長期修繕計画から「計画期間全体の平均額」を出す式も載っています。Z＝（A＋B＋C）÷X÷Y（A＝計画期間当初の積立残高、B＝計画期間全体で集める総額、C＝専用使用料等からの繰入額、X＝総専有床面積、Y＝計画期間の月数）。この Z を上の表の幅と比べるのが、ガイドラインの想定している使い方です。長期修繕計画書のどこにこれらの数字があるかは「長期修繕計画書の見方・作り方」で説明しています。

機械式駐車場がある場合の加算

機械式駐車場は補修・取り替えの費用が大きく、ガイドラインでは建物の積立金とは別に、駐車場の方式ごとに1台あたりの月額を加算する目安を示しています。加算額は駐車場使用料で賄う場合もあるため、駐車場会計と修繕積立金の関係は管理規約と計画書で確認してください。

機械式駐車場の方式	加算額の目安（1台あたり月額）
2段（ピット1段）昇降式	6,450円
3段（ピット2段）昇降式	5,840円
3段（ピット1段）昇降横行式	7,210円
4段（ピット2段）昇降横行式	6,235円
エレベーター方式（垂直循環方式）	4,645円
その他	5,235円

均等積立と段階増額｜初期額0.6倍以上・最終額1.1倍以内の目安

積立方式には、計画期間を通じて定額を集める均等積立方式と、当初は低く設定して段階的に引き上げる段階増額積立方式があります。ガイドラインは、均等積立方式を「将来の増額を組み込んでおらず、安定的な修繕積立金の積立てができる」方式と説明し、段階増額の場合の目安として、計画の初期額は計画期間全体の平均額（基準額）の0.6倍以上、最終額は1.1倍以内としています。当初額を極端に低くして、あとで大幅な値上げが必要になる計画を避けるための幅です。

総合調査では段階増額方式が47.1%と均等積立方式（40.5%）より多く、ガイドラインも段階増額の弱点として「計画どおりに増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず、修繕積立金が不足する場合がある」ことを挙げています。値上げの総会決議の進め方は、記事末の「大規模修繕の総会・合意形成」で整理しています。

積立金と大規模修繕の費用はどうつながるか

修繕積立金は、外壁や屋上防水の大規模修繕だけのお金ではありません。長期修繕計画には、給排水管やエレベーターの更新、玄関扉・サッシの取り替えなど、足場を組まない工事も入っています。国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では、大規模修繕の戸あたり工事金額は1回目で平均151.6万円です。これを12〜15年周期で割ると月8,400〜10,500円／戸に相当します（当社が算出。住戸の規模をそろえていないおおまかな比較です）。積立金の目安のうち、この部分が外装の大規模修繕にあたります。残りが設備や建具、次回以降の周期のための分と考えると、目安の水準の意味が分かります。

八王子・多摩での外装の大規模修繕の総額の目安と当社の事例は「八王子市の大規模修繕（費用の目安・事例・流れ）」にまとめています。

目安より少ないと分かったとき｜見直しと工事の仕分けを同時に

計算して目安の幅を下回っていても、すぐに工事ができないわけではありません。長期修繕計画が古い（作成ガイドラインは5年程度ごとの見直しを求めています）なら、まず計画の見直しで工事費の上昇を反映します（「長期修繕計画の作成費用と見直し」）。積立金の改定は管理組合の総会で決めることで、方式や改定幅の検討は管理会社・マンション管理士の領域です。当社ができるのは、次の大規模修繕で「今回やる工事」「次回に回す工事」を診断で分け、工事総額の見積と工程表で積立金との差を数字にすることです（設備更新の時期は管理会社・設備業者の判断もあわせて要ります）。

資金の手当てとしては、東京都の「マンション改良工事助成」（大規模修繕の借入に対する利子補給）や住宅金融支援機構の融資の制度があります（要件は各制度・管理会社にご確認ください）。一時金・借入・工事の分割・積立金の見直しといった選択肢の全体像は「修繕積立金が足りないときの5つの選択肢」にまとめています。

【施工会社の視点】積立金と見積の差で、実際によく起きていること

• 計画の金額と見積の金額が合わない……長期修繕計画の工事費は作成時の単価で、数年たつと材料費・人件費の上昇で見積のほうが高くなります。計画の金額を「予算の上限」と考えず、診断のうえで見積を取り、計画側を更新するのが順序です。
• 足場を組んで分かる数量の差……タイルの浮きやコンクリートの爆裂は、足場を組んで打診してから数量が確定します。当社は打診の結果を写真・数量・金額でお見せしてから、追加の要否をご相談します。予備費を見込んでおくと、積立金の取り崩しを慌てずに済みます。
• 「値上げ」より先に「工事範囲」の話になる……積立金の改定は総会が要りますが、工事範囲の仕分けは診断の結果で決められます。当社では、今回やる工事と次回に回す工事を分けた見積を出し、理事会・説明会で数字をもとに説明します。範囲を絞る考え方は、記事末の「中規模修繕とは」で整理しています。
• 賃貸マンション・アパートのオーナー様の場合……分譲のような管理規約上の積立の仕組みはありませんが、考え方は同じです。㎡単価の目安を毎月の修繕予算の参考にすると、資金計画が立てやすくなります。

当社は積立金の設定を決める立場ではありません（設定・改定は管理組合の総会、助言は管理会社・マンション管理士の領域です）。当社ができるのは、建物診断で「いま必要な工事」と「待てる工事」を分け、工事総額の見積と工程表を出して、積立金と工事費の差を数字で見えるようにするところまでです。診断・現地調査・お見積りは無料で、契約の義務はありません。

• 施工体制：特別教育を修了した協力職人と組み、当社が元請けとして工程・安全・品質を監理する体制
• 保証：屋上防水 平場10年・立上り5年／外壁塗膜 最長10年。引き渡し後1・3・5・10年の定期点検は無料
• 東京都知事許可（般-7）第161006号／創業2014年4月・2023年法人化／累計1,000件超

積立金と工事費の差を見える化するご相談は無料です。無料で相談する／お電話 042-508-3134（9:00〜18:00／日曜定休）

よくあるご質問

Q1. 修繕積立金の目安はいくらですか

A. 国土交通省ガイドラインでは、20階未満・延床5,000㎡未満のマンションで専有面積1㎡あたり月235〜430円（平均335円）が目安です。専有70㎡なら月16,450〜30,100円。区分によって幅は違い、20,000㎡以上では190〜325円（平均255円）、20階以上では240〜410円（平均338円）です。機械式駐車場がある場合は1台あたり月4,645〜7,210円を別に加算します。

Q2. 全国平均の13,054円より高いので十分ですか

A. 平均だけでは判断できません。13,054円は規模の区分も住戸の広さも異なるマンションを含む全国平均で、区分によって㎡単価が違い、専有面積が広い住戸ほど月額は大きくなります。自分の建物の区分の㎡単価に専有面積を掛けた額と比べてください。

Q3. 目安は「今の月額」と比べればよいですか

A. ガイドラインの数値は「計画期間全体の平均額」です。段階増額方式で今の月額が低くても、計画全体の平均が幅に入っていれば目安の範囲内です。ただし初期額は平均額の0.6倍以上、最終額は1.1倍以内が目安で、これを外れる計画は増額の合意形成が難しくなる場合があります。

Q4. 築年数が古いマンションも同じ目安ですか

A. ガイドラインの表は新築・既存を分けていません。一般に、築年数が進むと設備更新が重なり、計画の後半に費用が集中しやすくなります。既存のマンションでは、表の目安よりも、お持ちの長期修繕計画から計算した平均額（Z）と、直近の見直しの有無で判断してください。

Q5. 賃貸のアパート・マンションでも積立は必要ですか

A. 分譲のような管理規約上の積立の仕組みはありませんが、大規模修繕の年にまとまった資金が要るのは同じです。㎡単価の目安を使って毎月の修繕予算を置いておくと、資金計画が立てやすくなります。賃貸向けの計画の作り方は「賃貸アパート・ビルの長期修繕計画」（関連ページ）をご覧ください。

Q6. 施工会社に積立金の相談はできますか

A. 積立金の設定は管理組合の総会で決めることで、当社が決める立場ではありません。当社にできるのは、建物診断で必要な工事を仕分けし、工事総額の見積と工程表を出して、積立金との差を数字で見えるようにすることです。その数字をもとに管理会社・マンション管理士とご相談ください。

まとめ

• 目安は㎡あたり月額……20階未満・延床5,000㎡未満で235〜430円（平均335円）。区分ごとに幅が違う
• 計算は専有面積×単価……30戸・専有70㎡なら1戸あたり月16,450〜30,100円、建物全体で年592万〜1,084万円
• 比べるのは計画期間全体の平均額……段階増額は初期0.6倍以上・最終1.1倍以内
• 全国平均13,054円は参考値……不足している管理組合は36.6%
• 足りないときは同時進行……計画の見直し、積立金の改定（管理組合・管理会社・マンション管理士）、工事の仕分け（診断）、利子補給・融資

• マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国土交通省・令和6年6月改定・PDF）
• 令和5年度マンション総合調査の結果について（国土交通省・PDF）
• 令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査（国土交通省・PDF）

執筆・監修：巧正株式会社（保有資格：外壁診断士・2級建築施工管理技士補（仕上げ））｜累計1,000件超の施工実績。積立金の目安と平均額は国土交通省の公表資料によるもので、試算は当社が同資料の単価で計算した例です。実際の必要額は建物の状態と長期修繕計画で決まります。2026年9月28日時点の公表資料にもとづいています。

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