大規模修繕の工期の目安｜規模別の月数・工程の順番・延びる理由と対策

大規模修繕の工期は、足場を組んでから解体するまでで数か月かかります。「何か月かかるのか」「その間、住民やテナントにどんな影響があるのか」は、管理組合でもオーナー様でも最初に聞かれることです。八王子を拠点にマンション・アパート・ビルの修繕を元請けとして手がける巧正株式会社が、規模別の工期の目安、工程の順番と各工程にかかる日数、工期が延びる理由と対策を、当社の工程表の組み方にもとづいて整理しました。

大規模修繕の工期はどこからどこまでか

「工期」と言うとき、施工会社が指すのは足場の組み立てから足場の解体・清掃までの期間です。これとは別に、建物診断・見積・総会決議・工事説明会といった準備の期間があり、管理組合の場合は、検討の開始から竣工まで1年〜1年半を見ておくのが目安です。準備の進め方は「管理組合向け大規模修繕の進め方 10ステップ」で整理しています。この記事では、工事そのものの期間を扱います。

工期の長さは、住民やテナントにとっては「バルコニーが使えない期間」「窓を開けにくい期間」「足場で外から見えにくくなる期間」と同じ意味です。工期を正しく見積もり、その期間を最初に伝えることが、工事中の苦情を減らすいちばんの対策になります。

規模別の工期の目安（当社の工程表から）

国土交通省の大規模修繕の実態調査には、工事金額や周期の集計はありますが、工期の集計はありません。そのため、ここでは当社が八王子・多摩で組んできた工程表をもとにした目安を示します。建物の形と傷み具合で前後します。

建物の規模	工期の目安（足場の設置〜解体）	工期を左右する点
木造・軽量鉄骨のアパート	約2〜4週間	外壁材の種類（サイディング・モルタル）とシーリングの長さ
小規模（20戸まで・RC造の小さなマンションやビル）	約1.5〜2か月	下地補修の数量、屋上防水を同時に行うか
中規模（20〜50戸のマンション・ビル）	約3〜4か月	タイルの浮きの数量、バルコニー防水の戸数
大規模（50戸超）	約4〜6か月	工区を分けるか、居住者対応の時間
屋上防水のみ（足場なし）	100㎡規模で2週間前後	下地の状態、防水材の硬化時間、天候

この目安は、外壁塗装・シーリング・屋上防水・鉄部を一度に行う標準的な項目で、下地補修が軽微な場合の期間です。タイルの浮きが多い、棟が分かれている、設備の更新を含む、といった場合は、ひとつ上の規模の目安に近づきます。

戸数が増えると工期が延びるのは、外壁の面積が増えるだけでなく、バルコニーの防水や手すりの塗装が戸数分あり、住戸ごとの予定調整が要るためです。同じ50戸でも、1棟にまとまっている建物と、複数棟に分かれている建物では、足場を一度に組めるかどうかで工期が変わります。

工程の順番と、各工程にかかる日数

大規模修繕の工程には順番があります。前の工程が乾かないと次に進めないため、順番を入れ替えて短くすることは基本的にできません。20〜50戸のマンションを例に、当社が工程表を組むときの流れと日数の目安を示します。

順番	工程	日数の目安（20〜50戸）	この工程で起きること
1	仮設足場の組み立て・養生	1〜2週間	騒音がいちばん大きい期間。駐車場・通路の一部が使えない
2	高圧洗浄	2〜4日	窓を閉めてもらう。洗濯物は干せない
3	下地補修（ひび割れ・タイルの浮き・爆裂）	2〜4週間	足場を組んで初めて数量が確定する。工期が動く最大の要因
4	シーリング打ち替え	1〜2週間	サッシまわりの作業でバルコニーに立ち入る
5	外壁塗装（下塗り・中塗り・上塗り）	3〜4週間	塗り重ねの乾燥時間が必要。臭気が出る日がある
6	屋上・バルコニーの防水	2〜3週間	バルコニーの荷物を移動してもらう。硬化まで歩けない日がある
7	鉄部塗装・付帯部	1〜2週間	手すり・扉・階段。塗りたては触れない
8	検査・手直し・足場解体・清掃	1〜2週間	当社の完了検査のあと、お施主様の立ち会い検査

表の日数を単純に足すと、最短でも2か月半、最長では4か月を超えます。実際には面ごとに工程をずらして並行して進める部分と、乾燥待ちで動かない日、雨天の予備日が混ざるため、全体では3〜4か月に収まります。たとえば南面の塗装をしている間に、北面の下地補修を進める、という組み方です。

工期が延びる4つの理由

工程表どおりに終わらない理由は、ほとんどが次の4つのどれかです。あらかじめ知っておくと、延びたときに「何が起きているか」が分かります。

• 天候……雨の日は塗装・防水・シーリングができません。国土交通省の公共建築工事標準仕様書（建築工事編・塗装工事）では、気温が5℃以下、湿度が85%以上、結露などで塗料の乾燥に不適当な場合は塗装を行わない（採暖・換気を適切に行う場合を除く）とされています。当社の経験では、梅雨と真冬は同じ工事でも工期が長くなります。
• 乾燥時間・硬化時間……塗料や防水材には、メーカーが定めた塗り重ねの間隔と硬化までの時間があります。気温が低いと長くなります。ここを削ると、剥がれや膨れの原因になります。
• 足場を組んで分かる追加の傷み……タイルの浮きやコンクリートの爆裂は、足場を組んで打診してから数量が確定します。見積の想定より多ければ、下地補修の日数が延びます。
• 住戸・テナントの予定……バルコニーの防水や窓まわりの作業は、住戸ごとに立ち入りの予定を合わせます。不在が続く住戸があると、その面の工程が後ろにずれます。

このうち天候と乾燥時間は、工程表に予備日（雨天順延日）として最初から入れておくものです。予備日のない工程表は、天候が崩れた時点で守れなくなります。工程表を受け取ったら、予備日が入っているかを最初に見てください。

工期と費用の関係｜足場の期間は仮設費に響く

足場は、組み立て・解体の手間に加えて、立てている期間に応じた費用がかかります。だから工期の見積もりが甘いと、仮設費の見積もりも甘くなります。当社では天候の予備日を含めた期間で見積を組み、予備日を超える場合の扱いは契約前にご説明しています。当社の実録では、収益ビルの大規模修繕で足場が総額の約19%を占めていました（「八王子市の大規模修繕（費用の目安・事例・流れ）」の実録をご覧ください）。

だからといって、工程を詰めれば安くなるわけではありません。乾燥時間を削った塗装は早く剥がれ、やり直しのほうが高くつきます。費用を抑えるなら、工期を詰めるより足場が立っている間に、外壁・シーリング・防水・鉄部をまとめて終わらせるほうが確実です。部分的に分ける考え方は「中規模修繕とは」で整理しています。

マンション・アパート・ビルで違う工期の組み方

• 分譲マンション（管理組合）……住戸ごとの立ち入り調整があるため、工程表は戸数に比例して長くなります。工事説明会で工程表を配り、バルコニーの使用制限の期間を先に伝えます。総会の決議から着工までの準備期間も含めて考えます。
• 賃貸マンション・アパート（オーナー様）……オーナー様がひとりで決められるので、着工までは早く進みます。入居者への告知は2週間前の書面と前日の再案内が目安で、告知・掲示・問い合わせ窓口は当社が引き受けます。退去のタイミングに合わせて住戸内の工事を組むこともできます。
• 事務所・店舗ビル……テナントの営業を止められないため、騒音や臭気の出る工程（高圧洗浄・シーリング撤去・ウレタン防水）を休業日や営業時間外に組みます。その分、同じ規模の住宅より工期は長めに見ます。屋上防水だけなら足場を組まず、屋上側からの作業で先に進められます。

工事中の生活への影響と、期間の伝え方

工期が長い工事ほど、「いつ何が起きるか」を先に伝えることが大切です。当社が工事説明会や掲示でお伝えしているのは、次の期間です。

• 足場が立っている期間……外から見えにくくなり、防犯上の注意が要る期間。当社は足場の出入口を毎日施錠します。
• バルコニーが使えない期間……防水と手すりの塗装の期間。荷物の移動と洗濯物の制限をお願いします。
• 窓を閉めていただく日……高圧洗浄、塗装、シーリングの撤去の日。
• 騒音の大きい日……足場の組み立て・解体と、下地補修のはつり作業の日。

住民の方から寄せられる質問と答え方は「大規模修繕中の暮らしQ&A」に、安全管理と近隣対応の進め方は「巧正の安全管理と近隣対応」にまとめています。

工程表を受け取ったときに見る3か所

1. 予備日（雨天順延日）が入っているか……入っていない工程表は、天候が崩れた時点で守れなくなります。
2. 乾燥・硬化の時間が工程に組まれているか……塗装や防水の工程が連日で詰まっている場合は、塗り重ねの間隔を確認してください。
3. 住戸に立ち入る日が住戸ごとに分かるか……バルコニー防水や窓まわりの作業日が、棟・階・面ごとに示されていると、住民への案内がしやすくなります。

【施工会社の視点】工期で実際によく起きていること

• 工期の月数だけで比べてしまう……相見積もりで月数だけを比べると、乾燥時間が足りない工程表が短く見えます。工程表の中身を並べて比べてください。
• 下地補修の数量が見積と違う……足場を組んで打診した結果、タイルの浮きが想定より多いことがあります。当社は打診の結果を写真・数量・金額でお見せしてから、追加の要否をご相談します。
• 梅雨に着工して工期が読めない……可能なら、着工を春か秋に合わせると天候の予備日が少なくて済みます。
• 足場を2回組む……外壁と屋上・鉄部の時期がずれて、数年おきに足場を組んでいるケースです。同じ工期にまとめるだけで仮設費を1回分にできます。

当社では、建物診断の結果をもとに、工程表と見積をセットでお出ししています。診断・現地調査・お見積りは無料で、契約の義務はありません。相見積もりの一社としてのご依頼も歓迎します。

• 施工体制：特別教育を修了した協力職人と組み、当社が元請けとして工程・安全・品質を監理する体制
• 保証：屋上防水 平場10年・立上り5年／外壁塗膜 最長10年。引き渡し後1・3・5・10年の定期点検は無料
• 東京都知事許可（般-7）第161006号／創業2014年4月・2023年法人化／累計1,000件超

工期の見積もり・工程表のご相談は無料です。無料で相談する／お電話 042-508-3134（9:00〜18:00／日曜定休）

よくあるご質問

Q1. 大規模修繕の工期はどのくらいですか

A. 足場の設置から解体までで、当社の目安は20戸までで1.5〜2か月、20〜50戸で3〜4か月、50戸超で4〜6か月です。木造アパートなら2〜4週間、屋上防水だけなら100㎡規模で2週間前後です。建物の状態と天候で前後します。

Q2. 工期は短いほうがよいのですか

A. 短いほど住民の負担は減りますが、塗料や防水材の乾燥・硬化の時間は削れません。相見積もりで工期を比べるときは、月数ではなく、工程表に予備日と乾燥時間が入っているかで比べてください。

Q3. 工事に向いている季節はありますか

A. 春と秋は天候が安定していて予備日が少なくて済みます。梅雨は雨で、真冬は気温で塗装・防水ができない日が増えるため、当社の経験では同じ工事でも工期が長くなります。着工の時期から逆算して、早めにご相談ください。

Q4. 工期が延びたら追加費用がかかりますか

A. 当社では、天候による順延分をあらかじめ予備日として工程と見積に含めています。予備日を超える場合の扱いは契約前にご説明します。足場を組んで分かった追加の傷み（タイルの浮きなど）は、写真・数量・金額をお見せして、ご了承をいただいてから進めます。

Q5. 工程表はいつもらえますか

A. 当社では、お見積りと一緒に工程表の案をお出しし、契約後、着工前の工事説明会までに確定版をお配りします。住戸に立ち入る日は、面・階ごとに分かる形にしています。

Q6. ビルはテナントが営業したまま工事できますか

A. できます。騒音や臭気の出る工程を休業日や営業時間外に組み、搬入経路は養生で保護します。その分、同じ規模の住宅より工期は長めに見ておいてください。屋上防水だけなら足場を組まず、屋上側からの作業で先に進められます。

まとめ

• 工期は足場の設置から解体まで……20〜50戸で3〜4か月、50戸超で4〜6か月が当社の目安
• 工程には順番がある……仮設→洗浄→下地補修→シーリング→塗装→防水→鉄部→検査。面ごとにずらして並行させる
• 延びる理由は4つ……天候・乾燥時間・足場を組んで分かる傷み・住戸の予定。前の2つは予備日で先に手を打つ
• 工期と費用……足場の期間は仮設費に響くが、工程を詰めると仕上がりに出る。まとめて終わらせるほうが確実
• 工程表で見る3か所……予備日・乾燥時間・住戸ごとの立ち入り日

• 令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査（国土交通省・PDF）
• 公共建築工事標準仕様書（建築工事編）令和7年版（国土交通省・PDF）

執筆・監修：巧正株式会社 施工管理部（外壁診断士・2級建築施工管理技士補（仕上げ）在籍）｜累計1,000件超の施工実績。工期と工程の日数は当社が八王子・多摩で組んできた工程表にもとづく目安で、建物の状態・仕様・天候で前後します。2026年9月26日に内容を確認しています。

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