12条点検の外壁打診調査は義務？対象マンション・10年全面打診・費用

タイル貼り・モルタル仕上げのマンションやビルでは、「外壁の全面打診調査が必要」「12条点検の時期です」と管理会社や調査会社から言われることがあります。これは建築基準法第12条の定期報告制度にもとづく調査で、報告の対象になる建物では、所有者・管理者が資格者に調査させて特定行政庁へ報告する義務があります。

ただし「どの建物が対象か」は特定行政庁（都道府県・市区）ごとに違い、「いつ全面打診が必要か」は国土交通省の告示で決まっています。本記事では、八王子を拠点にマンション・ビルの外壁調査と修繕を元請けとして手がける巧正株式会社が、国土交通省・東京都・八王子市・横浜市の公表資料と建築基準法にもとづいて、義務の根拠、10年ルール、対象建物の調べ方、罰則、調査方法、公開されている費用の例と決まり方、浮きが見つかった後の進め方まで整理します。

外壁打診調査が「義務」になる根拠：建築基準法12条の定期報告

建築基準法第12条第1項は、政令で定める建築物と、特定行政庁が指定する建築物の所有者（所有者と管理者が異なる場合は管理者）に対し、一級建築士・二級建築士または建築物調査員資格者証を持つ者に敷地・構造・建築設備の状況を定期的に調査させ、その結果を特定行政庁に報告することを求めています。これが「12条点検」「定期報告」と呼ばれる制度です。

報告の時期は、建築基準法施行規則第5条で「建築物の用途、構造、延べ面積等に応じて、おおむね六月から三年までの間隔をおいて特定行政庁が定める時期」とされ、調査の項目・方法・判定基準は国土交通大臣が定めます（同条第2項）。外壁についてこの「方法」を定めているのが、次の章で説明する平成20年国土交通省告示第282号です。

• 誰が：対象建物の所有者（管理者がいる場合は管理者）。分譲マンションでは管理組合が窓口になるのが一般的
• 誰に調査させるか：一級・二級建築士、または特定建築物調査員（建築物調査員資格者証の交付を受けた者）
• どこへ報告するか：建物の所在地を所管する特定行政庁（八王子市内の建物は八王子市）

全面打診が必要になる条件：告示282号の「10年ルール」

国土交通省は、タイル・石貼り（乾式工法を除く）・モルタル等の外装仕上げ材について、定期調査の方法を告示で定めています。国土交通省のページでは「おおむね6ヶ月から3年以内に一度の手の届く範囲の打診等」に加え、「おおむね10年に一度、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的な打診等を行う」と説明されています（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁タイル等の調査について」）。

告示の定めを実務の判断に直すと、次のようになります。

1. 通常の定期調査：手の届く範囲をテストハンマーで打診し、その他の部分は目視で確認。異常があれば、歩行者等に危害を加えるおそれのある部分を全面打診等で確認
2. 10年を超えた最初の調査：竣工後・外壁改修後・前回の全面打診等の後、10年を超えて最初の定期報告で、歩行者等に危害を加えるおそれのある部分を全面的に打診等で確認
3. 省略できる場合：3年以内に外壁改修等が行われることが確実な場合、または別途歩行者等の安全を確保する対策（落下物防護ネット・立入防止など）を講じている場合

「10年」の起点は竣工・外壁改修・前回の全面打診のいずれか直近の年です。たとえば竣工から12年目に全面打診を行えば、そこから再び10年のカウントが始まります。「3年以内の改修が確実」とは、維持保全計画などで外壁改修や全面打診の時期が明確にされており、これまでも計画どおりに実施されている場合を指すと、札幌市の解説資料では示されています（出典：札幌市「定期報告における外装仕上げ材（タイル等）の調査について」）。

「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」とは

全面打診の対象は外壁のすべてではなく、国土交通省の技術的助言（平成20年国住指第2号）で範囲が示されています。壁面の前面で、壁面高さのおおむね2分の1の水平面内に、公道・不特定または多数の人が通行する私道・構内通路・広場があるものが対象です。壁面の直下に鉄筋コンクリート造や鉄骨造の強固な庇・屋根がある部分や、植込み等で影響角（縦2：横1の勾配）が完全に遮られる部分は除かれます。

つまり、高さ30mの建物なら壁面から15m以内に道路や通路がある面が対象になり、隣地側で人が立ち入らない面は対象外になることがあります。どの面が対象かで調査面積が変わり、費用も変わるため、見積の前に建物の配置図で対象面を整理しておくと話が早くなります。

対象になる建物は特定行政庁ごとに違う：東京都・八王子市・横浜市の例

「12条点検 外壁 マンション 対象」で調べると答えが食い違うのは、共同住宅や事務所は特定行政庁の指定で対象になるかどうかが決まるからです。国が政令で全国一律に対象としている用途（劇場・病院・ホテル・物販店舗など）に加え、各特定行政庁が地域の実情に応じて対象を指定しています。そのため、同じ規模のマンションでも、東京都内では対象、横浜市では対象外ということが起こります。

特定行政庁	共同住宅の扱い	事務所の扱い	報告時期（共同住宅）
東京都（都所管の区域）	F≧5階 かつ A＞1,000㎡ が対象	5階建て以上で延べ2,000㎡超の建築物のうち F≧3階 かつ A＞1,000㎡	5月1日〜10月31日、3年ごと（令和3年、6年…）
八王子市（特定行政庁）	F≧5階 かつ A＞1,000㎡ が対象（東京都と同じ一覧）	東京都と同じ条件	5月1日〜10月31日、3年ごと（令和3年、6年…）
横浜市	対象外（表に掲げる用途を含まない共同住宅は報告対象にならない）	対象外（同上）	―

東京都の一覧では、共同住宅の住戸内は対象から除かれ、高齢者・障害者等が就寝する共同住宅・寄宿舎は別の条件（地階・3階以上・2階部分300㎡以上など）で対象になります。店舗や事務所が入る複合用途の建物は、用途ごとの条件で判断します。特別区（23区）は原則として各区役所（敷地内に延べ面積1万㎡超の建築物がある場合は都の建築企画課）、多摩地域では八王子市・町田市・立川市など11市は各市役所、それ以外の多摩の市は東京都多摩建築指導事務所が窓口です（出典：東京都都市整備局「定期調査・検査報告制度」）。

自分の建物が対象か調べる3ステップ

1. 建物の所在地から特定行政庁を確認する：東京都内なら、東京都都市整備局の「所管特定行政庁連絡先一覧」で区・市・都のどこが窓口かを確認
2. その特定行政庁の一覧で用途・規模を照らす：全体の階数と延べ面積、各用途の床面積、各階の用途を整理し、「定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧」と照合
3. 判断がつかなければ窓口に問い合わせる：複合用途や増築歴がある建物は、整理した数字を持って特定行政庁に確認。八王子市内は建築指導課（042-620-7310）

なお、新築の特定建築物には「初回免除」があり、東京都では検査済証の交付を受けた日の属する年度の翌年度以降、2回目の報告時期から報告が必要になります（例：令和5年度に検査済証が交付された共同住宅は令和9年度から）。

八王子市の定期報告：共同住宅の規模・時期・提出先

八王子市は特定行政庁として独自に一覧を公表しており、共同住宅の条件は東京都と同じです。八王子市内のマンション・ビルは次の内容で確認してください。

項目	八王子市の取り扱い
共同住宅（下宿・寄宿舎を含む）の対象規模	F≧5階 かつ A＞1,000㎡（5階以上の階に共同住宅部分が100㎡超あり、共同住宅部分の床面積の合計が1,000㎡超）
報告の時期	5月1日〜10月31日（3年ごと。令和3年、令和6年…）。周期どおりなら次回は令和9年（2027年）の見込みですが、実際の報告時期は市からの案内・一覧でご確認ください
調査から報告までの期限	調査日から3か月以内に報告（八王子市Q&A）
市からの案内が届かない場合	案内の有無にかかわらず、対象建物の所有者・管理者に報告義務がある（八王子市Q&A）
特定建築物の提出先	公益財団法人 東京都防災・建築まちづくりセンター（03-5989-1929）
問い合わせ先	八王子市 まちなみ整備部 建築指導課 042-620-7310

報告期間が5月〜10月で、調査の有効期間が3か月のため、全面打診を伴う年は春までに調査方法と業者を決めておくのが現実的です。八王子市のQ&Aでは市は調査者の紹介をしておらず、管理会社、設計・施工を行った建設会社、東京都防災・建築まちづくりセンターの講習会修了登録者名簿から探す方法が案内されています。

報告の対象でなくても、外壁タイルやモルタルの状態を把握しておくことは修繕時期を決める材料になります。改修の周期の目安は「マンション・ビルの修繕周期 早見表」で整理しています。

報告しないとどうなるか：罰則と、外壁が落ちたときの責任

定期報告をしない、または虚偽の報告をした場合は、100万円以下の罰金が定められています（建築基準法第101条第1項第2号）。報告の対象かどうか、報告の時期がいつかは、所管の特定行政庁で確認できます。

罰則とは別に、外壁の落下で第三者に被害が出た場合は、民法第717条の工作物責任が問われることがあります。条文では、まず建物の占有者が責任を負い、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたときは所有者が責任を負うとされています。これは定期報告の対象かどうかにかかわらず生じるもので、分譲マンションでの扱いなど個別の事情は弁護士などの専門家にご確認ください。

定期報告の対象外の中小規模のビルや4階建て以下のマンションでも、タイル面の状態を把握しておく意味はここにあります。義務の有無とは別に、外壁改修の計画に合わせて打診を入れるのが、無駄のない進め方です。

調査方法の比較：足場・ロープアクセス・赤外線（令和4年改正の位置づけ）

全面打診等は「足場を組んで全面をハンマーで叩く」だけが方法ではありません。令和4年（2022年）1月の告示改正で、無人航空機（ドローン）による赤外線調査のうち、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を有するものが打診以外の方法として明確化されました。同等以上かどうかの判定は、日本建築防災協会の委員会がまとめた「定期報告制度における赤外線調査（無人航空機による赤外線調査を含む）による外壁調査ガイドライン」（令和4年3月）を参照します（出典：国土交通省）。

方法	特徴	向いている場面
足場＋全面打診	対象面を直接打診でき、補修と同時に進められる。足場の費用が大きい	外壁改修と同時に行うとき
ゴンドラ・高所作業車	足場を組まずに済むため仮設費を抑えやすいが、屋上の設置条件や道路使用の制約がある	立地と屋上の条件が合う中層ビル
ロープアクセス打診	足場を架けずに打診で直接確認できる。下がるのは足場に関わる費用の分	中高層ビル、足場が組みにくい立地、調査のみの依頼
赤外線（地上・ドローン）	非接触で広い面を効率よく調査。天候・気温・風速などの気象条件、タイルの種類、周辺の建物からの放射熱に条件があり、軒裏・出隅・入隅などは困難。事前に同一部位で打診と比較して精度を確認する	大面積で条件の合う壁面

赤外線調査のガイドラインでは、事前調査で日射の状況・調査可能な時間帯・撮影角度や離隔距離の確保を確認し、本調査の前に同一部位で打診と赤外線の検出状況を比べることが求められています。検出が難しい部位は打診で対応します。つまり赤外線を選んでも、打診がまったく不要になるわけではありません。

巧正はロープアクセスによる打診調査に対応しています。ロープアクセスの作業手順、安全の法令、足場との併用、成立しにくい建物の条件といった工法の詳細と当社の概算は「ロープアクセス打診調査」のページで説明しています（足場との比較は末尾の関連記事をご覧ください）。本記事では制度の解説にとどめます。打診と赤外線の原理の違い、赤外線が苦手な条件、目的別の選び方は外壁タイルの浮き調査方法｜打診と赤外線の違いで詳しく解説しています。

外壁打診調査の費用：公開されている料金の一例と、費用を決める要素

調査費用に国が定めた基準や統計はありません。公開されている料金の一例として、日本耐震診断協会の料金ページでは赤外線調査が外壁1㎡あたり120〜350円（調査面500㎡以上の目安）、ロープアクセスによる打診調査が1㎡あたり240〜450円（1,000㎡以上の目安）とされています（出典：日本耐震診断協会「外壁調査費用」。これらの数値は1団体の料金表の例で、相場の統計ではなく、当社の単価でもありません）。足場を組んで打診する場合は、この調査費に足場の仮設費が別に加わります。当社のロープアクセス打診調査の概算は「ロープアクセス打診調査」のページでご案内しています。

単価の差には裏づけがあります。山形県が公表している県有施設の外壁調査の積算要領では、全面打診法の調査は調査面積50㎡あたり1.0人日、赤外線の現地撮影は2,000㎡あたり1.0人日を標準とし、足場や高所作業車などは実情に応じて別途積み上げるとされています（出典：山形県「県有施設の外壁等劣化調査業務積算要領」令和6年8月）。つまり打診は人手の量、赤外線は機材と解析、足場は仮設費と、費用の構造そのものが違います。

単価だけを見ると赤外線が安く見えますが、赤外線は条件の合わない面を打診で補う必要があり、ロープアクセスは調査と同時に浮き部のマーキングや簡易な是正ができます。総額は次の要素の組み合わせで決まるため、見積の内訳でこれらが分かれているかを確認すると比べやすくなります。

要素	費用への影響
調査する外壁の面積	全面打診の対象は「歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」。対象面の広さで調査の手間が変わる
調査方法	打診（テストハンマー）か赤外線か。赤外線は日射・気象や周辺からの放射熱の条件があり、条件の合わない部位は打診で補う
外壁への近づき方	足場・ゴンドラ・高所作業車・ロープアクセスのどれを使うか。足場を組む場合はその費用が大きい
報告書の作成	写真付きの調査報告書、損傷の立面図、定期報告に使う書類の作成の有無
建物の高さ・立地	階数、道路や隣地との距離、道路使用の手続きの有無、ロープの支点の有無
是正の範囲	調査のみか、浮き部の応急処置やピンニングまで含むか

正確な金額は現地確認のうえ、調査・仮設・報告書を分けた内訳でご提示します。調査のみのご依頼、相見積もりの一社としてのご依頼も歓迎です。お電話 042-508-3134（9:00〜18:00／日曜定休）／30秒のかんたん見積もり依頼

浮きが見つかったら：是正工事と「10年」のリセット

全面打診で浮き・剥離が見つかった場合、定期報告では「要是正」として報告し、改善計画を特定行政庁に出す流れになります（八王子市は改善計画書・改善完了報告書の記入例を公開しています）。是正の工法は、タイルの浮きならアンカーピンニングエポキシ樹脂注入か貼り替え、コンクリートの爆裂なら鉄筋の防錆処理と断面修復が基本で、浮きの広さと分布で工法が分かれます。

• タイルの浮き：浮きの広さで注入工法と貼り替えが分かれる。基準と数量の決まり方は「外壁タイルの浮き補修｜ピンニングと貼り替えの分かれ目」
• コンクリートの爆裂：鉄筋の錆が原因。工法と見積の確認点は「コンクリート爆裂の原因と補修工法」
• 落下の危険が高い部位：撤去やネット養生などの応急処置を先行し、本格的な是正は計画的に進める

外壁改修を行うと、そこから再び「10年」のカウントが始まります。調査と是正を別々の業者に頼むと、仮設や調査の重複でコストが膨らみがちなので、全面打診の年と外壁改修の計画を合わせて考えるのが効率的です。3年以内の外壁改修が確実なら、全面打診を省略できる場合があることも、計画を立てるうえで押さえておきたい点です。

マンション・ビルのオーナー様・管理組合様の進め方（巧正の場合）

巧正は、調査から是正工事・保証までを元請けとして一貫して管理します。定期報告の対象建物でも対象外の建物でも、進め方は同じです。

1. 対象の確認：所在地の特定行政庁の一覧で、用途・階数・延べ面積から対象かどうかを確認。不明な場合は現地調査の際にあわせて整理します
2. 履歴の整理：竣工・外壁改修・前回の全面打診の年を整理（10年カウントの起点）
3. 対象面と調査方法の選定：配置図で「歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」を整理し、立地・高さ・外壁仕様からロープアクセス・赤外線・足場を比較
4. 調査の実施・報告書：写真と、浮きの位置を図面に記録した調査報告書をお渡しします。定期報告の報告書作成・提出は一級・二級建築士または特定建築物調査員の業務なので、お客様側の建築士・管理会社と調査結果を共有して進められる形にします
5. 是正計画：浮きが見つかった場合は緊急度に応じた応急処置と、外壁改修の計画に合わせた是正の見積をご提案します

調査の進め方と報告書の見本は「巧正の無料建物診断」で公開しています。建物診断は無料で、契約の義務はありません。

よくあるご質問

Q1. マンションは12条点検（定期報告）の対象ですか

A. 特定行政庁によります。東京都・八王子市の一覧では、共同住宅は「F≧5階かつA＞1,000㎡」、つまり5階以上の階に共同住宅部分があり（その階の共同住宅部分が100㎡超）、共同住宅部分の床面積の合計が1,000㎡を超えるものが対象で、報告は3年ごと（5月1日〜10月31日）です。横浜市では、表に掲げる用途（店舗・ホテル等）を含まない共同住宅は報告対象になりません。店舗や事務所が入る複合用途の建物は別の条件で対象になることがあるため、所在地の特定行政庁の一覧で確認してください。

Q2. 外壁の全面打診は10年ごとに必ず必要ですか

A. 定期報告の対象建物で、竣工・外壁改修・前回の全面打診から10年を超えた最初の調査で必要になります。3年以内に外壁改修等が行われることが確実な場合や、落下物防護ネットなど歩行者の安全対策を別途講じている場合は省略できるとされています。対象外の建物に法律上の義務はありません。

Q3. 報告しないと罰則はありますか

A. 建築基準法第101条第1項第2号で、第12条第1項の報告をせず、または虚偽の報告をした者は100万円以下の罰金と定められています。特定行政庁からの案内が届かなくても、対象建物には報告義務があります（八王子市Q&A）。

Q4. 全面打診には必ず足場が必要ですか

A. いいえ。ロープアクセスやゴンドラによる打診のほか、令和4年の告示改正で、打診と同等以上の精度を持つ無人航空機による赤外線調査も方法として明確化されました。赤外線は日射・気象や周辺の建物からの放射熱などの条件があり、条件の合わない部位は打診で補います。

Q5. 調査費用はどのくらいですか

A. 国が定めた基準や統計はありません。公開されている料金の一例（日本耐震診断協会の料金ページ）では、赤外線調査が1㎡あたり120〜350円、ロープアクセス打診が1㎡あたり240〜450円（いずれも一定面積以上の目安で、当社の単価ではありません）とされ、足場を組む場合は仮設費が別に加わります。対象面の広さ、調査方法、報告書の内容で変わるため、内訳を分けた見積で比べてください。

Q6. 調査だけの依頼もできますか

A. できます。写真と、浮きの位置を図面に記録した調査報告書をお渡しします。是正工事が必要な場合も、相見積もりのうえでご判断ください。定期報告の報告書作成・提出は一級・二級建築士または特定建築物調査員の業務のため、お客様側の建築士・管理会社と調査結果を共有して進めてください。

Q7. 浮きが見つかったらすぐ工事が必要ですか

A. 緊急度によります。落下の危険が高い部位は撤去やネット養生などの応急処置を先行し、本格的な是正は外壁改修の計画に合わせて進める方法もあります。定期報告では要是正の内容と改善計画を特定行政庁に提出します。

出典・参考資料

• 定期報告制度における外壁タイル等の調査について（国土交通省）
• 定期報告制度における赤外線調査（無人航空機による赤外線調査を含む）による外壁調査ガイドライン（令和4年3月・PDF）
• 建築基準法 第12条（e-Gov法令検索）／同 第101条／民法 第717条
• 建築基準法施行規則 第5条（e-Gov法令検索）
• 定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧（東京都都市整備局）
• 建築基準法に基づく定期報告制度（八王子市）／よくあるご質問（定期報告制度Q&A）（八王子市）
• 報告対象建築物・昇降機等（横浜市）
• 定期報告における外装仕上げ材（タイル等）の調査について（札幌市・PDF）
• 外壁調査費用｜赤外線調査・打診調査（日本耐震診断協会・料金の一例）
• 県有施設の外壁等劣化調査業務積算要領（山形県・令和6年8月・PDF）

執筆・監修：巧正株式会社 施工管理部（外壁診断士・2級建築施工管理技士補（仕上げ）在籍）｜累計1,000件超の施工実績。本記事の制度・対象・罰則は国土交通省・東京都・八王子市・横浜市・札幌市の公表内容と建築基準法にもとづき、費用は公開されている料金の一例と山形県の積算要領を参照して作成し、2026年10月11日に内容を確認しています。対象建物の指定や報告時期は特定行政庁ごとに異なり、変わることがあります。個別の建物の判断は、所管の特定行政庁または建築士にご確認ください。

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