八王子の4階建て店舗併用ビル 外壁塗装・防水 施工事例｜費用公開

八王子市内の4階建て店舗併用ビル（1階に店舗、上の階に住戸が入る建物）で、外壁塗装・コーキング・屋上とバルコニーの防水・鉄部塗装・雨どい・階段の塩ビシート張替を、足場1回でまとめて行いました。工期は2025年11月10日〜12月27日、費用は総額 税込450万円（請求書の最終額）です。※建物名・所在地・お客様名・テナント名は掲載していません。

この記事は、八王子・多摩で1階に店舗が入る小規模ビルを所有しているオーナー様に向けて書いています。2025年8月の現地調査から、工事写真報告書の各工程、住戸の居住者・近隣への案内文の中身、施工前と施工後の比較までを、巧正株式会社（八王子市）の現場資料と実写真でまとめました。

工事概要

八王子市内の4階建て店舗併用ビルの外部修繕です。外壁塗装と防水をまとめて行い、総額は税込450万円でした。数量・仕様・金額はすべて当社の見積書・請求書と工事写真報告書に基づきます。

項目	内容
建物	八王子市内の4階建て店舗併用ビル（1階に店舗、2階以上に住戸と共用廊下）。外壁はALCパネル（見積書の「ALC目地」の記載より）
工事内容	外壁塗装（3回塗り）／コーキング（サッシ水切りは打ち換え、開口部回り・ALC目地は増し打ち）／屋上・斜壁のトップコート塗り替え／バルコニー・陸屋根のウレタン塗膜防水（密着工法）／2階共用廊下の線防水／付帯部・鉄骨階段の塗装／雨どい工事／階段の塩ビシート張替／足場
使用塗料	外壁：関西ペイント ホルダーHG（下塗り）＋ダイナミックTOP 2回塗り／鉄部・付帯部：エポキシ系さび止め塗料＋2液型シリコン樹脂塗料 2回塗り
工期	2025年11月10日〜12月27日（工事写真報告書の工期）
費用	総額 税込450万円（請求書の最終額）
保証	外壁塗装：塗膜 最長10年（当社工事保証・見積書に「10年」と記載）／防水：仕様により異なるため、お見積り時に明記
施工体制	巧正株式会社が元請けとして工程・品質・近隣対応を管理し、塗装・シーリング・防水の協力職人と組んで施工

現地調査と見積：図面から数量を拾い出した

結論から言うと、2025年8月に建物を見て回り、既存の図面から外壁面積や目地の長さを拾い出して、工事項目ごとの見積を作りました。

2025年8月7日の現地調査で見た状態

屋上・3階の陸屋根・外壁・共用廊下・鉄骨階段を一通り確認しました。屋上は既存のシート防水の表面に汚れと黒ずみが広がり、ドレン（排水口）まわりには堆積物がありました。3階の陸屋根に面した外壁は、雨筋のような汚れが縦に目立つ状態でした。

既存の図面から数量を拾い出した

外壁の塗装面積と開口部の面積、目地・開口部まわり・サッシ水切りのコーキング長さ、足場の面積、屋上の平場面積は、既存の立面図・屋上の平面図をもとに東西南北の面ごとに拾い出しました。たとえば見積書の足場639㎡、開口部回り199m、サッシ水切り45m、玄関枠23mは、この拾い出しの合計と一致します。

工事項目と数量（見積書より）

数量と仕様は見積書・請求書の記載です。工事項目ごとの金額は掲載していません（総額のみ公開）。

工事	項目・仕様	数量
足場	ビケ足場＋メッシュシート	639㎡
足場	屋根足場・昇降階段	一式
足場	ガードマン（足場の架設時2名・解体時2名）	4人工
足場	東京電力の防護管設置	一式
外壁塗装	外壁・屋上・斜壁の高圧洗浄（水圧15MPa）	—
外壁塗装	下塗り：関西ペイント ホルダーHG	402㎡
外壁塗装	中塗り・上塗り：関西ペイント ダイナミックTOP 2回塗り	402㎡
付帯部塗装	玄関枠（さび止め＋2液型シリコン樹脂塗料 2回塗り）	23m
付帯部塗装	PS（パイプスペース）	4か所
付帯部塗装	シャッターボックス	1か所
鉄骨階段塗装	手すり／踏み面・段裏／ささら	14㎡／7㎡／9m
コーキング	サッシ水切り 打ち換え（撤去＋プライマー＋変成シリコン）	45m
コーキング	開口部回り 増し打ち（プライマー＋ポリサルファイドウレタンコーキング）	199m
コーキング	ALC目地 増し打ち（プライマー＋ポリサルファイドウレタンコーキング）	893m
コーキング	各貫通部	一式
防水（屋上・斜壁）	下地清掃	183.5㎡
防水（屋上・斜壁）	平場：脆弱部の下地処理＋シート防水用トップコート 2回塗り	63.5㎡
防水（屋上・斜壁）	立上り（幅550mm程度）：同上	48.6m
防水（屋上・斜壁）	斜壁：同上	62㎡
防水（4・3階バルコニー、2階共用廊下）	平場：高強度ウレタン防水 密着工法	18㎡
防水（4・3階バルコニー、2階共用廊下）	立上り：高強度ウレタン防水 密着工法／入隅補強シール	35m／48.6m
防水（4・3階バルコニー、2階共用廊下）	2階共用廊下の線防水（FRP塗り替え用プライマー＋トップコート）	35m
防水（2階バルコニー・3階陸屋根）	平場：高強度ウレタン防水 密着工法	31㎡
防水（2階バルコニー・3階陸屋根）	立上り：高強度ウレタン防水 密着工法／入隅補強シール	46m／46m
雨どい	軒樋・竪樋（ドレン2か所）／雨押え板金	一式／10本
階段	塩ビシート張替：下地調整（速乾性カチオン系樹脂モルタル）＋長尺シート＋端末シール	14段（端末シール20m）
諸経費	諸経費	一式

シーリングの打ち換え・増し打ちの違いと選び方は八王子のシーリング工事（コーキング）で詳しく説明しています。

施工の全工程を現場写真で解説

ここからは工事写真報告書（全51ページ）のキャプションの工程名をそのまま使い、順に紹介します。工程は「コーキング → 高圧洗浄 → 付帯部の下地処理・さび止め → 外壁塗装 → 鉄部・シャッターボックス → 屋上 → バルコニー防水 → 階段」の順です。

工程1：コーキング（サッシ水切りの打ち換え）

サッシ下の水切りは、既存のシーリングを撤去してから清掃・プライマー・充填・ならしの順で打ち換えました。材料は変成シリコン系です（見積書の記載）。

工程2：コーキング（外壁目地・開口部回りの増し打ち）

外壁の目地と開口部まわりは、既存のシーリングを残したまま清掃・プライマー・充填・ならしで増し打ちしました。数量はALC目地893m、開口部回り199mです。

工程3：高圧洗浄

外壁・屋上・斜壁を水圧15MPaで洗浄しました（見積書の記載）。工程表と案内文では、洗浄時に作業音が出ること、玄関扉やサッシの戸締りをお願いすることを事前にお伝えしています。

工程4：付帯部（下地処理・鉄部錆止め・玄関・軒天）

鉄部は下地処理のあと、エポキシ系のさび止めを塗ってから2液型シリコン樹脂塗料で2回塗りました（見積書の仕様）。玄関・軒天もそれぞれ2回塗りです。

工程5：外壁 下塗り・中塗り・上塗り

下塗りは関西ペイントのホルダーHG、中塗り・上塗りはダイナミックTOPの2回塗りで、計3回塗りです。製品の特徴はダイナミックTOPとはをご覧ください。

工程6：鉄部・シャッターボックス

鉄骨階段の手すり・踏み面・段裏・ささら、シャッターボックスを、さび止めのあと中塗り・上塗りで仕上げました。

工程7：屋上（プライマー・トップコート2回）

屋上と斜壁は、既存のシート防水を撤去せず、傷みのある部分の下地処理をしたうえでシート防水用のトップコートを2回塗りました（平場63.5㎡・立上り48.6m・斜壁62㎡）。

工程8：バルコニー・陸屋根のウレタン塗膜防水（密着工法）

バルコニーと3階の陸屋根は、下地処理・清掃・プライマー・入隅コーキング・クラック処理のあと、ウレタンを2層塗り、立ち上がりには補強布を入れ、最後にトップコートで仕上げました。工法は密着工法です。

防水工事の範囲や工法の選び方は八王子市の防水工事のページにまとめています。

工程9：階段の塩ビシート張替

鉄骨階段の踏み面は、既存の塩ビシートを撤去し、速乾性のカチオン系樹脂モルタルで下地を整えました。撤去すると、段鼻と踏み面の一部にさびが出ていました。見積書・請求書では、このあと長尺シート14段と端末シールで仕上げる内容です。

施工前と施工後を比べる

同じ部位で撮った施工前・施工後の写真を並べます。外観は調査時と完工後で撮影位置が異なりますが、配色の違いが分かるように並べました。

屋上

バルコニー

斜壁（同じ部位）

外観の配色（撮影位置は異なる）

色は「色使用決定書」で部位ごとに色番号を決め、材料手配の前に確定しました。上の階の外壁と1階部分の外壁で色を分け、階段・PS・玄関枠・シャッターボックスもそれぞれ色番号を指定しています。

1階に店舗、上に住戸がある建物で、工事中はどう案内したか

結論として、1階の店舗は営業を続けたまま工事を進め、住戸の居住者向けと近隣向けに分けた案内文と、工程表（注意とお願いつき）を着工前に用意しました。どちらも連絡先は工事監督者の古宮（042-508-3134）です。以下は案内文に実際に書いた内容です。

資料	書いた内容
居住者の皆様へ（工事のお知らせ）	工事期間：2025年11月4日から12月上旬（予定）。作業時間と作業曜日を明記（工程表では日曜日を休日としています）。足場工事中の金属音・高圧洗浄時の音。雨天は作業できず順延。工事中は洗濯物が干せない期間がある
ご近隣の皆様へ（工事のお知らせ）	上記と同じ工事期間・作業時間の案内と注意事項（洗濯物の項目を除く）。工事概要は足場工事・塗装工事・防水工事
工程表（2025年10月27日作成）	工程（東京電力防護管設置→足場架設→コーキング→建物水洗い→塗装→防水→足場解体→完了確認）と予備日。工事中の注意とお願い（下の一覧）

工程表に添えた「工事中の注意とお願い」は次のとおりです。

• 天候や作業人数により、工程が前後したり延びたりすることがある
• 足場の架設・解体時と洗浄時は作業音が出る
• シーリング工事・外壁塗装工事の間も洗濯物は原則干せないが、工事監督者・現場作業員に相談できる
• 洗浄時に水が入らないよう、玄関扉やサッシ・雨戸は必ず戸締りをお願いする
• 車に塗料が付く可能性がある場合はシートを掛ける
• 塗装中は溶剤のにおいが出る（においにアレルギー反応がある方は担当者へ連絡）
• 建物まわりの自転車・バイク・鉢などは建物から離すか室内へ取り込んでいただく

足場の架設時と解体時には、ガードマンを各2名配置する内容で見積・請求しています（見積書の「掛け2名・払い2名」）。足場を組む前には、東京電力の防護管の設置を工程の最初に入れています（工程表・見積書の項目）。店舗が入る建物での外装工事の段取りは、稼働中の工場・店舗の外壁修繕｜操業を止めない進め方でも解説しています。

店舗併用ビルの外壁塗装・防水の費用はいくらでしたか？

この4階建て店舗併用ビルでは、外壁塗装・コーキング・防水・足場・鉄部・雨どい・階段シートまで含めて総額 税込450万円でした（請求書の最終額）。

金額は建物の大きさ・工事範囲・工法・既存の傷み方で変わるため、この金額がほかの建物にそのまま当てはまるわけではありません。ビル・社屋の修繕の考え方はビル・工場・倉庫の大規模修繕｜八王子・多摩の法人様・オーナー様へにまとめています。

保証とアフターフォロー

外壁塗装は塗膜の当社工事保証が最長10年で、この工事の見積書にも「10年」と記載しました。防水の保証年数は工法・仕様によって異なるため、お見積り時に明記します。シーリング・下地補修は保証の対象外です。

• 外壁塗装（ダイナミックTOP）：塗膜 最長10年（当社工事保証）
• ダイナミックTOPの期待耐久年数15年：当社の見積書に記載する目安で、メーカー保証ではありません
• 防水：工法・仕様により異なるため、お見積り時に明記
• 定期点検：1年・3年・5年・10年（無料）

保証の詳しい条件は巧正の工事保証とアフター点検をご覧ください。保証の適用範囲は工事内容により個別に判断しますので、ご契約前に保証書の内容をご確認ください。

店舗併用ビルのオーナー様が、工事の前に確認しておきたいこと

この事例で実際に決めたこと・用意したことから、店舗併用ビルの外装修繕で事前に確認しておきたい点を挙げます。

1. 工事範囲をどこまでにするか：外壁だけか、屋上・バルコニー・鉄骨階段・雨どいまで含めるか。足場を組むのは1回なので、足場が要る工事を同じ時期にまとめるかを先に決めます。
2. 防水の工法：今回はすべて密着工法です。どちらが合うかは下地の状態で決まるため、現地調査で確認します。
3. シーリングは打ち換えか増し打ちか：部位ごとに分けると、費用と耐久性のバランスを取りやすくなります。
4. 居住者・テナント・近隣への案内：住戸向けと近隣向けで案内文を分け、洗濯物・戸締り・におい・自転車の移動など、生活に関わる点を具体的に書きます。
5. 道路・電線まわりの段取り：足場の架設・解体時のガードマン、電線の防護管など、建物の前の状況で必要な費用が見積に入っているかを確認します。

巧正株式会社（八王子市）は創業2014年、累計1,000件超の工事実績があり、元請け一貫体制で調査から施工・保証までを一括で監理しています。八王子を拠点に、東京・神奈川・埼玉・山梨のビル・賃貸マンション・店舗併用住宅のご相談をお受けしています。

よくあるご質問（FAQ）

Q1. 4階建ての店舗併用ビルの外壁塗装・防水の費用はいくらでしたか？

A. 総額 税込450万円です（請求書の最終額）。足場・外壁塗装・コーキング・屋上とバルコニーの防水・鉄部・雨どい・階段の塩ビシート張替・諸経費を含みます。

Q2. 工期はどのくらいかかりましたか？

A. 工事写真報告書の工期で2025年11月10日〜12月27日です。着工前に配った案内文では「11月4日から12月上旬（予定）」とし、雨天の場合は順延することをお伝えしていました。

Q3. コーキングは打ち換えと増し打ちのどちらでしたか？

A. 部位で分けました。サッシ水切りの45mは既存を撤去して打ち換え、開口部回り199mとALC目地893mは増し打ちです。見積書には打ち換えに変更することも可能と記載しています。

Q4. バルコニーの防水は密着工法と通気緩衝工法のどちらでしたか？

A. すべて密着工法で施工しました。どちらの工法が合うかは下地の状態で決まるため、現地調査で確認します。

Q5. 屋上の防水はやり替えたのですか？

A. やり替えではありません。屋上と斜壁は既存のシート防水を残し、傷みのある部分の下地処理をしたうえでシート防水用のトップコートを2回塗りました。

Q6. 工事中、上の階の居住者は洗濯物を干せましたか？

A. 干せない期間がありました。居住者向けの案内文に「工事中は洗濯物が干せない期間がございます」と書き、工程表ではシーリング・塗装工事の間は原則干せないこと、工事監督者・現場作業員に相談できることをお伝えしました。

Q7. 保証はどうなっていますか？

A. 外壁塗装は塗膜の当社工事保証が最長10年（この工事の見積書には10年と記載）です。防水は工法・仕様で異なるため、お見積り時に明記します。シーリング・下地補修は保証の対象外です。

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執筆・監修：巧正株式会社（外壁診断士・2級建築施工管理技士補 在籍）