ALC建物の屋上防水と外壁改修｜目地・継ぎ目・納まりと費用の決まり方

鉄骨ALC造の店舗ビル・事務所・工場・倉庫を持つ法人のご担当者様とオーナー様に向けて、ALC造の建物の屋上防水と外壁改修を「どこを・どの順番で・何を基準に決めるか」で整理した記事です。ALCパネルの外壁は、パネルとパネルの継ぎ目（目地）が多く、屋上やパラペットとの取り合いにも継ぎ目が集まります。改修の中身は、この継ぎ目の扱いでほぼ決まります。

根拠は、ALC協会の公開資料「ALCパネルの仕上げおよび防水」（第9版）と、巧正株式会社（八王子市）が元請けとして改修した八王子市内の4階建て店舗併用ビル（外壁はALCパネル、総額 税込450万円）の見積書・工事写真報告書です。

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ALCとは｜改修の前に押さえる性質は「吸水性」と「継ぎ目の多さ」

ALCとは、オートクレーブ養生した軽量気泡コンクリートのパネルで、鉄骨造の外壁・屋根・床に使われる工業製品です。ALC協会の資料では、ALCパネルには吸水性があるため仕上げの塗装が必要とされ、外壁の耐久性は仕上げ材の性能に大きく左右されると説明されています（出典：ALC協会「ALCパネルの仕上げおよび防水」第9版）。

改修の視点で言い換えると、ALC造の建物の防水は「塗膜」「目地のシーリング」「屋上の防水層」の3つで成り立っています。目地の本数が多く、目地の総延長が長くなります。ALCの原料・規格・物性値・見分け方はALCとは？特徴・メリットと外壁塗装・シーリング・防水のポイントで解説しているので、本記事では改修の実務に絞ります。

ALC協会は、適切な条件で定期的にメンテナンスすれば、ALCパネルは50年を超える長期使用も可能としています（出典：ALC協会「よくあるご質問」Q2-2）。改修は、パネルを長く使うために塗膜と目地と防水層を入れ替える工事、と考えると計画が立てやすくなります。

ALC造の建物で水が入りやすいのはどこ？｜継ぎ目が集まる5か所

水が入りやすいのは、外壁の目地・開口部まわり・貫通部・パラペットと笠木・屋上との取り合い（ドレンまわりを含む）の5か所で、どれも継ぎ目が集まる場所です。ALC協会の資料にも、それぞれの部位で注意する点が書かれています。

部位	なぜ継ぎ目が弱点になるか	ALC協会資料の記載（要旨）
外壁の目地（パネルの継ぎ目）	パネル同士が動き、シーリングが伸び縮みを繰り返す	ロッキング構法・横壁アンカー構法の目地はワーキングジョイント。2面接着とし、低モジュラスのシーリング材を使う
開口部まわり（サッシ）	取り合いの形が複雑で、充填が不足しやすい	サッシ下部の水切りとパネルの取合い部は充填不足になりやすく、入念に充填する
貫通部（配管・換気口など）	パネルの切断面（小口）が出る	換気口などの取合い部は確実にシールする
パラペット・笠木	防水層の端部が集まり、天端が雨と日射を受ける	防水層端部は押え金物で固定する。笠木はALC専用の金属製笠木とし、塗り笠木は避ける
屋上と外壁の取り合い・ドレン	防水層が外壁とつながる位置で、排水も集まる	ドレンはALC専用品を採用する

出典：ALC協会「ALCパネルの仕上げおよび防水」第9版（2016年3月改訂）。表の右列は資料の記載を要約したもので、新築時の設計・施工の注意事項です。笠木・ドレンの記載はALC屋根パネルの場合です。

外壁の目地とパネルの継ぎ目

ALC外壁の目地は、パネルが動くことを前提にした「動く目地」です。シーリング材が硬くなったり、痩せて隙間ができたりすると、そこが水の入り口になります。実例の店舗併用ビルでは、外壁の塗装面積402㎡に対して、見積書に計上したALC目地の延長は893mでした。

パラペット・笠木と屋上との取り合い

パラペットは、屋上の防水層の端部を納める場所です。笠木の継ぎ目、防水層の末端、入隅（平場と立上りの角）、横向きのドレンまわりが点検の対象になります。各部の名称と納め方、雨漏りが起きやすい箇所はパラペットとは｜あご・笠木など各部の名称と防水の納め方・雨漏り箇所で写真つきで整理しています。

ALCの目地シーリングは打ち替えと増し打ちのどちらがよい？

どちらか一方が正解ということはなく、部位ごとの既存シーリングの状態と、増し打ちで必要な厚みが取れるかで決めます。当社は一律の標準を決めておらず、現地調査で目地の幅・深さ・既存材の状態を確認して、部位ごとに見積書へ分けて書きます。

工法	内容	向きやすいケース	確認すること
打ち替え	既存シーリングを撤去し、プライマーを塗って新しく充填する	既存の劣化が進んでいる部位／接着が切れている部位	撤去と清掃が確実にできるか
増し打ち	既存シーリングを残し、プライマーを塗った上から充填する	撤去で周囲を傷めるおそれがある部位／目地が深く厚みを確保できる部位	既存の接着状態と、上に重ねる厚みが取れるか

出典：当社シーリング工事ページ・ALCとは記事の整理。材料（低モジュラス・2面接着・異種打継ぎ）の要点は「ALCとは」で整理しています。

実例：サッシ水切りは打ち替え、ALC目地と開口部まわりは増し打ち

八王子市内の4階建て店舗併用ビルでは、部位で工法を分けました（数量・材料は見積書の記載）。

サッシ水切りの45mは既存を撤去して変成シリコンで打ち替え、開口部まわり199mとALC目地893mは既存の上にプライマーを塗ってポリサルファイドウレタンコーキング（見積書の表記）で増し打ちしました。

別の現場（八王子市内の3階建て収益ビル・S造・ALC外壁）では、目地を打ち替えで更新しました。同じALC外壁でも、既存の状態で工法は変わります。

シーリング工事は当社の保証の対象外のため、外壁塗装・防水と同じ足場で更新し、完工後の定期点検（1年・3年・5年・10年）で目地の状態も確認して補っています。打ち替え・増し打ちの工程と一般的な費用の考え方は八王子のシーリング工事（コーキング）｜打ち替え・増し打ちの費用相場にまとめています。

外壁塗装と防水はどちらを先に？足場はまとめられる？

足場が要る工事を同じ時期にまとめ、足場を組んでから解体するまでの間に、シーリング・外壁塗装・防水を順に進めるのが基本です。順番の細部（シーリングと洗浄の前後、塗装との先打ち・後打ち）は、材料と現場の条件で決めます。

実例の店舗併用ビルでは、着工前に作成した工程表（2025年10月27日作成）の順番が次のとおりでした。

順番	工程（工程表の記載）	実例で行ったこと（見積書・工事写真報告書）
1	東京電力 防護管設置	足場を組む前に、建物前の電線に防護管を設置
2	足場架設	ビケ足場＋メッシュシート 639㎡。架設時にガードマン2名
3	コーキング	サッシ水切り 打ち替え、開口部まわり・ALC目地 増し打ち
4	建物水洗い	外壁・屋上・斜壁を水圧15MPaで高圧洗浄
5	塗装	付帯部の下地処理・さび止め、外壁 下塗り・中塗り・上塗り（402㎡）、鉄部
6	防水	屋上・斜壁のトップコート塗り替え、バルコニー・3階陸屋根のウレタン塗膜防水（密着工法）
7	足場解体	解体時にガードマン2名
8	完了確認	工期 2025年11月10日〜12月27日（工事写真報告書）

この現場はシーリングを先に済ませてから洗浄・塗装に進みました。「洗浄→シーリング→下塗り」の順で進める現場もあり、先打ち（シーリングの上から塗装）か後打ちかも含めて、当社は現場ごとに判断します。

外壁の下塗りには関西ペイント ホルダーHG、中塗り・上塗りにはダイナミックTOPを使いました（見積書の記載）。ALC協会の資料は、外壁ではパネルの両面を密閉する仕上げを避けること（放湿性・通気性の確保）を求めています。当社は塗料を選ぶとき、ALC内部の湿気を逃がせる透湿性と、目地やひび割れの動きに追従する柔軟性の両方を見ます。

ALC造の屋上の防水はどう選ぶ？｜既存の防水の種類で変わる

屋上の改修工法は、いま入っている防水の種類と、下地に水分が残っているかで決まります。「ALC造だからこの工法」とは決められないため、当社は現地調査で既存の防水層と下地を確認してからご提案します。

ALC協会の資料に書かれている屋根防水の原則

屋根がALCパネル（ALC板）でできている建物について、ALC協会の資料は次の考え方を示しています（出典：ALC協会「ALCパネルの仕上げおよび防水」第9版）。

• 屋根には防水が必要で、メンブレン防水または葺屋根工法とする
• メンブレン防水は露出防水を原則とする。雪下ろしを行う建物ではメンブレン防水を避ける
• 水勾配は構造躯体でとり、1/50を目安とする。モルタルの塗厚で勾配をつけることは避ける
• パネルの裏面が密閉される場合は、葺屋根工法か、脱気装置を設けたメンブレン防水とする
• 防水層の端部は押え金物で固定する。笠木はALC専用の金属製笠木、ドレンはALC専用品とする

これらは新築時の設計・施工の注意事項です。同じ資料に屋根の改修工法の記載はなく、外壁の補修・改修は参考章にあります。改修では「下地の水分を逃がす」「端部と排水まわりを確実に納める」という考え方として使い、工法は既存の防水と下地の状態から決めます。

既存の防水の種類ごとの改修の考え方

いまの屋上の状態	改修の考え方（一般的な区分）	根拠
アスファルト防水の押えコンクリート（保護層を撤去しない）	ウレタン塗膜防水の通気緩衝工法（X-1）が標準。下地の水分を脱気筒から逃がす	国交省 公共建築改修工事標準仕様書 令和7年版（P0X工法）
既存が塗膜防水（ウレタン等）で上から重ねる	密着工法（X-2）が標準。膨れ・浮きは切開・補修してから塗る	同（L4X工法）
既存がシート防水	同じシート系での改修が標準。シートの上にウレタンを重ねられるかは現地確認と試験施工で判断	同（S4S工法など）
既存の防水層を残し、表面を保護し直す	傷みのある部分の下地処理のうえトップコートを塗り替える（防水層の更新ではない）	当社の実例（下記）

工法の違いと、密着工法・通気緩衝工法の選び方はウレタン防水とは｜密着工法と通気緩衝工法の違い・工程・費用の目安で詳しく説明しています。

実例1：既存シート防水を残し、トップコートを2回塗った屋上

4階建て店舗併用ビルの屋上と斜壁は、既存のシート防水を撤去せず、傷みのある部分の下地処理をしたうえで、シート防水用のトップコートを2回塗りました。数量は平場63.5㎡・立上り48.6m・斜壁62㎡で（見積書の記載）、防水層のやり替えではありません。バルコニー・3階陸屋根は高強度ウレタン防水の密着工法で施工しました。

実例2：押えコンクリートの屋上を通気緩衝工法で改修

八王子市内の3階建て収益ビル（S造・ALC外壁）では、既存の屋上が押えコンクリート仕上げで、伸縮目地の劣化と表面の傷みが進んでいました。下地に水分が残っている可能性を考え、ウレタン塗膜防水の通気緩衝工法を選び、伸縮目地の撤去、カチオン樹脂による下地処理、プライマー、通気緩衝シート、脱気筒の設置、ウレタン2層、トップコートの順で施工しました。

2件とも外壁はALCパネルですが、屋上の床がALCパネルかどうかは当社の資料に記載がありません。屋根がALC板の建物でも、既存の防水層と下地を見て工法を決める流れは同じです。この収益ビルの屋上の全工程は八王子のビル屋上防水 施工事例｜通気緩衝工法の全工程を写真で解説で写真つきで公開しています。

ALC造の建物の改修費用は何で決まる？

総額を決めるのは、足場の面積、目地の延長と工法、屋上の既存防水の扱い（トップコート・かぶせ・撤去）、付帯部の範囲、建物前の道路や電線の段取りです。当社は工事項目ごとの単価はこの記事では公開せず、実例の数量と総額をお示しします。

実例の4階建て店舗併用ビルの総額は、税込450万円（請求書の最終額）でした。足場・外壁塗装・コーキング・屋上とバルコニーの防水・鉄部・雨どい・階段の塩ビシート張替・諸経費を含みます。主な数量は次のとおりです。

工事	項目	数量（見積書）
足場	ビケ足場＋メッシュシート／屋根足場・昇降階段／ガードマン／防護管	639㎡／一式／4人工／一式
外壁塗装	下塗り（ホルダーHG）・中塗り上塗り（ダイナミックTOP 2回塗り）	402㎡
コーキング	ALC目地 増し打ち／開口部まわり 増し打ち／サッシ水切り 打ち替え／各貫通部	893m／199m／45m／一式
屋上・斜壁	下地処理＋シート防水用トップコート 2回塗り（平場／立上り／斜壁）	63.5㎡／48.6m／62㎡
バルコニー・陸屋根・共用廊下	高強度ウレタン防水 密着工法（平場）／2階共用廊下の線防水	18㎡・31㎡／35m
総額	税込450万円（工期 2025年11月10日〜12月27日）

出典：当社の見積書・請求書・工事写真報告書（工事項目ごとの金額は非掲載）。金額は建物の大きさ・工事範囲・工法・既存の傷み方で変わり、この総額がほかの建物にそのまま当てはまるわけではありません。全数量と工程写真は八王子の4階建て店舗併用ビル 外壁塗装・防水 施工事例｜費用公開で公開しています。

ALC造の建物で総額が動きやすい要因を挙げます。

• 目地の延長：目地が多いほどシーリングのm数が増え、打ち替えでは撤去の手間が加わる
• 屋上の既存防水：トップコートの塗り替えで済むか、上からかぶせるか、撤去してやり直すか
• 立上り・パラペット：立上りの長さと高さ、笠木を外すか交換するか
• 足場と仮設：足場の面積、屋根足場の要否、ガードマン、電線の防護管
• 付帯部：鉄骨階段・雨どいなど、同じ足場でまとめる範囲

ALC外壁と屋上を、工事項目ごとの見積書で比べられます
シーリングは部位ごとに打ち替えか増し打ちかを分け、屋上は既存防水の扱いを明記した見積書をお出しします。現地調査・お見積りは無料です。
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調査はどう進める？｜無料の建物診断と有料の追加調査

最初は無料の建物診断で、外装を部位ごとに目視と写真で確認し、手の届く範囲は打診も行います。手の届かない高所の数量まで確定させたい場合のロープアクセス打診調査や、雨漏りの原因を絞り込む散水調査は、有料で別途お見積りする追加調査です。

1. お問い合わせ：お電話・フォーム・LINEで。折り返しご連絡し、日程を調整します
2. 無料の建物診断・現地調査：屋上防水・笠木とパラペット・外壁・シーリング・鉄部などを目視・写真・打診で確認し、雨漏りの履歴をお聞きします
3. 数量の拾い出し：図面があれば、立面図・屋上の平面図から外壁面積・目地の長さ・足場面積・屋上の面積を面ごとに拾い出します（実例のビルでは2025年8月7日の現地調査のあとに実施）
4. 報告書と見積書：写真つきの報告書と工事項目ごとの見積書をお渡しし、「今回やる工事」と「次回に回せる工事」を分けてお伝えします。報告書のサンプルは無料建物診断ページで公開しています
5. 必要な場合のみ追加調査（有料）：ロープアクセス打診調査・散水調査など。ロープアクセスには屋上の支持物などの成立条件があるため、通常の診断で建物を確認してからご提案します

診断・現地調査・見積は無料で、ご契約の義務はありません。相見積の1社として診断だけを受けていただくこともできます。

保証と点検｜部位ごとに年数が違う

巧正株式会社の工事保証は、屋上防水が平場10年・立上り5年（仕様により10年）、外壁塗装が塗膜 最長10年です。シーリング・下地補修は保証の対象外です。完工後は1年・3年・5年・10年に無料の定期点検を行います。

部位	当社の工事保証	補足
屋上防水	平場10年・立上り5年（仕様により10年）	防水の保証年数は工法・仕様により異なるため、お見積り時に明記
外壁塗装	塗膜 最長10年	実例の見積書には「10年」と記載
シーリング・下地補修	保証の対象外	定期点検で目地の状態を確認
定期点検	1年・3年・5年・10年（無料）	防水層・塗膜・目地をあわせて確認

保証の適用範囲は工事内容により個別に判断します。ご契約前に保証書の内容をご確認ください。

ALC造の建物の防水・外壁改修のよくあるご質問

Q1. ALC造の建物の屋上防水は、どの工法がよいですか？

A. 既存の防水の種類と、下地に水分が残っているかで決まります。ALC協会の資料は、屋根のメンブレン防水は露出防水を原則とし、パネル裏面が密閉される場合は脱気装置を設けるとしています。改修の工法は現地調査で既存の防水層と下地を確認してから決めます。

Q2. ALCの目地は打ち替えと増し打ちのどちらにしますか？

A. 部位ごとの既存シーリングの状態と、増し打ちで厚みが取れるかで決めます。八王子市内の4階建て店舗併用ビルでは、サッシ水切り45mを打ち替え、開口部まわり199mとALC目地893mを増し打ちにしました。

Q3. 外壁塗装と屋上防水は同時に行ったほうがよいですか？

A. 足場が要る工事は同じ時期にまとめると、足場の組立・解体が1回で済みます。実例のビルでは、足場1回で外壁塗装・コーキング・屋上とバルコニーの防水などをまとめて行いました。

Q4. ALC造のビルの外壁・防水改修の費用はいくらですか？

A. 八王子市内の4階建て店舗併用ビル（外壁はALCパネル）では、外壁塗装・コーキング・防水・足場・鉄部などを含めて総額 税込450万円でした。総額は足場の面積、目地の延長と工法、屋上の既存防水の扱いで変わるため、現地調査のうえ工事項目ごとの見積でお示しします。

Q5. 建物の調査は無料ですか？

A. 建物診断・現地調査・見積は無料で、ご契約の義務はありません。手の届かない高所のロープアクセス打診調査や、雨漏りの散水調査などの追加調査は有料で、別途お見積りします。

Q6. シーリング工事に保証はありますか？

A. シーリング工事は当社の保証の対象外です。一緒に工事した外壁塗装（塗膜 最長10年）・屋上防水（平場10年・立上り5年）はそれぞれ保証の対象で（防水層を新設・改修した場合。トップコートの塗り替えのみの保証はお見積り時に明記します）、定期点検（1年・3年・5年・10年）で目地の状態も確認します。

Q7. 1階の店舗が営業中でも工事できますか？

A. 実例の店舗併用ビルでは、1階の店舗は営業を続けたまま工事を進めました。着工前に居住者向け・近隣向けの案内文と工程表を配り、作業音・洗濯物・戸締り・においなどを事前にお知らせしました。進め方は稼働中の工場・店舗の外壁修繕で整理しています。

まとめ｜ALC造の改修は「継ぎ目」と「既存の防水」で決まる

• 水が入りやすいのは目地・開口部まわり・貫通部・パラペットと笠木・屋上との取り合い
• 目地は打ち替えと増し打ちを部位ごとに決める。実例ではサッシ水切りを打ち替え、ALC目地と開口部まわりを増し打ちにした
• 外壁塗装と防水は足場1回の工程にまとめる。シーリングと洗浄・塗装の前後は現場ごとに決める
• 屋上の改修工法は既存の防水の種類と下地の水分で決まる
• 総額は足場・目地の延長と工法・屋上の既存防水の扱いで決まる。実例は総額 税込450万円

巧正株式会社（八王子市）は創業2014年、累計1,000件超の工事実績があり、元請け一貫体制で調査から施工・保証までを一括で監理しています。施工は資格・知識を持つ協力職人と組んで行います。八王子を拠点に、東京・神奈川・埼玉・山梨のビル・工場・倉庫・賃貸マンションのご相談をお受けしています。

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出典・参考資料

• ALC協会「ALCパネルの仕上げおよび防水」第9版（2016年3月改訂・PDF）｜外壁目地のシーリング（低モジュラス・2面接着・異種打継ぎ）、サッシ下部水切りの充填、屋根防水（メンブレン防水・露出防水の原則・勾配1/50・脱気装置・防水層端部の押え金物・ALC専用の金属製笠木・ALC専用ドレン）、仕上げ（両面密閉を避ける）、診断とメンテナンス
• ALC協会「よくあるご質問」｜Q2-2 耐用年数、Q5-8 メンテナンス
• ALC協会「取付け構法」｜縦壁ロッキング構法・横壁アンカー構法
• 国土交通省「公共建築改修工事標準仕様書（建築工事編）令和7年版」3章 防水改修工事｜既存防水層の種類別の改修工法（P0X・L4X・S4S）、ウレタン塗膜防水 X-1／X-2
• 巧正株式会社の見積書・請求書・工事写真報告書・工程表（八王子市内の4階建て店舗併用ビル、2025年施工）、同（八王子市内の3階建て収益ビル・S造・ALC外壁）

執筆・監修：巧正株式会社（外壁診断士・2級建築施工管理技士補 在籍）｜本記事のALCパネルの仕上げ・防水の考え方はALC協会の公開資料にもとづき、2026年11月2日に内容を確認しています。資料は改定されることがあります。個別の建物の仕様と工法は、設計図書と現地調査をもとに判断します。

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