大規模修繕の下地補修とは｜ひび割れ・浮き・爆裂の工法と見積の単位、数量が決まる流れ

大規模修繕の見積書に「下地補修」や「躯体補修」という項目があり、数量の欄に「◯m」「◯か所」「◯㎡」と書かれていたり、空欄で「実数精算」とだけ書かれていたりします。下地補修は、外壁塗装やタイルの補修、防水の前に、建物のコンクリートやモルタルの傷みを直す工事です。塗装や防水と違って、どこが・どれだけ傷んでいるかは足場を架けて全面を調べるまで確定しないため、見積の読み方も他の工種と変わります。

この記事では、下地補修の対象になる4つの症状（ひび割れ・浮き・欠損・鉄筋露出）と、国土交通省の改修標準仕様書での工法の区分、見積の単位、そして数量が確定して精算されるまでの流れを、八王子で元請けとして大規模修繕を監理している当社の視点で整理します。ひび割れ・タイルの浮き・コンクリートの爆裂はそれぞれ個別の記事があるので、本記事は全体の地図としてお読みください。

下地補修とは｜塗装や防水の「前」に躯体と下地を直す工事

マンションやビルの外壁は、構造体のコンクリート（躯体）の上に、モルタルや仕上塗材、タイルといった仕上げ層が載っています。年数がたつと、乾燥収縮や温度変化でコンクリートやモルタルにひび割れが入り、仕上げ層が下地から離れて「浮き」、鉄筋が錆びてコンクリートを押し出す「爆裂」が起きます。これらを直してから新しい塗装や防水を載せないと、きれいに塗っても下から再び割れたり、浮いた部分が落ちたりします。

そのため大規模修繕の工程は、仮設（足場）の次に下地補修が来て、その後にシーリング、外壁塗装やタイル補修、防水、鉄部塗装と続きます。下地補修は目立たない工事ですが、建物の寿命に直接かかわる工種で、見積書でも独立した工事区分として立てられるのが普通です。工程の全体像は「大規模修繕の工期の目安｜規模別の月数・工程の順番」で説明しています。屋上の防水層をのせる面の補修は『屋上防水の下地補修とは』で扱っています。

対象になる症状は4つ｜ひび割れ・浮き・欠損・鉄筋露出

国土交通省の公共建築改修工事標準仕様書（建築工事編）4章「外壁改修工事」は、外壁のひび割れ部・欠損部・浮き部の補修と仕上げの改修を対象にしています。実務ではこれに、欠損の一歩手前で鉄筋が見えている「鉄筋露出」を加えて4つで考えると、見積書の項目と対応がつきやすくなります。

症状	何が起きているか	主な工法	見積の単位
ひび割れ	コンクリート・モルタルの亀裂。幅と「動くかどうか」で扱いが変わる	樹脂注入工法／Uカットシール材充填工法／シール工法	m（長さ）
浮き	モルタルやタイルが下地から離れている。まだ落ちていない状態	アンカーピンニング エポキシ樹脂注入工法（部分・全面）／張替え	㎡（面積）または 本・か所（ピン・注入口の数）
欠損	コンクリート・モルタルが欠けて落ちた、または爆裂で押し出された	充填工法／モルタル塗替え工法／タイル張替え	か所 または ㎡
鉄筋露出	かぶりが失われ鉄筋が見えている。錆を落として防錆してから埋める	はつり→ケレン→防錆処理→充填工法	か所 または m

単位が症状ごとに違うのは、数え方が違うからです。ひび割れは長さを測り、浮きは面積を測ったうえでピンの本数に換算し、欠損は箇所数で数えます。見積書で「下地補修 一式」とだけ書かれている場合、この4つのどれを何単位施工するのかが決まっていないため、他社の見積と比べられません。見積書の全体の読み方は「大規模修繕の見積書の見方｜総括表から実数精算まで確認する順番」にまとめています。

国交省の改修標準仕様書での工法の区分

工法は、外壁の仕上げが「コンクリート打放し」「モルタル塗り」「タイル張り」のどれかと、症状の組み合わせで決まります。公共建築改修工事標準仕様書は国の公共工事向けの仕様書ですが、民間のマンションでも設計事務所や施工会社が工法の区分を準用しています。仕様書は選択肢を示し、どの工法を使うかは設計図書の特記（設計者が建物ごとに指定する内容）で決まる、という構造です。

ポイントは2つです。1つ目は、仕様書の区分では、コンクリート素地（塗装仕上げを含む）に「浮き」の工法が設定されていないこと。浮きはモルタルやタイルの層が下地から離れる現象なので、コンクリート素地ではひび割れと欠損を扱い、かぶりコンクリート自体が浮いている場合は欠損（爆裂）として扱います。2つ目は、モルタル塗りとタイル張りでは、仕上げ層を撤去して躯体を直す方法と、撤去せずに注入で留める方法の両方があること。どちらにするかは、浮きの範囲と下地の状態で決まり、見積書では別の行になります。

ひび割れ｜幅と「挙動」で3つの工法に分かれる

ひび割れ補修は、ひび割れの幅と、そのひび割れが温度変化や構造の動きで開いたり閉じたりする「挙動」があるかどうかで工法が変わります。建築改修工事監理指針では0.2mmと1.0mmを区切りにして、シール工法・樹脂注入工法・Uカットシール材充填工法の3つに整理されています。

• シール工法……幅0.2mm未満の細いひび割れ。プライマーを塗ったあと、パテ状（挙動する場合は可とう性）のエポキシ樹脂を幅10mm・厚さ2mm程度に塗って表面を塞ぎます。
• 樹脂注入工法……幅0.2〜1.0mmのひび割れ。ひび割れに沿って200〜300mm間隔で注入器具を取り付け、エポキシ樹脂（挙動する場合は軟質形）を低圧（0.4N/mm²以下）でゆっくり奥まで送り込みます。仕様書では自動式低圧注入が標準で、使った注入量を記録して報告します。
• Uカットシール材充填工法……幅1.0mmを超えるひび割れ（挙動するひび割れでは0.2mm以上でも採用されることがあります）。電動カッターで幅10mm・深さ10〜15mm程度のU字溝を切り、プライマーを塗ってからシーリング材または可とう性エポキシ樹脂を充填します。シーリング材の上にポリマーセメントモルタルを塗る場合は、3〜5mm低めに充填してからモルタルで平らにします。

見積の単位はいずれも「m」です。3つの工法が別の行に分かれていて、それぞれ何mかが書かれているかを見てください。なお、マンションの設計図書では0.3mmや0.5mmで線を引く例もあり、戸建ての塗り替えでは0.3mmをヘアクラックの目安にすることが多いなど、どの幅で区切るかは設計図書と用途で変わります。ひび割れから漏水や錆汁が出ている場合、周辺のモルタルが浮いている場合は、工法を決める前に協議する決まりになっています（仕様書4.2.2・4.3.2）。戸建ての外壁のひび割れについては「外壁のひび割れ（クラック）補修｜原因・種類・費用とDIYの可否」で別に説明しています。

浮き｜アンカーピンの本数は「部位」で決まる

モルタルやタイルの浮きは、仕上げ層を撤去せずに留める場合、浮いた部分に穴をあけてアンカーピンを差し、エポキシ樹脂を注入して下地に縫い付けます。これがアンカーピンニング エポキシ樹脂注入工法です。見積で差が出るのは、1㎡あたり何本のピンを打つかという本数の基準で、仕様書では次のように決まっています（特記がない場合）。

工法	一般部分	指定部分（見上げ面・ひさしの鼻・まぐさ・隅角部など）	狭幅部（幅200mm以下の帯状）
アンカーピンニング部分エポキシ樹脂注入工法	16本／㎡	25本／㎡	幅の中央に5本／m
アンカーピンニング全面エポキシ樹脂注入工法	ピン13本＋注入口12か所／㎡	ピン20本＋注入口20か所／㎡	各5本／m
注入口付アンカーピンニング部分エポキシ樹脂注入工法	9本／㎡	16本／㎡	5本／m

「指定部分」は、見上げ面やひさしの先端、出隅など、浮きが剥落しやすい部位で、本数が多くなります。「部分注入」はピンを固定する穴にだけ樹脂を入れる方法（部分注入では穴1か所あたり25mLが標準）、「全面注入」はピンで留めたうえで残った浮きの隙間にも注入口から樹脂を流し込む方法で、浮きの範囲が広いときに使います。樹脂の代わりにポリマーセメントスラリーを注入する工法もあります。ピンの固定部は、打診で全数の固着を確認して報告するところまでが仕様に含まれています。

タイル張りの外壁も基本は同じ本数で、ピンの位置がタイルにかかる場合は近くの目地に移します。マンションの設計監理方式の仕様書では、タイル面に一般部分で25本、指定部分で50本／㎡などを指定する例もあり、見積書の規格欄に書かれた本数と部位の区分が設計図書と一致しているかを確認してください。浮きが1か所で広い場合はタイルの張替えになり、この分かれ目については「外壁タイルの浮き補修｜ピンニングと貼り替えの分かれ目は0.25㎡」で詳しく説明しています。

欠損・鉄筋露出｜はつって防錆してから埋める

欠損は、コンクリートやモルタルが欠けて落ちた、または内部の鉄筋が錆びて膨らみコンクリートを押し出した（爆裂）状態です。仕様書では、欠損部の周りのもろい部分をハンマーで軽くたたいて取り除き、鉄筋が見えている場合は健全な部分が露出するまでコンクリートをはつり、ワイヤーブラシで錆を落として防錆剤を塗ってから、充填材で元の形に戻す手順になっています。

• 充填工法……欠損部にエポキシ樹脂モルタルまたはポリマーセメントモルタルを充填し、金ごてで平らに仕上げます。小さく浅い欠損にはエポキシ樹脂モルタル、広く深い欠損にはポリマーセメントモルタルを数回に分けて充填するのが一般的な使い分けで、どちらを使うかは設計図書で指定されます。
• モルタル塗替え工法……モルタル塗り仕上げで欠損や浮きが広い場合、その部分のモルタルを健全部と縁を切って撤去し、下塗りから上塗りまで塗り直します。
• タイル部分張替え工法／タイル張替え工法……タイル張りで欠損が出た場合は、目地に沿って切り込んで撤去し、下地を直してから張り替えます。目地割りは既存に合わせ、同じタイルが手に入らないときは補修用に特注で焼く場合もあります。

見積の単位は「か所」または「㎡」です。爆裂の補修は、はつりの範囲と深さで手間が大きく変わるため、「鉄筋露出部 ◯か所」「欠損部充填 ◯㎡」のように別の行で立っているかを見てください。爆裂が起きる仕組みと補修の5工程は「コンクリート爆裂の原因と補修工法｜見積書で確認する4つの手続き」で説明しています。

数量はいつ決まるのか｜事前調査から実数精算までの流れ

下地補修が他の工種と違う最大の点は、見積の時点では数量が確定していないことです。ひび割れの長さ、浮きの面積、欠損の箇所数は、足場を架けて全面に手が届いてから打診と目視で調べて初めて分かります。そのため見積では「想定数量」を置いて金額を出し、着工後に実際の数量で精算します。これが実数精算です。

1. 事前調査……地上からの目視、手の届く範囲の部分打診、過去の修繕記録から、外壁面積に対する比率などで想定数量を置きます。設計監理方式では設計者が、責任施工方式では施工会社がこの数量を決めます。
2. 足場架設……またはロープアクセス。全面に手が届いて、初めて調べられる状態になります。
3. 全面打診・マーキング……テストハンマーで壁面をたたいて浮きを、クラックスケールでひび割れの幅を確認し、壁面にチョークで印をつけます。ここで数量が確定します。
4. 数量表・写真台帳……面ごとに数量をまとめ、写真と図で記録します。管理組合や設計者が立ち会って確認し、想定数量との増減を報告します。
5. 補修工事……症状ごとに補修し、ピンの固着や注入状況を打診で確認します。
6. 実数精算……確定した数量に契約時の単価を掛けて精算し、想定より増えた分・減った分を調整します。

実数精算そのものは正常な取り扱いで、数量が増えること自体は問題ではありません。問題になるのは、単価・数量の確定方法・報告の目安を着工前に決めていない場合です。この3つの取り決めについては見積書の記事の「着工後に数量が変わる項目」の節で説明しているので、契約前に確認してください。

想定数量はどう置かれるか｜項目別の決め方と増えやすい条件

実数精算の項目は、見積書では「想定数量」「単位」「単価」の3列で読みます。想定数量が空欄で金額が「一式」になっている見積は、精算の基準がありません。次の表の項目が、単位と想定数量つきで並んでいるか、その想定数量がどう決められたかを見てください。

項目	単位	想定数量の決め方	増えやすい条件
ひび割れ補修（シール／注入／Uカット）	m	事前調査で確認した長さ＋外壁面積に対する比率	築年数が古い、日当たりの強い南面・西面、モルタル塗り
浮き補修（ピンニング注入）	㎡ または 本	部分打診の浮き率を全面に当てはめる	タイル張り、過去に補修していない、ひさし・バルコニーの見上げ面
欠損・爆裂補修	か所 または ㎡	目視で確認した箇所数＋見えない部分の見込み	かぶり厚が薄い、海沿い・雨がかりの強い面、鉄筋露出が複数ある
鉄筋露出部 防錆処理	か所 または m	欠損の箇所数に連動	爆裂が多い建物
タイル張替え	枚 または ㎡	浮きのうち張替えになる割合の見込み	1か所の浮きが広い、タイルの割れ・欠けが多い

想定数量の精度は、事前調査の精度で決まります。地上からの目視だけで出した想定数量と、ロープアクセスや高所作業車で全面の一部を打診して出した想定数量では、着工後の増減の幅が変わります。事前の打診調査については「外壁打診調査は義務？マンション・ビルの12条点検・全面打診の時期と費用」をご覧ください。

【施工会社の視点】現場で数量が動く場面と、報告のしかた

• 打診の初日に傾向が分かる……足場を架けて最初の面を打診した時点で、想定数量に対して多いか少ないかの傾向が出ます。当社では、最初の面の結果が想定と大きく違う場合、全面の打診を終える前に管理組合・設計者へ中間報告を入れます。全面の数量が出てから初めて報告すると、追加の判断が工程を止めてしまうためです。
• マーキングの写真を面ごとに残す……チョークの印は雨で消えます。数量の根拠として、面ごと・階ごとにマーキング後の写真を撮り、数量表と対応させて台帳にします。立会いができない管理組合の方にも、写真台帳で確認していただけます。
• 「指定部分」の範囲を先に決めておく……見上げ面や隅角部などの指定部分はピンの本数が多くなります。どこまでを指定部分とするかは設計図書で定めるのが本来ですが、現場で判断が分かれる場所（バルコニーの手すり壁の裏側など）は、打診の前に設計者と確認しておくと精算時にもめません。
• 増えた数量は「減らす」より「順番をつける」……数量が大きく増えたとき、予算の都合で補修を減らす判断になることがあります。その場合は、落下の危険がある浮きと鉄筋露出を優先し、塗装をしない面や別工区のひび割れを次回に回す、という順番で協議します。塗装を同時に行う面は、細いひび割れも補修してから塗ります。全部やらない、ではなく、何を先にやるかで決めます。

当社では、大規模修繕の現地調査で外壁の状態を確認し、下地補修の想定数量と単価を項目ごとに分けた見積をお出ししています。診断・現地調査・お見積りは無料で、契約の義務はありません。理事会・説明会・総会への出席も承ります。

• 施工体制：特別教育を修了した協力職人と組み、当社が元請けとして工程・安全・品質を監理する体制
• 保証：屋上防水 平場10年・立上り5年／外壁塗膜 最長10年。引き渡し後1・3・5・10年の定期点検は無料
• 東京都知事許可（般-7）第161006号／創業2014年4月・2023年法人化／累計1,000件超

下地補修の想定数量と単価が分かれた見積をお出しします。無料で相談する／お電話 042-508-3134（9:00〜18:00／日曜定休）

よくあるご質問

Q1. 下地補修と躯体補修は同じものですか

A. ほぼ同じ意味で使われています。「躯体補修」はコンクリートの構造体（躯体）の補修を指し、「下地補修」はそれに加えてモルタルやタイルの下地層の補修まで含む言い方です。見積書ではどちらの名前でも、ひび割れ・浮き・欠損・鉄筋露出の補修が入っているかを確認してください。

Q2. 見積の数量が空欄で「実数精算」と書いてあります。問題ありませんか

A. 数量が着工後に確定する項目なので、実数精算の扱い自体は正常です。ただし、想定数量と単価が書かれていない見積は、精算の基準がないことになります。想定数量・単位・単価の3つが書かれているか、数量の確定方法（打診・マーキング・立会い）が決まっているかを確認してください。

Q3. 想定数量より実際の数量が大きく増えることはありますか

A. あります。地上からの目視では分からない浮きや、ひさしの裏側のひび割れは、足場を架けて初めて見つかります。増え幅は事前調査の精度と建物の状態で変わります。増えたときの手続き（単価の固定、数量の確定方法、報告の目安）を着工前に決めておく方法は、見積書の記事の「着工後に数量が変わる項目」の節をご覧ください。

Q4. ひび割れの幅は誰がどうやって測るのですか

A. 施工会社の担当者が、クラックスケール（幅の目盛りがついた透明の定規）をひび割れに当てて測ります。幅によって工法が変わるため、工法ごとの長さを数量表に分けて記録します。設計監理方式では設計者が、管理組合として立ち会う場合は修繕委員の方が、数量表と現地を照合する形が一般的です。

Q5. 下地補修だけを先にやって、塗装は次回に回せますか

A. 落下の危険がある浮きや鉄筋露出の補修だけを先に行うことは可能です。ただし、補修した部分は仕上げが周囲と変わるため、外観は補修跡が残ります。また足場を2回架けることになるので、仮設費が二重にかかります。予算の都合で分ける場合は、浮き・鉄筋露出を優先し、塗装と、塗装をしない面のひび割れを次回に回す順番で検討してください。

Q6. 下地補修の保証はありますか

A. 下地補修そのものには単独の保証を付けていません。当社では、下地補修の上に施工する外壁塗膜に最長10年、屋上防水に平場10年・立上り5年の保証をお付けしています。下地補修そのものは、補修した箇所のピンの固着や注入状況を打診で確認して引き渡し、引き渡し後1・3・5・10年の定期点検で補修箇所の状態を確認します。

まとめ

• 下地補修は塗装・防水の前に躯体と下地を直す工事……対象はひび割れ・浮き・欠損・鉄筋露出の4つ
• 工法は「仕上げ×症状」で決まる……仕様書は選択肢を示し、どれを使うかは設計図書の特記で決まる
• 単位は症状ごとに違う……ひび割れはm、浮きは㎡または本、欠損はか所。「一式」では比較できない
• 数量は足場を架けて全面を打診した時点で確定する……見積は想定数量、精算は実数
• 着工前に決めておく……単価、数量の確定方法、増減の報告の目安。増えたら減らすのではなく順番をつける

一次資料

• 公共建築改修工事標準仕様書（建築工事編）令和7年版（国土交通省・PDF）｜4章 外壁改修工事（4.1.4 改修工法の種類、4.2.5〜4.2.8 ひび割れ・欠損の工法、4.3.11〜4.3.16 浮き部改修の工法とアンカーピン本数）
• 建築改修工事監理指針（国土交通省大臣官房官庁営繕部監修・一般財団法人建築保全センター）｜ひび割れ幅と挙動による工法の区分、欠損部の充填材の使い分け

執筆・監修：巧正株式会社 施工管理部（外壁診断士・2級建築施工管理技士補（仕上げ）在籍）｜累計1,000件超の施工実績。工法の区分とアンカーピンの本数は国土交通省の公共建築改修工事標準仕様書（令和7年版）にもとづき、ひび割れ幅の区切りは建築改修工事監理指針の整理によります。個別の工法と数量は設計図書と現地調査で決まります。2026年10月3日時点の公表資料にもとづいています。

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