屋上防水の下地補修とは｜ひび割れ・浮き・不陸の直し方と見積書の見方

屋上の防水工事の見積書には、「ウレタン防水」や「シート防水」の行のほかに、「下地補修」「下地調整」「高圧洗浄」といった行が並びます。どれも完成後には防水層の下に隠れて見えなくなる工程ですが、防水層がしっかり密着するか、膨れや水たまりが出ないかを左右する部分です。

この記事では、屋上防水の下地補修とは何か、下地の種類ごとの補修の考え方、主な補修の方法、国土交通省の公共建築改修工事標準仕様書（令和7年版）の規定、見積書での書かれ方を、八王子市内の2つの現場の写真で解説します。

先に結論をまとめます。

• 下地補修は、防水層を塗る・張る前に、下地の汚れ・もろい部分・浮き・ひび割れ・欠損・凹みを直す工程です。防水層の密着、膨れ、水たまりに関わります
• 何をするかは下地の種類で変わります。既存の防水を残す改修では浮きや破れの部分を切り取って補修し、撤去する改修では出てきたコンクリートやモルタルのひび割れ・欠損を補修します
• 国交省の改修標準仕様書では、既存防水を撤去したあとの下地について、ひび割れ幅2mm以上はUカットのうえシーリング材を充填する、欠損部はポリマーセメントモルタルで平滑に補修する、などの方法が工法ごとに定められています
• 下地補修は、既存防水をはがしてみて量が分かる部分があるため、見積書では「式」で書かれることがよくあります。範囲が増えたときの扱いを、見積の段階で確認しておくと安心です

屋上防水の下地補修とは｜防水層の仕上がりは下地の状態に表れる

屋上防水の「下地」とは、新しい防水層をのせる面のことです。新築ならコンクリートやモルタル、改修なら既存の防水層や、既存防水を撤去したあとのコンクリートが下地になります。下地補修は、この面を防水層をのせられる状態に整える工程です。

ウレタン防水のような塗膜防水は、下地の形にそのまま沿って塗り重ねます。下地に汚れや凹みが残っていれば、その上の防水層にも影響が出ます。下地の状態が防水層に表れる代表的なパターンは、次の3つです。

• 密着：汚れや、もろくなった表面、浮いた既存防水が残っていると、新しい防水層がしっかり付かず、はがれや浮きにつながる
• 膨れ：下地に水分が残ったまま防水層でふさぐと、日射で温められた水分が水蒸気になり、防水層を押し上げることがある
• 水たまり：下地の凹みや欠けをそのままにすると、防水層も同じ形になり、雨のあとに水が残る

国交省の公共建築改修工事標準仕様書（令和7年版）も、防水改修の施工一般として「下地の乾燥が不十分な場合」などには施工を行わないと定め（3.1.3）、既存防水層等の撤去と既存下地の処理を独立した節（3章2節）として扱っています。下地補修は、防水工事の一部として位置づけられている工程です。

下地の種類と補修の考え方｜既存の防水を残すか、撤去するか

改修工事の下地補修は、既存の防水をどう扱うかで中身が変わります。既存の防水を残してその上に新しい防水をかぶせる場合は、既存防水そのものが下地です。撤去する場合は、その下から出てきたコンクリートやモルタルが下地になります。下地の種類ごとに、よく見る傷みと主な処理を整理します。

下地の種類	よく見る傷み	主な下地処理
既存のシート防水を残す	シートの浮き・破れ、継ぎ目のはがれ、立上り下端のめくれ、汚れ	洗浄、浮き・破れ部の切除と補修、継ぎ目の処理
既存のウレタン防水を残す	膨れ、ひび割れ、トップコートのすり減り、はがれ	洗浄・ケレン、膨れ部の切開と補修
既存防水を撤去したコンクリート・モルタル	防水層の残り、ひび割れ、欠損、浮き、もろい部分、凹み	ケレン・清掃、ひび割れ補修、欠損部・浮き部の補修、水はけ不良の補修
押えコンクリート（保護コンクリート）を残す	ひび割れ、表面の汚れ・コケ、コンクリートの下に水分が残っていることがある	清掃、ひび割れ・欠損の補修、ドレン回りの処理、下地の水分を考えた工法の検討

下の写真は、この記事で紹介する八王子市内の賃貸マンションの屋上です。既存の防水はシート防水で、当社の見積書では、既存のシートは撤去せずにウレタン防水をかぶせる方法で施工できると判断していました。こうした「残す改修」では、既存シートの浮きや破れをどう処理するかが、下地補修の中心になります。

下地に水分が残りやすい場合は、下地補修とあわせて、防水層の下の湿気を逃がす通気緩衝工法を選ぶこともあります。密着工法と通気緩衝工法の違い、どちらを選ぶかの考え方は「ウレタン防水とは」の記事で解説しています。

主な下地補修の種類｜洗浄・ケレンから不陸調整まで

下地補修と一口に言っても、中身はいくつもの作業に分かれます。見積書の行や工程表に出てくる名前と、何をする作業かを表にまとめます。

作業	何をするか	対象になるもの
高圧洗浄・水洗い	水で汚れ・コケ・ほこりを落とす	既存防水の表面、コンクリート面
ケレン・清掃	皮スキやワイヤーブラシなどで、付着物・もろい表面・防水層の残りを取り除く	既存防水の表面、撤去後の下地
浮き・膨れ部の切開・撤去	浮いた既存防水を切り取り、中を乾かして補修する	既存のシート・ウレタン・アスファルト防水
ひび割れ補修	ひび割れをシーリング材やポリマーセメントモルタルで埋める。幅の広いものはUカット（溝を彫る）してから充填	コンクリート・モルタル
欠損・浮き部の補修	欠けた部分や浮いた部分を撤去し、ポリマーセメントモルタルなどで平らに埋める	コンクリート・モルタル
不陸調整（下地調整）	凹凸や小さな段差を、下地調整材を塗って平らにならす	コンクリート・モルタル、撤去後の下地
ドレン回りの処理	排水口まわりの既存防水を撤去し、下地を整える	ルーフドレン（排水口）の周囲
乾燥・含水の確認	下地が乾いているかを目視や水分計で確かめる	すべての下地

不陸調整や欠損補修に使う下地調整材には、セメントに樹脂を混ぜた「ポリマーセメント系」の材料があり、製品によっては「カチオン系」と表示されているものもあります。たとえば菊水化学工業のアンダーテックスＳは「カチオンポリマーセメント系床用防水下地調整材」で、標準の塗り厚を0.5〜2.0mm、適用下地にコンクリート・モルタルのほか、アスファルト防水・シート防水・ウレタン防水を挙げています。

どの下地調整材を使うかは、上に塗る防水材との組み合わせで決まります。防水材メーカーが指定する材料か、組み合わせが確認されている材料を使うのが前提です。見積書では「ポリマーセメント系下地調整材」のように系統だけが書かれることもあるため、製品名が気になる場合は確認してください。

排水口まわりは、仕様書でも独立した項目があります（次の章の表）。既存の排水口に新しいドレンを差し込む改修用ドレンについては「改修ドレン（改修用ドレン）とは」で解説しています。

国交省の改修標準仕様書に書かれている下地処理

公共建築改修工事標準仕様書（建築工事編）令和7年版の3章「防水改修工事」は、2節「既存防水層等の撤去及び既存下地の処理」で、撤去の範囲と下地の処理方法を工法ごとに定めています。今回原文で確認できた規定のうち、下地補修に関わるものを抜き出します。

項目	規定の内容
施工一般（3.1.3）	降雨・降雪が予想される場合、下地の乾燥が不十分な場合、気温が著しく低下した場合などは施工を行わない
既存防水層の撤去（3.2.4）	撤去は既存下地に損傷を与えないように行う。ルーフドレン周囲は、ドレン端部から300mm程度まで既存防水層を四角形に撤去する
ルーフドレン回り（3.2.5）	既存の防水層・保護層を撤去した端部は、ポリマーセメントモルタルで勾配1/2程度に仕上げる
撤去後の下地：ケレン・清掃（3.2.6）	既存下地に付着している防水層残存物等のケレン及び清掃を行う
撤去後の下地：ひび割れ（3.2.6）	コンクリート面等のひび割れ部は工法ごとに定められた材料（アスファルト防水工事用シール材、ポリマーセメントモルタルなど）で補修する。ひび割れ幅が2mm以上の場合は、Uカットのうえ、ポリウレタン系シーリング材等を充填する
撤去後の下地：欠損・浮き・ぜい弱部（3.2.6）	欠損部はポリマーセメントモルタルで平滑に補修する。支障のある浮き部は撤去し、ポリマーセメントモルタルで補修する。ぜい弱部はケレン等のうえ、ポリマーセメントペースト等で補修する
撤去後の下地：水はけ（3.2.6）	部分的な水はけ不良や勾配不良がある場合は監督職員と協議する（工法によっては、部分的な水はけ不良をポリマーセメントモルタルで補修する）
既存防水層を残す場合（3.2.6）	既存防水層の損傷箇所、継目等のはく離箇所、浮き部分等は切開して処理する（処理の方法は既存防水層と新しい防水の工法ごとに異なる）。既存露出防水層の表面は、ゴミ等の異物を取り除き、水洗いを行う（S4S・S4SI工法）

仕様書では、補修箇所の形状・長さ・数量などは「特記による」とされています。つまり、どこを何m・何か所補修するかは、設計図書や見積で個別に決める項目です。民間の建物の改修でも、見積書で下地補修の範囲と数量の決め方を確認することが、内容を比べる手がかりになります。

施工の流れを写真で｜既存シートを残す改修（八王子市内の賃貸マンション）

ここからは、既存のシート防水を残してウレタン防水をかぶせた、八王子市内の賃貸マンションの屋上の下地補修を写真で追います。この現場の見積書では、下地補修の行は「ポリマーセメント系またはコーキングにて 欠損・浮き補修」、高圧洗浄の行は「水圧15MPa 全面水洗い清掃」と書いています。日付は撮影記録が残っている写真だけに記載しています。工事全体の流れは「八王子の賃貸マンション屋上防水の施工事例」で紹介しています。

1. 高圧洗浄（2026年9月29日）

最初に、防水面の汚れやコケを高圧洗浄で落とします。汚れが残ったままでは、補修材も新しい防水材も密着しにくくなります。洗浄で表面がきれいになると、浮きや破れ、ひび割れも見つけやすくなります。高圧洗浄そのものの目的や部位別の注意点は『高圧洗浄とは』の記事で解説しています。

2. 既存ブロック板の移動（2026年9月29日）

この屋上には、防水面の上にコンクリートのブロック板が置かれていました。板の下の防水面を洗浄・補修し、新しい防水を施工するために、板を寄せて積み、工事の後に元に戻しています（見積書の行は「既存ブロック板 移動＋復旧」）。屋上に物が置かれている場合は、その移動と復旧も工事の範囲になります。

3. 立上りの下端：既存シートの切除と補修

立上り（パラペットの壁）と平場が出合う下端は、シートがめくれたり浮いたりしやすい部分です。この現場では、下端の既存シートの一部を取り除いた箇所があり、下端に沿って水色の補修材を塗っています。浮いたシートの上にそのまま防水材を塗ると、浮きが新しい防水層の下に残ることになります。

4. 入隅の破れの補修

壁と壁が出合う入隅（内側の角）の下端では、既存シートに穴があき、下の層が見えていました。同じ入隅を、補修材で覆ってふさいでいます。角は防水材を均一に塗りにくい部分なので、下地の段階で穴や段差を残さないことが大切です。

5. 平場の既存シートの切除と補修材の塗り付け

平場でも、既存シートの一部を切り取った箇所や、補修材を線状に塗り付けた箇所があります。この現場の補修材は日本化成の「NSカチオンワン #1」（カチオン系一材型下地調整塗材）で、ヘラ（皮スキ）で塗り付け、表面をならしています。

補修が終わったあと、プライマー、ウレタン防水、トップコートの順に新しい防水層をつくっています。

既存防水を切開・撤去した下地｜八王子市内のビルの部分補修

もう一つの例は、八王子市内のビル（法人所有）の屋上で、膨れと水回りのある範囲だけを直した部分補修です。既存のウレタン防水を切開して撤去し、中を乾燥させてから、ポリマーセメント系の下地調整材で整えました（見積書の行は「既存防水 切開・撤去・乾燥」「ポリマーセメント系下地調整塗材」。下地調整の工程の写真は残っていません）。

既存防水をはがすと、残った防水材の切れ端や、層の境目の段差、表面のまだらが出てきます。仕様書が撤去後の下地に「防水層残存物等のケレン及び清掃」を求めているのは、こうした状態を整えてから次の材料をのせるためです。この現場では、下地に水が回った跡があったため、乾燥のあとで通気緩衝工法に仕様を変えています。経緯は「八王子のビル屋上防水 部分補修の施工事例」で紹介しています。

下地の乾燥と含水の確認｜日数ではなく状態で判断する

下地補修のあと、防水材を塗る前に確かめたいのが下地の乾き具合です。仕様書は「下地の乾燥が不十分な場合」は施工を行わないとしていますが、何日乾かせばよいかという日数は決めていません。雨のあとの日数、日当たり、下地の種類で乾き方が変わるためです。

• 目視：表面が白っぽく乾いているか、濡れ色やしみが残っていないかを見る
• 水分計：コンクリート・モルタル用の水分計で数値を測る。たとえばケツト科学研究所のHI-520は高周波容量式で、表示範囲はコンクリート0〜12%、モルタル0〜15%とされている
• 基準値：水分計の取扱説明書には、防水・塗装の可否を判断する基準値は書かれていない。何%以下なら施工できるかは、防水材メーカーの施工要領に従う

切開した既存防水の下に水が回っていた場合のように、乾かしても水分が残るおそれがあるときは、乾燥の確認だけでなく工法の見直しも選択肢になります。上のビルの部分補修では、密着工法から、湿気の逃げ道をつくる通気緩衝工法に変更しました。

見積書での書かれ方｜「下地補修」の単位と、数量が現地で決まる項目

下地補修の書き方は見積書によってさまざまです。この記事の2つの現場の見積書では、次のように書いています。金額は掲載していません。

見積書の項目	規格・摘要（見積書の表記）	単位	現場
高圧洗浄	水圧15MPa 全面水洗い清掃	式	賃貸マンション（既存シートを残す）
下地補修	ポリマーセメント系またはコーキングにて 欠損・浮き補修	式	賃貸マンション（既存シートを残す）
コンクリートブロック板 移動・復旧	既存ブロック板 移動＋復旧	m	賃貸マンション（既存シートを残す）
既存防水 切開・撤去・乾燥	膨れ・水回り部を切開し既存ウレタンを撤去、内部を乾燥	式	ビル（部分補修）
ポリマーセメント系下地調整塗材	切開部の下地調整塗材塗布	式	ビル（部分補修）

どちらの現場も、下地補修は「式」で書いています。既存のシートや防水層は、はがしたり洗ったりして初めて傷みの量が分かる部分があり、着工前に正確な数量を出しにくいためです。ビルの部分補修では、数量は現地調査に基づく想定であること、切開後に劣化の範囲が広がった場合は別途お見積りになることを、見積書の備考に書きました。

一方で、範囲や量があらかじめ測れるものは、単位をつけて書くこともできます。見積書の単位の読み方は次のとおりです。

• ㎡：面で塗る作業（下地調整材の全面塗り、洗浄など）。面積で比べられる
• m：長さで決まる作業（ひび割れ補修、継ぎ目の処理、ブロック板の移動など）
• 箇所：数えられる作業（欠損部の補修、ドレン回りの処理など）
• 式：範囲や量が現地で決まる作業をまとめたもの。何が含まれるかを摘要や説明で確認する

「式」の項目を比べるときは、摘要に何が書かれているか（洗浄・ケレン・ひび割れ・欠損・浮き・不陸のどれを含むか）、使う材料の系統、範囲が増えたときにどう扱うか、を見ると内容の違いが分かりやすくなります。

よくある失敗と注意点｜工事を頼む前に確認したいこと

下地補修は完成後に見えなくなるため、工事を頼む側からは判断しにくい工程です。確認しておきたい点を、見積・施工中・完了後に分けて整理します。

• 見積の段階：下地補修・高圧洗浄の行があるか。「式」の場合は摘要に何が含まれるか、範囲が増えたときの扱いが書かれているか
• 施工中：既存防水の浮き・破れを残したまま上から塗っていないか。雨のあと、乾燥を確かめてから施工しているか
• 完了後：洗浄・補修・下地調整の写真が残っているか。補修した場所と内容が説明されているか

この記事の2つの現場では、工程ごとに施工写真を記録しました。下地補修の写真は、どこをどう直したかを後から確かめる材料になります。次の改修や点検のときにも、前回の下地の状態を知る手がかりとして役立ちます。

外壁の下地補修との違い

「下地補修」という言葉は、外壁塗装や大規模修繕でも使われます。外壁の下地補修は、タイルやモルタルの浮き、コンクリートのひび割れや欠けなど、外壁の仕上げや躯体を直す工事です。この記事で扱った屋上防水の下地補修は、防水層をのせる面を整える工程で、対象の部位と目的が異なります。外壁の下地補修は「大規模修繕の下地補修」の記事で解説しています。

屋上防水の下地補修のよくある質問

Q. 下地補修は必ず必要ですか？

洗浄・ケレン・清掃は、新しい防水を密着させるためにほぼすべての改修で行います。ひび割れや欠損、浮きの補修がどれだけ必要かは、下地の状態によって変わります。傷みが少なければ補修の量は少なくなり、既存防水をはがしてみて傷みが多ければ増えます。

Q. 既存の防水を撤去しないと、下地補修はできませんか？

撤去しなくてもできます。この記事の賃貸マンションでは、既存のシート防水を残し、浮きや破れのある部分を切り取って補修してから、ウレタン防水をかぶせました。仕様書でも、既存防水層を残す工法について、損傷箇所やふくれ等を切開・切除して処理する方法が定められています。残せるかどうかは、既存防水の傷みの広がりで判断します。

Q. ひび割れは、すべてUカットして補修しますか？

国交省の改修標準仕様書では、既存防水を撤去したあとの下地について、ひび割れ幅が2mm以上の場合はUカットのうえ、ポリウレタン系シーリング材等を充填するとしています。幅の狭いひび割れの扱いは、工法ごとに定められた材料で補修します。どのひび割れをどう直すかは、見積書や工程の説明で確認してください。

Q. 雨のあと、何日たてば防水工事ができますか？

日数では決まりません。仕様書は下地の乾燥が不十分な場合は施工を行わないとしており、下地が乾いているかを目視や水分計で確かめてから施工します。日当たりや風、下地の種類、既存防水の下に水が回っているかどうかで、乾き方は大きく変わります。

Q. 見積書に「下地補修 一式」としか書かれていません。大丈夫ですか？

下地補修は現地で量が決まる部分があるため、「式」で書かれること自体はよくあります。そのうえで、摘要に含まれる作業（洗浄・ケレン・ひび割れ・欠損・浮き・不陸）、使う材料の系統、範囲が増えたときの扱いを確認すると、ほかの見積書と比べやすくなります。

Q. 下地補修に保証はありますか？

当社では、下地補修そのものは原則として保証の対象外です。下地補修は防水層をつくるための準備の工程で、保証は完成した防水層に対して設けています（屋上防水は平場10年・立上り5年）。保証の有無と内容は、工事の内容に合わせて見積時にお伝えします。

巧正の屋上防水・下地補修への対応

巧正株式会社は、八王子市を拠点に屋上防水・外壁塗装などの建物修繕を行う会社です。元請け一貫体制で、現地調査・見積・工程管理・完工後の点検までを当社が担当し、防水工事は協力職人と組んで施工します。

• 既存の防水を残すか撤去するかを、現地で下地の状態を見てご提案します（この記事の賃貸マンションでは、既存シートを残す方法で見積もりました）
• この記事の2つの現場の見積書では、高圧洗浄・下地補修・既存防水の撤去を防水層の行と分けて記載しました。範囲が増えた場合の扱いは、見積時にご説明します
• 保証：屋上防水は平場10年・立上り5年。下地補修・シーリングは原則として保証の対象外です
• この記事の2つの現場では、洗浄・下地補修・撤去の工程を写真で記録しました

東京都知事許可（般-7）第161006号。創業2014年4月、2023年10月に法人化し、累計1,000件超の工事を手がけてきました。屋上の防水の傷みや、見積書の下地補修の中身が気になる段階でもご相談ください。

屋上防水・下地補修のご相談・現地調査のご依頼

執筆・監修：巧正株式会社（外壁診断士・2級建築施工管理技士補 在籍）

出典・参考資料

• 国土交通省「公共建築改修工事標準仕様書（建築工事編）令和7年版」3章 防水改修工事 https://www.mlit.go.jp/gobuild/content/001888823.pdf
• 菊水化学工業「アンダーテックスＳ」製品資料 https://kikusui-chem.co.jp/download/view/pdf/spec_id/1381
• 日本化成「ＮＳカチオンワン＃1」製品ページ https://www.nihonkasei.co.jp/products/detail/58
• ケツト科学研究所「コンクリート・モルタル水分計 HI-520」取扱説明書 https://www.kett.co.jp/wp-content/uploads/2018/09/hi-520_manual_rev0302_web.pdf
• 当社の工事記録：八王子市内の賃貸マンション 見積書（2026年7月27日）・施工写真（2026年9月29日ほか）、八王子市内のビル 見積書（2026年9月26日）・施工写真（2026年9月24日）