ビルの屋上防水・屋根工事の費用｜陸屋根と折板屋根の違いと実例

ビルの屋上防水や屋根工事の費用は、屋上の面積に㎡単価を掛けるだけでは決まりません。テナントが営業を続けたまま工事するか、屋上にフェンスや排水口がいくつあるか、屋根が平らな陸屋根（ろくやね）か金属の折板屋根（せっぱんやね）か、全面をやり直すのか一部だけ直すのかで、見積に入る項目そのものが変わるからです。

この記事は、ビル・社屋をお持ちの法人の総務ご担当者様・オーナー様に向けて、巧正株式会社（八王子市）が元請けとして手がけたビルの実例（総額 税込450万円・税込585万円の2件と、金額非公開の屋上部分補修1件）をもとに、総額の決まり方を整理したものです。㎡あたりの一般的な相場は別の記事に譲り、「ビルだから変わること」に絞ります。

先に結論をまとめます。

• ビルの屋上防水・屋根工事の総額は、屋根の形式（陸屋根か折板屋根か）、工事の範囲（トップコート・部分補修・全面改修）、足場の要否、テナント・屋上設備・道路まわりの段取り、の4つで大きく変わります
• 当社の実例では、4階建て店舗併用ビルの外装一式（屋上はトップコートの塗り替え）が税込450万円、3階建て収益ビルの外装一式（屋上・3階バルコニー・外階段のウレタン防水を含む）が税込585万円でした
• 屋上だけの工事で、屋上の床から作業できる場合は、足場を見積から外した例があります
• 見積を比べるときは、総額より先に、工法名・平場（㎡）と立上り（m）の数量・足場とガードマンの有無・範囲が広がったときの扱いを揃えます

ビルの屋上防水・屋根工事の費用は、何で決まる？

総額は、屋根の形式・工事の範囲・足場の要否・テナントや設備への段取りの4つで決まります。

㎡単価の差より、見積に入る項目の違いのほうが総額に大きく効きます。屋上防水とは、陸屋根（平らな屋上）の床と立上り（壁の立ち上がった部分）に防水層をつくり、雨水が建物の中へ入らないようにする工事です。ビルでは防水の工事に加えて、足場・ガードマン・電線の防護管・テナントへの案内といった建物の外側の条件で決まる項目が見積に並びます。

総額を動かす条件	見積で変わるところ	当社の実例
屋根の形式	陸屋根は防水層（ウレタン・シートなど）の工事、折板屋根は金属屋根の塗装かカバー工法など	陸屋根：本稿の実例1〜3／折板屋根：軽量鉄骨アパートの屋根塗装（2024年）
工事の範囲	トップコート・部分補修・全面改修で、撤去・下地処理・通気緩衝シートなどの項目が増減する	実例1はトップコート、実例2はウレタン防水、実例3は切開した範囲のみの補修
足場の要否	外壁と同時なら足場が総額の大きな割合を占める。屋上だけなら外せることがある	実例2で足場は総額の約19%／2026年5月調査のビルで足場を見積から除外
テナント・設備・道路	ガードマン、電線の防護管、案内文・工程表、屋上の支柱や排水口の処理	実例1でガードマン4人工・東京電力の防護管／実例3で支柱3本の止水注入

出典：当社の施工事例ページに掲載した見積書・請求書・工事写真の記載（本稿の各実例にリンク）。

屋上防水の工法別の㎡相場と、面積ごとの総額の目安は「マンション屋上防水工事の費用相場｜工法の選び方と見積の見方」で整理しています。

陸屋根と折板屋根では、工事と費用の考え方がどう違う？

陸屋根は防水層をつくる・重ねる工事、折板屋根は金属の屋根を錆から守る塗装かカバー工法が中心です。

工程も、陸屋根は下地処理と防水材の塗り重ね、折板屋根は洗浄・ケレン（錆落とし）・錆止め・上塗りが軸になります。折板屋根とは、山形に折り曲げた金属板を並べてボルトで留めた、勾配のゆるい金属屋根です。陸屋根とは工事の名前も目的も違うため、相談するときも「防水工事」か「屋根塗装」かが変わります。

項目	陸屋根（平らな屋上）	折板屋根（金属の屋根）
主な工事	ウレタン塗膜防水・シート防水などの防水層／既存の防水層へのトップコート塗り替え	高圧洗浄→ケレン→錆止め→上塗りの塗装／傷みが進んでいればカバー工法なども検討
工事の目的	防水層で雨水の浸入を止める	錆の進行を止め、屋根材を長く使う（塗装で防水層ができるわけではない）
判断の分かれ目	既存防水の種類、下地に水分が残っているか、傷みが一部か全体か	錆が表面だけで板が健全か、穴あきや板の腐食が進んでいるか
当社の実例	ビル3件（本稿の実例1〜3）	軽量鉄骨2階建て・6戸の賃貸アパート（2024年11〜12月）
当社工事保証	屋上防水の全面改修：平場10年・立上り5年（仕様により10年）	塗料と仕様で決まり、見積書に記載

折板屋根の当社事例は八王子市内の軽量鉄骨アパートで、旧塗膜の上に赤錆が全体に広がっていました。高圧洗浄（11月28日）、ケレンと錆止め（11月29日）、上塗り（12月5日）の順に塗装しています（「錆びた折板屋根の塗装｜八王子の軽量鉄骨6戸アパート 施工事例」。費用は非公開）。

工場・倉庫の折板屋根の防水は「八王子の工場・倉庫の防水工事｜折板屋根・陸屋根対応」で別に整理しています。

【実例1】4階建て店舗併用ビル｜屋上はトップコート塗り替え、外装一式で税込450万円

1階に店舗、上の階に住戸が入る4階建てビルで、外壁・防水・鉄部・雨どい・階段までを足場1回でまとめ、総額は税込450万円でした。

屋上は既存のシート防水を残し、トップコートを2回塗っています。

項目	内容
建物	八王子市内の4階建て店舗併用ビル（1階に店舗、2階以上に住戸と共用廊下）。外壁はALCパネル
屋上・斜壁の工事	既存のシート防水を撤去せず、傷みのある部分の下地処理＋シート防水用トップコート2回塗り（平場63.5㎡・立上り48.6m・斜壁62㎡）
バルコニー・3階陸屋根	高強度ウレタン防水 密着工法（平場18㎡＋31㎡ほか）
そのほかの工事	外壁塗装（3回塗り）・コーキング・鉄部と付帯部の塗装・雨どい・階段の長尺シート張り
足場と道路まわり	ビケ足場＋メッシュシート639㎡、屋根足場・昇降階段、ガードマン（架設時2名・解体時2名）、東京電力の防護管
工期	2025年11月10日〜12月27日（工事写真報告書の工期）
費用	総額 税込450万円（請求書の最終額）

出典：当社の見積書・請求書・工事写真報告書（施工事例ページに掲載）。工事項目ごとの金額は非公開です。

2025年8月7日の現地調査では、屋上の既存シート防水の表面に汚れと黒ずみが広がり、ドレン（排水口）まわりに堆積物がありました。屋上はやり替えではなくトップコートの塗り替えとしたため、見積書に既存防水の撤去・処分や新しい防水層の項目はなく、下地清掃・脆弱部の下地処理・トップコート2回塗りを、平場は㎡、立上りはmで分けて計上しています。

全工程の写真、案内文の中身、工事項目と数量の一覧は「八王子の4階建て店舗併用ビル 外壁塗装・防水 施工事例｜費用公開」に掲載しています。

【実例2】3階建て収益ビル｜屋上・バルコニー・外階段の防水を含めて税込585万円

S造・ALC外壁の3階建て収益ビルで、外壁塗装・シーリング・防水・付帯部を同じ足場でまとめ、契約総額は税込585万円でした。

工種別に見ると、防水が約35%、足場が約19%を占めています。

工種	内容	金額（税抜）	構成比
外壁塗装	関西ペイント ダイナミックTOP	1,221,390円	約23%
コーキング	目地シーリング打ち替え	784,200円	約15%
防水	屋上・3階バルコニー・外階段（ウレタン）	1,865,401円	約35%
足場	ビケ足場＋メッシュシート	988,125円	約19%
諸経費	—	224,000円	—
追加工事	解体・塩ビ竪樋の交換	235,100円	約4%
契約総額（税込）	—	5,850,000円	—

出典：当社の大規模修繕ページで公開した工種別の内訳。建物の構造（S造・ALC外壁）は当社の記事「ALCとは」（同じ収益ビルの工程写真を掲載）の記載によります。構成比は税抜の合計（5,318,216円）に対する割合を当社で計算し、四捨五入したものです。契約総額のみ税込（税抜合計×1.1）です。

この工事では、足場を架けたあとに竪樋（たてどい）の固定金物が劣化して外壁に固定されていないことが分かり、当初のお見積りに無かった竪樋の交換を追加工事としました。足場を組んで初めて見える傷みがあるため、追加の扱いは契約前に確認しておくと安心です。工種別の内訳と現場の判断は「八王子市の大規模修繕｜費用相場・周期・流れ」の【実録】で公開しています。

このビルの屋上は押えコンクリート（シンダーコンクリート）仕上げで、伸縮目地の劣化が進んでいました。下地に水分が残っている可能性があるため、ウレタン塗膜防水の通気緩衝工法を選んでいます。屋上の全工程は「八王子のビル屋上防水 施工事例｜通気緩衝工法の全工程を写真で解説」で紹介しています。

【実例3】法人所有ビルの部分補修｜膨れと雨漏りの範囲だけを直した（金額非公開）

屋上の一部に膨れがあり、下の部屋に時々雨漏りが出ていた法人所有のビルで、傷んだ範囲だけを切開して防水をやり直しました。

屋上の床から作業でき、見積書に足場の項目はありません。

既存の防水は約5年前に他社が施工したウレタン塗膜防水です。切開すると水が想定より広く回り、排水口のまわりにも水の跡があったため、仕様を見直しました。

項目	当初の見積（2026年8月12日）	変更後の見積（2026年9月26日）
防水の工法	ウレタン密着工法	ウレタン通気緩衝工法（通気緩衝シート張りを追加）
改修用排水ドレン	なし	追加（1か所）
脱気筒の新設	なし	見送り（既存の脱気筒あり・後付けできるため）
フェンス支柱の止水注入	1本を想定	1本を想定（施工時に3本へ）
足場	項目なし	項目なし（屋上の床から作業）

出典：当社の見積書（2026年8月12日・9月26日）と見積比較（2026年9月28日）。金額は掲載していません。

見積書の備考には、部分補修は全面改修に比べて面積あたりの単価が割高になること、切開後に範囲が広がった場合は別途お見積りになることを書きました。工期は9月24日の着工から10月15日の完工までで、写真が残る作業日は6日です。経緯と工程は「八王子のビル屋上防水 部分補修の施工事例｜膨れ・雨漏りを通気緩衝工法で」で詳しく紹介しています。

テナント営業中・屋上に設備があるビルでは、見積に何が加わる？

足場の架設・解体時のガードマン、電線の防護管、テナント・居住者・近隣への案内、屋上の支柱や排水口の処理が加わります。

どれが要るかは、前面道路と屋上の状況を現地で見て決めます。

ビル特有の条件	見積・工程での扱い	当社の実例
1階の店舗が営業中	営業を続けたまま工事。居住者向け・近隣向けに分けた案内文と工程表を着工前に配る	実例1：工程表は2025年10月27日作成、連絡先は工事監督者
前面道路・電線	足場の架設・解体時のガードマン、電線の防護管を見積に計上	実例1：ガードマン 架設時2名・解体時2名（4人工）、東京電力の防護管
屋上のフェンス・ネットの支柱	支柱の根元に穴をあけて水を確かめ、止水注入を「本」で計上	実例3：当初1本の想定から3本に注入
屋上の排水口（ドレン）	改修用ドレンを「箇所」で計上	実例3：1か所を追加／2026年5月調査のビル：2箇所を計上
臭気や音が出る工程	事前にお知らせする	屋上防水はテナント様・入居者様が通常どおり建物を使える工事として、実例2の事例ページでご説明
室外機・架台・看板	位置と数を現地で確認し、移設や養生が要るかをお見積り時にご説明	—

出典：実例1の「営業を続けたまま」「工程表（2025年10月27日作成）」「連絡先は工事監督者」、ガードマン・防護管は4階建て店舗併用ビルの事例ページ記載。実例3は部分補修の事例ページ、2026年5月調査のビルは当社の調査記録（ビル・工場・倉庫のページに掲載）による。

屋上防水は建物の中に立ち入らない工事で、臭気や音が出る工程は事前にお知らせします。4階建て店舗併用ビル（実例1）では、案内文に作業音・洗濯物・戸締り・におい・自転車の移動などを具体的に書きました。作業時間は平日8:00〜17:00が当社の標準です。

屋上だけの工事でも足場は必要？

屋上の床から作業できる防水工事では、足場は不要と判断して見積から外した例があります。

外壁やシーリングも傷んでいる時期なら、足場が要る工事を1回にまとめるほうが総額に効きます。

実例3も、屋上の床から作業できたため足場の項目はありません。反対に、外壁塗装やシーリングを同じ時期に行う場合は足場が必要になり、実例2では足場が総額の約19%、実例1では足場639㎡に屋根足場・昇降階段とガードマンが加わりました。足場は組むたびに費用がかかるため、屋上と外壁を別々の年に工事するか、同じ足場でまとめるかを先に決めておくと、見積の比べ方がはっきりします。

トップコート・部分補修・全面改修は、どう選ぶ？

既存の防水層の状態で選び、表面の傷みならトップコート、一部の傷みなら部分補修、全体の傷みなら全面改修を比べます。

下地に水分が残るおそれがある全面改修では、通気緩衝工法が候補になります。

既存防水の状態	選んだ工事	当社の実例	確認しておくこと
シート防水の表面に汚れ・黒ずみ。防水層は残せる	下地処理＋トップコート2回塗り	実例1	防水層を撤去しない前提での保証の扱い
膨れと雨漏りが一部に集まり、ほかの範囲はしっかりしている	切開した範囲の部分補修	実例3（既存ウレタン 約5年）	範囲が広がったときの扱い、見送る項目
押えコンクリート下地で伸縮目地が劣化、下地に水分が残るおそれ	ウレタン通気緩衝工法で全面	実例2	脱気筒・改修用ドレンの数
既存ゴムシートが劣化	通気緩衝工法（調査段階で選定）	2026年5月調査のビル	足場の要否

部分補修は補修範囲の外の防水がそのまま残るため、屋上全体が寿命に近い場合は全面改修の見積と並べて考えます。密着工法と通気緩衝工法の仕組みは、末尾の関連記事「ウレタン防水とは」で解説しています。

ビルの屋上防水の見積書は、どこを揃えて比べる？

総額を比べる前に、工法名・平場と立上りの数量・撤去の有無・部材の数・足場まわり・範囲が広がったときの扱いを揃えます。

見積書の基本の見方（3か所）は「マンション屋上防水の費用ガイド」で整理しています。ここではビルで追加して揃える項目だけを挙げます。

• 工法名：密着工法か通気緩衝工法か、トップコートの塗り替えか
• 数量の分け方：実例1は平場63.5㎡・立上り48.6m・斜壁62㎡と部位ごとに分けています
• 撤去・下地処理：既存防水を撤去するか残すか、切開・乾燥・下地調整が含まれているか
• 部材の数：改修用ドレン・脱気筒・支柱の止水注入が「箇所」「本」で入っているか
• 仮設と道路まわり：足場の面積、屋根足場・昇降階段、ガードマン、電線の防護管の有無
• 範囲が広がったとき：切開後や足場架設後に傷みが見つかった場合の扱いが備考にあるか

「一式」の表記がすべて悪いわけではありません。実例3は範囲の形が現場ごとに違う部分補修のため、防水の工程は「式」、改修用ドレンは「箇所」、止水注入は「本」で書いています。屋上防水や外装修繕の費用を修繕費と資本的支出のどちらで処理するかは個別の判断になるため、最終的な区分は税理士にご確認ください（考え方は末尾の関連記事にまとめています）。

相見積もりで各社に同じことを聞けるよう、「見積もり前に確認したい12の項目」をPDFで公開しています（PDFをダウンロード・無料・登録不要）。

工期はどのくらい？テナントへの案内はいつ出す？

巧正株式会社（八王子市）の実例では、外装一式で約7週間、屋上の部分補修で約3週間でした。

案内文と工程表は着工前に用意し、臭気や音が出る工程は事前にお知らせします。

実例	工事の内容	期間
実例1（4階建て店舗併用ビル）	外壁・屋上トップコート・バルコニー防水・鉄部・雨どい・階段	2025年11月10日〜12月27日
実例3（法人所有ビル）	屋上の部分補修・支柱の止水注入	2026年9月24日〜10月15日（作業日6日）

出典：工事写真報告書の工期、写真の撮影記録。実例2（3階建て収益ビル）の工期は公開していません（2026年5月完工）。

実例3の工期には、下地の乾燥と仕様変更のご確認の期間が入っています。実例1では、工程表を着工前の2025年10月27日に作成して予備日を入れ、居住者向けと近隣向けの案内文で雨天は順延することをお伝えしました。屋上防水だけの工事は、屋上の面積と下地の状態によりますが、100㎡規模で2週間前後を目安としてご案内しています。

保証と定期点検はどうなる？

屋上防水の全面改修は、平場10年・立上り5年（仕様により10年）の当社工事保証です。

トップコートの塗り替えや部分補修は、保証の有無と内容をお見積り時にご説明します。

• 屋上防水（全面改修）：平場10年・立上り5年（仕様により10年）の当社工事保証。保証書を発行します
• トップコート・部分補修・止水注入：保証の有無と内容はお見積り時にお伝えします
• 外壁塗装：塗膜 最長10年（塗料と仕様による）。シーリング・下地補修は保証の対象外です
• 折板屋根・鉄部の塗装：保証年数は塗料と仕様で決まり、見積書に記載します
• 定期点検：完工後1年・3年・5年・10年に無料で点検します
• 保険：当社は請負業者賠償責任保険に加入しています。JIO大規模修繕かし保険・JIOリフォームかし保険の登録事業者で、かし保険を付けるかは工事ごとにご相談します（保険料は発注者負担）

保証の適用範囲は工事ごとに保証書へ明記します。ご契約前に保証書の内容をご確認ください。

ご相談から見積までの流れ｜ビル・社屋をお持ちの法人様・オーナー様へ

お問い合わせには1営業日以内にご連絡し、現地調査から10日前後で写真付きの建物診断報告書と、工種ごとに数量と金額を分けた見積書をお渡しします。

1. ご返信：1営業日以内に、メールまたはお電話でご連絡します
2. 日程調整：現地調査の日時を決めます
3. 現地調査→報告書・お見積り：屋上・外壁・鉄部を確認し、調査から10日前後でお渡しします
4. ご検討：契約の義務はありません。相見積もり、仕様書を指定した同条件の見積もりも歓迎です

社内でのご検討用に、30分のオンライン説明（無料・Zoom／Google Meet対応）もお受けしています。お問い合わせ内容に「オンライン説明希望」とご記入ください。

巧正株式会社（八王子市）は2014年4月創業・2023年10月法人化、累計1,000件超の工事実績があります。元請け一貫体制で調査から施工・保証までを一括で監理し、施工は資格・知識を持つ協力職人と組んで行います。八王子を拠点に、東京・神奈川・埼玉・山梨のビル・社屋の修繕をお受けしています（東京都知事許可（般-7）第161006号）。

ビルの屋上防水・屋根工事のよくあるご質問

Q. ビルの屋上防水の費用はいくらくらいですか？

屋上防水だけの金額は公開していません。屋上を含む外装一式では、巧正株式会社（八王子市）の実例で、4階建て店舗併用ビル（実例1）が税込450万円（屋上はトップコート）、3階建て収益ビル（実例2）が税込585万円（屋上はウレタン防水）でした。建物の規模と工事の範囲で大きく変わります。

Q. テナントが営業中でも屋上防水の工事はできますか？

できます。屋上防水は建物の中に立ち入らない工事で、4階建て店舗併用ビル（実例1）では1階の店舗が営業を続けたまま工事を進めました。臭気や音が出る工程は事前にお知らせします。

Q. 屋上だけの工事でも足場は必要ですか？

屋上の床から作業できる工事では、足場を見積から外した例があります。2026年5月に調査したビルと、法人所有ビルの部分補修（実例3）では、どちらも足場の項目はありません。外壁も同時に直す場合は足場が必要です。

Q. 折板屋根のビルや倉庫も相談できますか？

できます。折板屋根は防水層をつくる工事ではなく、洗浄・ケレン・錆止め・上塗りの塗装が中心です。錆が表面だけで板が健全なら塗装、穴あきや板の腐食が進んでいればカバー工法なども含めてご提案します。

Q. 部分補修は全面改修より安くなりますか？

工事の規模は小さくなりますが、一部だけでも手間と材料は一定量かかるため、面積あたりの単価は全面改修より割高になります。

Q. トップコートの塗り替えだけで済むことはありますか？

あります。4階建て店舗併用ビル（実例1）の屋上は、既存のシート防水を残し、傷みのある部分の下地処理をしたうえでトップコートを2回塗りました。防水層を残せる状態かどうかは、現地調査で確認します。

Q. 工事の途中で金額が変わることはありますか？

足場を組んだあとや切開したあとに、傷みが見つかることがあります。3階建て収益ビル（実例2）では竪樋の交換を追加工事とし、法人所有ビルの部分補修（実例3）では変更前と変更後の比較表をお出しして、ご確認をいただいてから進めました。

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出典・参考資料：当社の施工事例ページに掲載した見積書・請求書・工事写真報告書・見積比較・写真の撮影記録（実例1：2025年8月〜12月、実例2：大規模修繕ページの工種別内訳と記事「ALCとは」の建物の記載、実例3：2026年8月〜10月、折板屋根：2024年11月〜12月）、当社の現地調査記録（2026年5月）。

執筆・監修：巧正株式会社（外壁診断士・2級建築施工管理技士補 在籍）