長期修繕計画の作成費用と見直し｜依頼先・時期・無料で使える相談先

長期修繕計画を作る・見直すときに、管理組合がまず迷うのが「いくらかかるのか」「誰に頼むのか」「いつ見直すのか」の3つです。八王子を拠点にマンション・ビルの修繕を元請けとして手がける巧正株式会社が、国土交通省のガイドライン、八王子市・東京都の公表資料にもとづいて、作成・見直しの費用が決まる仕組み、依頼先ごとの違い、無料で使える相談先、見直しの時期を整理しました。

長期修繕計画の作成費用に「標準の料金表」はない

長期修繕計画の作成・見直しは、国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」と標準様式にもとづいて行われますが、作成業務の料金について国が示した基準はありません。インターネット上の「相場」は書き手ごとに幅が大きく、根拠が示されていないものも多いので、金額だけで比べるのはおすすめしません。

比べるべきなのは、見積にどの作業が含まれているかです。同じ「長期修繕計画作成」でも、既存の計画の数字を更新するだけの作業と、建物を調べて数量を拾い直す作業とでは、手間がまったく違います。

作成・見直しの費用を決める5つの要素

要素	作業の中身	費用への影響
建物の調査診断	外壁・屋上・鉄部・設備などの劣化状況を現地で調べる	含めるかどうかで作業量が大きく変わる
数量の拾い出し	竣工図から外壁面積・防水面積・シーリング長さなどを拾う	竣工図がない・古い場合は現地での実測が増える
工事項目と周期の設定	国のガイドラインの周期を参考に、建物の実態に合わせて並べる	設備（給排水・エレベーター・機械式駐車場）が多いほど項目が増える
修繕積立金の試算	30年以上の収支と、必要な積立額の案を作る	段階増額・一時金など複数案を作るかで変わる
理事会・総会での説明	説明資料の作成、説明会や総会への出席	出席の回数や資料の量で変わる

見積を取るときは、この5つのうちどれが含まれていて、どれが含まれていないかを依頼先に確認してください。「作成一式」とだけ書かれた見積は、あとで「調査は別料金だった」となりやすい書き方です。見積書全体の読み方は「大規模修繕の見積書の見方」でも整理しています。

主な依頼先と、それぞれ気をつける点

長期修繕計画の作成・見直しを頼む先は、主に次の4つです。どれが正解ということはなく、得意な範囲と気をつける点がそれぞれ違うと理解しておくのが実務的です。

依頼先	向いている点	気をつける点
管理会社	日常の管理記録や修繕履歴を持っていて、話が早い	計画の作成と、大規模修繕の発注の手伝いを同じ会社が担う場合がある。立場が重なるかを確認する
設計事務所（建築士）	建物の調査診断から計画・工事の設計まで組み立てられる	業務の範囲（調査・設計・監理）で費用が大きく変わる
マンション管理士	管理組合の運営や資金計画（修繕積立金）の面から助言できる	建物の調査は建築士などと組んで行うことが多い
施工会社	実際の工事の数量と価格感をもとに計画を作れる	自社の受注を前提にした内容になりやすい

当社は施工会社なので、4つ目の「自社の受注を前提にした内容になりやすい」という点はそのまま当社にも当てはまります。どこに頼む場合も、出てきた計画を利害関係のない第三者にもう一度見せるのがいちばん確実です。発注方式そのものの違いは「責任施工方式と設計監理方式の比較」で解説しています。

無料で使える相談先（八王子・東京都）

作成を依頼する前に、費用をかけずに専門家に相談できる窓口があります。八王子の管理組合が使えるものを並べます。

相談先	内容	申込み
八王子市「マンション管理組合なんでも相談室」	マンション管理士・弁護士・一級建築士などが無料で相談にのる。長期修繕計画や大規模修繕の検討も相談できる。令和8年度の残りの日程は2027年1月12日・3月9日（いずれも火曜・13時と15時・各40分）	八王子市まちづくり公社 042-644-7611（電話予約）
分譲マンション専門相談（東京都実施）	管理組合の運営・長期修繕計画・大規模修繕などの専門相談（無料）	八王子市 住宅支援課 042-620-7260 に事前連絡
東京都「マンションアドバイザー無料派遣」	専門家が管理組合に出向いて相談にのる。長期修繕計画の作成・修繕積立金の設定・修繕工事の準備のコースがある	東京都防災・建築まちづくりセンター（1983年12月31日以前に新築、6戸以上、管理状況届出の受理など条件あり）
国土交通省の標準様式（Excel）	長期修繕計画の標準様式を無料でダウンロードできる	国土交通省のマンション管理のページ

東京23区のなかには、長期修繕計画の作成費用や劣化診断の費用の一部を助成する区があります（たとえば渋谷区は長期修繕計画の作成等の費用の2分の1・上限20万円、豊島区は計画修繕調査費の2分の1・上限20万円）。八王子市の分譲マンション向けのページには、長期修繕計画の作成費用の助成は見当たりません（2026年9月時点）。制度は年度で変わるので、依頼の前に八王子市 住宅支援課に確認しておくと確実です。

標準様式は無料で使えますが、中に入れる数量と単価は自分たちで用意する必要があります。建物の調査と工事の価格の情報がないと埋められないため、様式をダウンロードしたところで手が止まってしまうことがあります。

見直しはいつするか｜5年程度ごとと、大規模修繕の直前・直後

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、長期修繕計画と修繕積立金の額を5年程度ごとに見直す規定を管理規約に定めることが望ましいとされ、見直しは単独で行う場合と、大規模修繕工事の直前または直後に行う場合があるとされています。見直すときは調査・診断で建物の現状を把握することも求められています。

1. 5年程度ごと……定期の見直し
2. 大規模修繕の直前……建物の調査診断をして、実際の劣化状況にもとづいて工事項目と金額を作り直す。調査と総会の準備を考えると、工事の2〜3年前に始めるのが目安です（当社の目安）
3. 大規模修繕の直後……実際にかかった金額と工事内容を計画に反映する。理事会が交代する時期と重なり、抜けやすい見直しです
4. 管理計画認定を取るとき……国の認定基準では、長期修繕計画が7年以内に作成または見直しされていること、計画期間が30年以上で残りの期間に大規模修繕が2回以上含まれること、計画とそれにもとづく修繕積立金が総会で決議されていることなどが求められます。詳しくは八王子市 住宅支援課（042-620-7260）へ

直前の見直しを飛ばすと、計画上の推定額と実際の見積の差が大きくなりやすくなります。計画の数字は作った時点の推定額なので、工事が近づいたら建物の実態と今の価格で検算し直す必要があります。

見直しで確認したい5つのこと

1. 計画期間が30年以上で、大規模修繕が2回以上入っているか……2021年改定以降のガイドラインの考え方
2. 推定修繕工事費に数量が入っているか……「一式」だけでは、次の見直しで検算できない
3. 前回の大規模修繕の実績が反映されているか……実際に施工した範囲と金額
4. 修繕積立金の額が国の目安と比べて著しく低くないか……国土交通省「修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）では、20階未満・延床5,000㎡未満で計画期間全体の平均が月235〜430円/㎡（平均335円/㎡、機械式駐車場分を除く）
5. 計画と修繕積立金の額を総会で決議しているか……管理計画認定の基準では、計画の内容とそれにもとづく修繕積立金の決議が求められる

計画書そのものの読み方（総括表・収支計画グラフ・主要工事の周期など）は「長期修繕計画書の見方・作り方」で詳しく解説しています。工事項目ごとの周期の目安は「マンション・ビルの修繕周期 早見表」にまとめています。

見直しの進め方｜理事会から総会まで

1. 理事会で見直しを決める……目的（大規模修繕の準備・積立金の見直し・管理計画認定など）をはっきりさせる
2. 無料の相談先で方針を聞く……八王子市の相談室や東京都のアドバイザー派遣を使う
3. 依頼先を選ぶ……2社以上から、作業範囲を5つの要素でそろえて見積を取る
4. 建物の調査と計画案の作成……調査結果と修繕履歴を反映する
5. 第三者に計画案を見てもらう……依頼先とは別の専門家に確認してもらう
6. 総会で決議……計画と修繕積立金の額をあわせて決議する

総会の議案書の作り方や決議要件は「マンション大規模修繕の総会・合意形成」で整理しています。

巧正の対応

• 長期修繕計画書の無料作成……建物診断の結果をもとに、国交省の標準様式に沿って作成します。施工は別の会社を選んでいただいても構いません
• 他社が作った計画の確認……数量や金額の見方のご相談も無料でお受けします。ご発注を前提としたご相談ではありません
• 説明会・理事会・総会への出席……計画と工事の内容をご説明します
• 保証と点検……工事をお引き受けした場合、屋上防水は平場10年・立上り5年（仕様により10年）、外壁塗膜は最長10年。引き渡し後は1年・3年・5年・10年の定期点検（無料）に伺います
• 東京都知事許可（般-7）第161006号／創業2014年4月・2024年法人化／累計1,000件超

長期修繕計画の作成・見直し、他社の計画の確認は無料でお受けしています。無料で相談する／お電話 042-508-3134（9:00〜18:00／日曜定休）

よくあるご質問

Q1. 長期修繕計画の作成費用の相場はいくらですか

A. 国が示した料金の基準はなく、建物の調査を含むか、数量を拾い直すか、修繕積立金の試算や総会の説明まで頼むかで大きく変わります。金額だけで比べず、作業範囲をそろえて2社以上から見積を取ってください。

Q2. 見直しは何年ごとにすればよいですか

A. 国土交通省のガイドラインでは、5年程度ごとに見直す規定を管理規約に定めることが望ましいとされ、大規模修繕工事の直前・直後に見直す場合も挙げられています。直前の見直しは調査診断と総会の準備があるので、工事の2〜3年前から始めるのが目安です。管理計画認定を取るなら、7年以内に作成または見直しされていることが必要です。

Q3. 八王子市に作成費用の助成はありますか

A. 八王子市の分譲マンション向けのページには、長期修繕計画の作成費用の助成は見当たりません（2026年9月時点）。無料の相談窓口（マンション管理組合なんでも相談室・分譲マンション専門相談）や、東京都のマンションアドバイザー無料派遣は使えます。制度は年度で変わるので、八王子市 住宅支援課にご確認ください。

Q4. 管理会社が作った計画をそのまま使ってよいですか

A. 使うこと自体に問題はありませんが、数量が入っているか、前回の大規模修繕の実績が反映されているか、修繕積立金の額が国の目安と比べて著しく低くないかを確認してください。利害関係のない第三者に一度見てもらうと確実です。

Q5. 施工会社に計画を作ってもらうと、その会社に工事を頼まないといけませんか

A. 当社の場合は、計画の作成だけのご依頼でも構いません。工事の発注先は、相見積もりのうえで管理組合がお決めください。

まとめ

• 作成費用に国の料金基準はない……建物の調査・数量の拾い出し・積立金の試算・総会の説明を含むかで決まる
• 依頼先は管理会社・設計事務所・マンション管理士・施工会社……得意な範囲と気をつける点が違う
• 無料の相談先がある……八王子市の相談室・専門相談、東京都のアドバイザー派遣、国の標準様式
• 見直しは5年程度ごと＋大規模修繕の直前・直後……直前は調査診断、直後は実績の反映
• 計画と積立金の額は総会で決議……管理計画認定を取るならあわせて決議する

• 長期修繕計画作成ガイドライン・修繕積立金に関するガイドライン（国土交通省）
• 分譲マンション専門相談（八王子市）
• マンション管理計画認定制度について（八王子市）
• マンションアドバイザー無料派遣（東京都防災・建築まちづくりセンター）
• マンションの管理計画認定の基準（国土交通省・PDF）
• 分譲マンション長期修繕計画作成等費用助成（渋谷区）
• 分譲マンション計画修繕調査費助成（豊島区）

執筆・監修：巧正株式会社 施工管理部（外壁診断士・2級建築施工管理技士補（仕上げ）在籍）｜累計1,000件超の施工実績。本記事は国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）」、八王子市・東京都・渋谷区・豊島区の公表内容にもとづいて作成し、2026年9月23日に内容を確認しています。制度・相談日程は変わることがあります。

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