八王子市の3階建てS造マンション 外壁塗装・防水工事｜費用公開・施工事例
八王子市内の3階建てS造（鉄骨造）マンションで、外壁塗装と防水工事を一括施工しました。賃貸オーナー様のご依頼で、外壁の汚れ・退色、屋上防水の劣化を一気にリフレッシュ。足場を一度組むだけで外壁・防水・付帯部までまとめて仕上げ、トータルコストと工期を抑えました。
Before / After｜外観の変化
工事内容
- 外壁塗装：高圧洗浄→下地補修→シーラー（下塗り）→中塗り・上塗り（3工程）。S造特有のクラック・動きに追従しやすい塗料設計で施工。
- 防水工事：屋上・バルコニーの防水層を補修・再施工。雨漏りリスクの根本対処と入居者の安心を確保。
- 鉄部塗装：階段・手すり・物干しなどの鉄部はケレン後に防錆下塗り→上塗り。S造は鉄部の保全が建物寿命に直結します。
- シーリング・付帯部：目地・サッシ廻りの打ち替え／軒天・笠木など付帯部の補修・塗装。
S造マンションのポイント
鉄骨造（S造）はRC造に比べて建物の動きが出やすく、外壁のクラック・シーリング切れ・鉄部の発錆が劣化サインとして現れやすい構造です。塗料は柔軟性のあるものを選び、鉄部は防錆処理を徹底することで、次回修繕までの周期を安定させられます。
賃貸マンションの修繕は「見栄え」だけでなく、入居率・賃料維持・資産価値に直結する経営判断です。外壁と防水を同時施工することで足場代を一回で済ませ、12〜15年の周期管理を整理。空室対策としても外観のクリーン化は効果が大きく、内見時の第一印象を引き上げます。
巧正は元請け一貫体制で、見積もり・施工・保証・引き渡しまで一括対応。多重下請けに頼らない明朗な仕組みで、賃貸オーナー様の長期的な建物管理をサポートします。
八王子で賃貸マンションの大規模修繕をご検討の方へ
外壁診断士が現地を診断し、必要な補修・適正工法・概算費用を写真付き無料診断レポートでご報告します。相見積もり歓迎・しつこい営業なし。長期修繕計画のご相談も承ります。
S造（鉄骨造）マンション特有の劣化サイン
鉄骨造（S造）はRC造に比べて建物の動きが出やすく、外壁にクラックが発生しやすい構造です。主な劣化サインは以下の3つ。
- 外壁・サイディングのクラック：建物の温度差による伸縮や、構造の微振動が原因。シーリング切れと併発しやすい
- 鉄骨の発錆・耐火被覆の劣化：露出した鉄部や、軒裏・パラペット内側で進行することが多い。発見次第ケレン＋防錆処理が必須
- シーリングの早期切れ・剥離：建物の動きに追従できずに先行して劣化。打ち替え周期は7〜10年と短め
これらは美観だけでなく雨漏り・構造躯体劣化のリスクに直結します。早期発見・早期対処が物件価値の維持に重要です。
防水工法の選び方｜屋上とベランダ
S造マンションの防水工事は、用途と既存防水の状態で工法を選定します。
- ウレタン通気緩衝工法：屋上の標準的な工法。既存防水の劣化が進んでいる場合に最適。耐用年数12〜15年
- ウレタン密着工法：下地が安定している場合のコスト効率工法。耐用年数10〜12年
- 塩ビシート機械固定工法：大面積屋上で短工期かつ高耐久。耐用年数15〜20年
- FRP防水：ベランダ・バルコニーで採用。歩行頻度が高い箇所に強い。耐用年数10〜12年
巧正の建物診断士が現地を診断し、最適工法をご提案します。
塗料選定｜S造には柔軟性のある塗料を
S造は建物の動きが出やすいため、塗料も柔軟性のあるタイプを選ぶのがコツです。硬い塗膜だとクラックに追従できず、塗装後に塗膜割れが発生しやすくなります。
- 弾性シリコン系：柔軟性とコストのバランス。S造で広く採用
- ラジカル制御型：耐候性が高く、紫外線によるチョーキングを抑制
- 無機・有機ハイブリッド：超高耐久が必要な物件向け
鉄部塗装には2液型エポキシ防錆塗料を必ず使用。サビ進行を防ぎ、長期保護を実現します。
賃貸物件の修繕周期と空室対策
S造賃貸マンションの大規模修繕は10〜13年周期が標準（RC造より若干短め）。シーリングや鉄部の劣化が早めに出やすいため、定期点検を年1回行うと劣化拡大を防げます。
外観のクリーン化は空室対策として効果絶大。築年数を超える「印象の若さ」を演出でき、内見転換率の改善や家賃見直しの根拠としても活用できます。
よくある質問｜S造マンションの大規模修繕
Q. RC造とS造の修繕費用に差はありますか？
A. 同規模ならS造の方がやや安価な傾向です。一方、シーリング・鉄部の劣化サイクルが短いため、長期トータルではRC造と大差ない、または高くなることも。
Q. 工事中の入居者・近隣対応は？
A. 巧正側で工事前のご挨拶、スケジュール表配布、洗濯物・窓開けの調整、クレーム窓口対応を一括で行います。オーナー様の手間を最小化します。
Q. 鉄骨造は防音・断熱が弱いと聞いたが、塗装で改善できる？
A. 塗装による直接的な防音・断熱効果は限定的ですが、遮熱塗料を屋根や西面に採用すると、夏場の表面温度を5〜10℃下げる効果が期待できます。空調コスト削減にも貢献します。
Q. 火災保険で工事費が出ることはある？
A. 風災・雪害・落雷で発生した損傷の補修は火災保険対象になる場合があります。診断時に被害状況を確認し、申請サポートも可能です。
八王子・多摩・首都圏のS造マンションオーナー様へ
巧正は元請け一貫体制で、S造マンション・ビル・アパート・社屋の大規模修繕に対応します。鉄骨造特有のクラック・鉄部発錆・防水劣化に最適化された工法と塗料でご提案。外壁診断士による無料診断、相見積もり歓迎です。
管理組合・修繕委員会・オーナー様へ｜決定者向け補足情報
本事例は、巧正株式会社が八王子・多摩エリアで実施した中規模マンションの大規模修繕事例です。同規模物件のご検討時に参考となる情報をまとめました。
📊 工事の進め方
- 発注方式：責任施工方式（元請け一貫体制）
- 現場代理人：1級／2級建築施工管理技士＋外壁診断士
- 施工管理：週次の進捗報告書＋写真記録、修繕委員会へ提出
- 住民対応：着工2週間前の書面案内、住民説明会同席、専用ダイヤル設置
- 騒音時間帯：高圧洗浄・撤去は平日9〜12時、塗装は13〜17時、早朝・夜間・日曜祝日は実施せず
🛡️ 保証内容
- 外壁塗装：使用塗料グレードに準じる（シリコン7年／フッ素10年／無機12年）
- 屋上防水（平場）：10年保証（業界平均5〜7年）
- 屋上防水（立ち上がり）：5年保証
- シーリング打ち替え：5年保証
- 保証期間中の不具合は無償補修対応
📋 同規模物件のご検討に役立つ資料
八王子の外壁塗装・屋根工事 よくあるご質問
- Q. 巧正の外壁塗装の保証期間はどれくらいですか？
- 採用塗料グレードによって異なります。無機塗料は最長10年保証、ラジカル制御塗料は7〜8年保証、シリコン塗料は5〜7年保証です。
- Q. 八王子市の補助金は使えますか？
- 八王子市には住宅関連の助成金制度があります。詳しくは八王子市の外壁塗装助成金まとめをご覧ください。
- Q. 相見積もりは可能ですか？
- はい、相見積もり大歓迎です。しつこい営業は一切いたしません。外壁診断士による写真付き無料診断を実施しています。
- Q. 雨漏りしているのですが対応可能ですか？
- はい、対応可能です。原因特定が最も重要なので、外壁診断士による現地調査と必要に応じて散水試験を実施し、根本原因を特定したうえで最適な工法をご提案します。
- Q. 八王子市以外のエリアでも対応してもらえますか？
- 八王子市内全域・多摩地区（日野市・多摩市・立川市・昭島市・あきる野市ほか）を対応エリアとしています。お問い合わせフォームからご相談ください。
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