マンション大規模修繕の足場費用｜一般的な相場と仮設工事費の内訳

「大規模修繕の見積書を開いたら、仮設工事の金額が思ったより大きかった」「足場の㎡数が何を根拠に出ているのか分からない」。管理組合や賃貸オーナーの方から、足場費用についてのご質問はよくいただきます。足場は工事が終われば残らないため、金額の納得感を持ちにくい項目です。

本記事では、八王子を拠点にマンション・ビルの外装修繕を元請けとして手がける巧正株式会社が、仮設工事費に何が含まれるか、足場の㎡（架面積）はどう数えるか、一般的な相場の幅と金額が上下する要因、見積書で確認すべき項目を整理します。国土交通省の実態調査と公共建築の積算基準、厚生労働省の安全基準を根拠に、当社が公開している実際の工事内訳もあわせて示します。

大規模修繕の工事費のうち、仮設工事はどのくらいを占めるか

まず全体の中での位置づけです。国土交通省が公表している「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査（概要）」では、総工事金額の内訳は建築系工事60.3%、仮設工事22.8%、諸経費10.3%でした（工事金額には共通仮設費と消費税を含まない集計）。同じ実態調査のデータを用いたニッセイ基礎研究所のレポートでは、超高層以外のマンションで21.9%、超高層マンションで29.0%とされています。

当社が元請けとして施工した八王子市内の3階建て収益ビル（税込585万円）では、足場（くさび緊結式足場＋メッシュシート）が工事費全体の約19%でした。この内訳は「中規模修繕とは｜賃貸マンション・アパートで工事範囲を絞る判断」で工種別に公開しています。

つまり、仮設工事は工事費の2割前後を占めるのが一般的で、建物が高くなるほど割合は上がります。外壁塗装や防水のように「残る工事」ではありませんが、作業者の安全と施工品質を支える土台であり、ここを削ると他の工事の精度に影響します。金額の妥当性は、総額ではなく「何が含まれているか」と「㎡数の根拠」で判断します。

仮設工事費に含まれるもの：直接仮設と共通仮設の項目一覧

仮設工事は、国土交通省の公共建築数量積算基準で「直接仮設」と「共通仮設」に分けて数量を出す考え方が示されています。直接仮設は足場や養生など、一つの工事種目の中で複数の工事科目に共通して使う仮設。共通仮設は仮囲い・仮設事務所・安全管理の要員・揚重機械など、工事全体に共通して使う仮設です。民間の大規模修繕の見積書もおおむねこの分け方に沿っています。

区分	項目	内容	数量の単位（一般的な例）	見積書で確認する点
直接仮設	外部足場	くさび緊結式足場・枠組足場など。組立・解体・リース期間を含む	架面積（㎡）×期間	足場の種類、架面積の根拠、架設期間、期間延長時の扱い
直接仮設	メッシュシート（飛散防止）	足場外側に張る養生シート。塗料・洗浄水・粉じんの飛散防止	張り面積（㎡）	1層か2層か、防音シートへの変更の有無
直接仮設	養生	窓・サッシ・床・植栽・車両など施工部以外の保護	一式または面積	バルコニー内・共用廊下・駐車場の養生範囲
直接仮設	災害防止	落下物防止の朝顔（養生防護棚）、層間塞ぎのネット	掛け長さ（m）・掛け面積（㎡）	道路・隣地に面する側に朝顔があるか
直接仮設	墨出し・整理清掃	作業位置の表示、工事中の清掃・片付け	一式	最終清掃まで含むか
共通仮設	仮設事務所・資材置き場	現場事務所、資材・道具の保管スペース	一式	敷地内に置けるか、外部に借りる場合の費用
共通仮設	仮設トイレ・仮設電気・水道	作業者用トイレ、工事用電力と水の引込み	一式	電気・水道の使用料をどちらが負担するか
共通仮設	安全管理・誘導員	搬出入時の交通誘導員（ガードマン）、安全看板、消火器	人工（人・日）	誘導員の配置日数、道路使用許可の要否
共通仮設	運搬・揚重	足場材・資材の搬入搬出、揚重機械	台数・一式	搬入経路に制約があるときの追加
共通仮設	仮囲い・防犯	敷地の仮囲い、足場への侵入防止、センサーライト	m・一式	防犯措置が仮設に入っているか、別途か

注意したいのは、共通仮設を独立した区分に立てる会社と、諸経費に含める会社があることです。前者は仮設工事の行が大きく見え、後者は諸経費が厚く見えますが、置き場所が違うだけで総額は変わらないことがあります。相見積を比べるときは、仮設工事の金額だけを横に並べず、誘導員・仮設トイレ・運搬がどの区分に入っているかを揃えてから比較してください。見積書全体の読み方は「大規模修繕の見積書の見方」で解説しています。

足場の㎡はどう数える？架面積の計算式と外壁面積との違い

見積書の足場の数量は「架面積（かけめんせき）」という㎡で書かれています。これは外壁の面積ではなく、足場そのものが占める面の面積です。足場は外壁から離して建てるため、外周は建物より一回り大きくなり、高さも作業床と手すりの分だけ建物より高くなります。そのため、架面積は外壁面積より大きい数字になります。

国土交通省の公共建築数量積算基準では、外部本足場の数量を「足場の中心の水平長さと構築物等の上部までの高さによる面積」とし、足場の中心は外壁面から1.0mの位置を標準としています。足場の中心線が外壁から1m外側を通ると、四角い建物では四隅で各辺が両端1mずつ伸びるため、外周の合計は建物外周より8m長くなります。高さは、作業床の上に設ける手すり（労働安全衛生規則で85cm以上）の分を上乗せするのが実務上の数え方です。

これをまとめると、四角い建物の架面積は次の式で概算できます。

• 架面積（㎡）＝（建物の外周長 ＋ 約8m）×（建物の高さ ＋ 約1m）
• 外周長：外壁に沿った1周の長さ（m）。凹凸がある建物は、へこみに沿わず足場が通る線で測る
• 建物の高さ：地盤面からパラペット（屋上の立ち上がり）天端までの高さ（m）
• 「約8m」「約1m」は本足場で外壁から1.0m離して建てる場合の目安。一側足場（外壁から0.5m）や建物の形状で変わる

計算例です。外周80m・高さ15m（5階建て程度）の四角いマンションなら、（80＋8）×（15＋1）＝1,408㎡が架面積の目安です。同じ建物の外壁面積は80×15＝1,200㎡ですから、架面積は外壁面積の約1.2倍になります。

この式で出るのはあくまで概算で、実際の見積では現地で足場が通る線と高さを確認して数量を決めます。隣地との離れが1m取れない面、バルコニーの出、屋上の塔屋、エントランスの庇などがあると、足場の線は単純な四角ではなくなります。見積書に架面積の内訳（面ごとの長さ×高さ）が添えられていれば、この式で検算できます。

足場費用の一般的な相場：㎡単価の幅と「何が含まれた単価か」

足場の㎡単価には公的な基準価格がなく、公開情報の幅をそのまま示すしかありません。建設業向けの積算解説記事（マネーフォワード クラウド「足場の積算とは」2026年4月更新）では、足場本体の相場として枠組足場 800〜1,500円/㎡、単管足場 700〜1,300円/㎡、くさび緊結式足場 900〜1,800円/㎡程度とされています。これは一般的な目安であり、当社の単価ではありません。

この幅が大きいのは、「単価に何が含まれているか」が揃っていないためです。足場の組立・解体・リース期間だけの単価なのか、メッシュシートや養生、運搬、誘導員まで含めた単価なのかで、同じ建物でも数字は変わります。大規模修繕では、足場に関わる費用の全体を「仮設工事費」として総額で見るほうが現実的で、先に示した工事費の2割前後という構成比のほうが判断の目安になります。

当社では、㎡単価を先に提示することはせず、現地で架面積・搬入経路・道路使用の要否・架設期間を確認したうえで、仮設工事費として内訳付きでお見積りしています。同じ戸数のマンションでも足場費は物件ごとに大きく変わるため、現地を見ずに出した単価は比較の材料になりにくいと考えているからです。

足場費用が上下する6つの要因

同じ架面積でも、次の条件で仮設工事費は変わります。見積額が相場の幅から外れているように見えても、これらの条件が理由になっていることがあります。

• 高さ：高くなるほど足場の強度と組立の手間が増え、単価が上がる。枠組足場の組立は安全上おおむね60m程度が上限とされ、それ以上はゴンドラなど別の仮設になる
• 形状：凹凸の多い建物、バルコニーの出が大きい建物、塔屋や庇がある建物は、足場の線が複雑になり架面積と手間が増える
• 隣地との距離：外壁から1mの離れが取れない面は、一側足場や特殊な組み方になり、単価が上がる、または作業効率が下がる
• 道路使用・占用：足場が道路にはみ出す場合は道路使用許可・占用許可が必要で、誘導員の配置と手続き費用が加わる
• 搬入経路：前面道路が狭い、トラックを横付けできない、資材置き場が敷地内に取れない場合は、小運搬や外部置き場の費用が加わる
• 架設期間：足場はリース品のため、工期が長いほど費用が増える。雨天による延長時の扱いを契約で決めておく

八王子市内でも、前面道路が狭い旧市街地と、敷地にゆとりのある郊外のマンションでは、同じ規模でも仮設の条件がまったく違います。見積の段階で「この建物で費用を押し上げている条件は何か」を施工会社に聞いておくと、相見積の金額差の理由が分かります。

足場の種類と安全基準：くさび緊結式・枠組足場と労働安全衛生規則

大規模修繕で使われる外部足場は、主にくさび緊結式足場（ビケ足場とも呼ばれる）と枠組足場です。くさび緊結式は部材が軽く、凹凸のある建物に合わせやすいため中低層のマンション・ビルで広く使われます。枠組足場は鋼製の建枠を組む方式で、高層や広い面に向いています。どちらも、労働安全衛生法と労働安全衛生規則で構造と作業方法が定められています。

項目	内容	根拠
作業床	高さ2m以上の作業場所には幅40cm以上の作業床。床材のすき間3cm以下、床材と建地のすき間12cm未満	労働安全衛生規則 第563条
手すり・中さん・幅木	手すり高さ85cm以上、中さん35〜50cm、幅木10cm以上（枠組足場の下さん等は15cm以上）	労働安全衛生規則 第563条（平成21年改正）
作業主任者	高さ5m以上の足場の組立て・解体・変更は、足場の組立て等作業主任者（技能講習修了者）の指揮のもとで行う	労働安全衛生法 第14条、同法施行令 第6条第15号
点検	組立て・変更後、強風・大雨・大雪・中震以上の地震の後に点検し、記録を保存。点検者はあらかじめ指名し、点検者の氏名も記録・保存（令和5年10月施行）	労働安全衛生規則 第567条・第568条・第655条
一側足場の制限	幅1m以上の場所では原則として本足場を使用（令和6年4月施行）	労働安全衛生規則 第561条の2
手すり先行工法	組立て時は作業床に乗る前に手すりを先に設置し、解体時は床を外すまで手すりを残す工法。厚生労働省のガイドラインで推奨	手すり先行工法等に関するガイドライン（令和5年12月改正）

これらの基準は足場業者が守るものですが、発注者側にも関係があります。手すり先行工法や二段手すり・幅木を標準にしている足場は、部材が増える分だけ費用がかかります。見積の足場が極端に安い場合、どの仕様の足場か（一側足場か本足場か、手すり先行工法か）を確認してください。当社の現場での足場の組立・解体時の段取りと点検の運用は、末尾の関連ページ「巧正の安全管理と近隣対応」で公開しています。

足場をかけている間にまとめてやる工事：修繕周期をそろえる考え方

仮設工事費を無駄にしない最も確実な方法は、足場が要る工事を同じ時期にまとめることです。足場の費用は架面積と期間で決まり、工種を減らしても架面積は変わりません。外壁塗装だけで足場をかけ、数年後にシーリングや高所の鉄部塗装で再び足場をかけると、仮設工事費を2回払うことになります。

• 足場が要る工事：外壁塗装・タイル補修、目地やサッシ廻りのシーリング打ち替え、高所の鉄部塗装、外壁側の雨樋・配管の交換、屋上パラペット外側の補修、外壁の打診調査
• 足場が無くてもできる工事：屋上防水、共用廊下・階段・バルコニー床の長尺シートや防水（作業床がある部位）、1階の鉄部塗装、エントランスの内装
• 判断の順番：今回足場をかけるかを決め、かけるなら足場が要る工事をできるだけ今回に寄せ、かけないなら足場が要らない工事だけで組む

工事項目ごとの周期の目安と、足場に合わせて周期をそろえる考え方は「マンション・ビルの修繕周期 早見表」にまとめています。長期修繕計画で外壁塗装とシーリングの周期がずれている場合は、足場の回数を基準に計画を見直すと、総額で有利になることがあります。

見積書の仮設工事で確認する7つの項目

仮設工事の金額が妥当かどうかは、単価の高い安いより、次の項目が見積書に書かれているかで判断できます。書かれていなければ、施工会社に聞けば答えられるはずの内容です。

1. 架面積の根拠：面ごとの長さ×高さの内訳があるか。「足場一式」だけなら㎡数と算出方法を確認する
2. 足場の種類と仕様：くさび緊結式か枠組か、本足場か一側足場か、手すり先行工法か、二段手すり・幅木の有無
3. 架設期間と延長時の扱い：何日分のリースを見込んでいるか、雨天や追加工事で延びたときの日割り単価
4. メッシュシートの仕様：1層か2層か、防音シートや目隠しシートへの変更の有無と費用
5. 養生の範囲：バルコニー内の洗濯物干し・エアコン室外機、共用廊下、駐車場の車両、植栽をどこまで養生するか
6. 誘導員と道路使用：搬出入日の誘導員の人数と日数、道路使用許可の手続きと費用がどの区分に入っているか
7. 防犯措置：足場への侵入防止（1階部分の囲い・センサーライト・夜間の昇降口の閉鎖）が仮設に含まれているか

とくに架設期間は、工程表と突き合わせてください。足場は工事の最初に組んで最後に解体するため、架設期間≒全体の工期です。工程表の日数より短い期間で見積が組まれていると、工事中に延長の追加費用が出やすくなります。逆に長すぎる場合は、工程に無理がないかを聞いてみてください。

足場をかけない選択肢と、足場がある期間の防犯・近隣対応

外壁の補修範囲が限られている場合や、隣地との距離がなく足場が組めない建物では、ロープアクセス工法という選択肢があります。ロープアクセスで下がるのは足場に関わる費用の分で、塗料や施工面積が同じなら他の工事費は変わりません。どれだけ下がるかは建物と工事内容によるため、まず足場工法の見積で仮設工事の金額を確認してから比較するのが確実です。成立する条件と費用の考え方は「大規模修繕は足場なしで可能か｜ロープアクセス工法の条件と費用」で詳しく整理しています。

足場をかける場合は、架設期間中の防犯と近隣への配慮も仮設計画の一部です。足場は外部から上階へ登れる経路になるため、1階部分の囲い、夜間の昇降口の閉鎖、センサーライトなどの措置を、着工前に居住者へ案内します。メッシュシートで日当たりと風通しが変わること、洗濯物や窓の開閉の制限についても、事前の周知が必要です。居住者向けの具体的な対処は「大規模修繕の工事中の暮らしQ&A」にまとめています。

巧正の足場計画の考え方（八王子・多摩エリア）

当社は、足場の計画を現地調査の段階で決めます。図面があれば架面積の概算は出せますが、隣地との離れ、前面道路の幅、資材置き場の有無、バルコニーや庇の出は現地でないと分かりません。これらで足場の線と仕様が変わり、仮設工事費が動くためです。

1. 現地調査（無料）：外壁診断士が建物の劣化状況とあわせて、足場が通る線、搬入経路、道路使用の要否、隣地との離れを確認します
2. 架面積の算出：面ごとの長さ×高さで架面積を出し、お見積りに内訳として添えます。本記事の計算式で検算していただけます
3. 仮設工事費のお見積り：足場本体、メッシュシート、養生、誘導員、仮設トイレ、運搬、防犯措置を項目ごとに分けて記載します。㎡単価を先に提示するのではなく、建物の条件を確認してからの金額です
4. 工事範囲のご提案：足場をかける機会に合わせて、同時に行うと総額で有利になる工事（シーリング・高所の鉄部・打診調査など）をご説明します。採否は管理組合・オーナー様の判断です
5. 着工前の周知と安全管理：近隣へのご挨拶、居住者への工事案内、足場の組立・解体時の安全措置と点検を、元請けとして一貫して管理します

仮設工事は、見積書の中で「残らない費用」に見えますが、施工品質と安全の土台です。当社は仮設の仕様を下げて総額を見せるのではなく、内訳を開示して判断していただく進め方を取っています。

よくあるご質問

Q1. マンション大規模修繕の足場費用の相場はいくらですか

A. 国土交通省の令和3年度実態調査では、仮設工事は総工事金額の22.8%でした。足場本体の㎡単価は、建設業向けの積算解説記事では足場の種類により700〜1,800円/㎡程度とされています（一般的な目安で、当社の単価ではありません）、メッシュシート・養生・誘導員・運搬が別になることがあります。建物の高さ・形状・隣地との距離・道路使用の要否・工期で上下するため、現地で架面積を確認してからの見積が基準になります。

Q2. 足場の㎡数（架面積）はどう計算しますか

A. 四角い建物なら「（建物の外周長＋約8m）×（建物の高さ＋約1m）」で概算できます。公共建築数量積算基準では足場の中心を外壁から1.0mの位置とすることが定められており、これで外周が8m長くなります。高さの「＋約1m」は手すり分を見込む実務上の目安です。外周80m・高さ15mなら（80＋8）×（15＋1）＝1,408㎡が目安です。凹凸や隣地との離れで足場の線が変わるため、実際の数量は現地で確認します。

Q3. 仮設工事費には何が含まれていますか

A. 足場の組立・解体・リース、メッシュシート、養生、落下物防止の朝顔、仮設トイレ、仮設電気・水道、資材置き場、搬出入時の誘導員、運搬、防犯措置などです。会社によって共通仮設を諸経費に含めることがあるため、相見積では「誘導員・仮設トイレ・運搬がどの区分に入っているか」を揃えてから比較してください。

Q4. 足場代を安くする方法はありますか

A. 最も効果があるのは、足場が要る工事（外壁塗装・シーリング・高所の鉄部・打診調査）を同じ時期にまとめて、足場をかける回数を減らすことです。足場の費用は架面積と期間で決まるため、工種を減らしても大きくは下がりません。足場の仕様（手すり・幅木・一側足場）を下げて安くするのは、安全基準と施工品質に関わるためお勧めしません。補修範囲が限られる場合はロープアクセス工法も選択肢になります。

Q5. 工期が延びたら足場の費用は増えますか

A. 足場はリース品のため、架設期間が延びればその分の費用が発生するのが一般的です。ただし、雨天による延長を施工会社が見込んで工期を組んでいる場合と、延長分を日割りで請求する契約の場合があります。見積の架設期間が工程表と合っているか、延長時の扱いが契約書に書かれているかを着工前に確認してください。

Q6. 足場の見積が「一式」で書かれています。問題ありますか

A. 一式表記そのものが悪いわけではありませんが、架面積の㎡数と算出の根拠、足場の種類、架設期間、メッシュシートと養生の範囲、誘導員の有無は分けて聞いてください。これらが答えられない見積は、相見積の比較に使えません。当社は架面積の内訳と項目ごとの金額を添えてお見積りしています。

まとめ：仮設工事は「何が含まれ、㎡数の根拠は何か」で判断する

大規模修繕の仮設工事は工事費の2割前後を占め、足場の金額は架面積×単価×期間で決まります。架面積は（外周＋約8m）×（高さ＋約1m）で概算でき、見積書の㎡数はこの式で検算できます。㎡単価は公開情報でも幅があり、何が含まれた単価かで変わるため、総額より内訳と根拠を見てください。足場が要る工事をまとめて回数を減らすことが、仮設工事費を最も確実に抑える方法です。当社では、現地で架面積と搬入条件を確認したうえで、項目ごとに分けた仮設工事費をお見積りしています。

出典・参考資料

• 令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査について（概要）（国土交通省・PDF）：総工事金額に占める仮設工事22.8%
• 公共建築数量積算基準（令和5年改定）（国土交通省・PDF）：直接仮設・共通仮設の区分、外部足場の数量（外壁面から1.0m、水平長さ×高さ）
• 『営繕積算方式』活用マニュアル（国土交通省大臣官房官庁営繕部・令和8年3月改定・PDF）：共通仮設費の内容と計上方法
• 労働安全衛生規則（足場等関係）が改正されました（厚生労働省・PDF）：手すり85cm以上・中さん・幅木・点検と記録
• 労働安全衛生規則第563条と第564条の整理について（厚生労働省・PDF）：作業床の幅40cm以上・すき間3cm以下
• 参照条文（労働安全衛生法施行令第6条第15号ほか）（厚生労働省・PDF）：高さ5m以上の足場の組立て等作業主任者
• 改正労働安全衛生規則（令和5年10月1日から順次施行）リーフレット（厚生労働省・PDF）：点検者氏名の記録・保存（令和5年10月1日施行）、一側足場の使用範囲（令和6年4月1日施行）
• 足場からの墜落・転落災害防止 オンライン研修会 令和8年度（厚生労働省委託事業・PDF）：点検者の指名、手すり先行工法ガイドライン（令和5年12月改正）
• 墜落・転落災害防止対策推進事業（建設業）資料（厚生労働省・PDF）：手すり先行工法の3方式と枠組・くさび緊結式足場への適用
• マンションと大規模修繕（3）超高層マンションの大規模修繕（ニッセイ基礎研究所・2023年5月・PDF）：仮設工事費の割合（超高層以外21.9%・超高層29.0%）、枠組足場の高さ上限
• 足場の積算とは？計算方法や種類、費用相場を解説（マネーフォワード クラウド・2026年4月更新）：足場の種類別㎡単価の一般的な目安、設置面積の倍率

執筆・監修：巧正株式会社 施工管理部（外壁診断士・2級建築施工管理技士補（仕上げ）在籍）｜累計1,000件超の施工実績。本記事の構成比は国土交通省の実態調査、架面積の数え方は公共建築数量積算基準、安全基準は厚生労働省の公開資料を参照し、㎡単価は公開情報の幅を一般的な目安として記載しています（当社の単価ではありません）。2026年10月12日に内容を確認しました。個別の建物の仮設工事費は、現地確認のうえでお見積りします。

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