小規模マンション・アパートの屋上防水｜面積別の費用相場と工法の選び方

「屋上が28㎡しかないのに、見積が30万円を超えた」「100㎡の屋上防水はいくらが普通なのか」。2階建てのアパートや小規模なマンションをお持ちのオーナー様から、こうしたご相談をよくいただきます。屋上防水の費用は㎡単価×面積では出ず、面積が小さいほど1㎡あたりは割高になり、面積以外の要素（立上り・ドレン・下地）で総額が動きます。

この記事では、八王子を拠点にアパート・マンション・ビルの防水改修を元請けとして手がける巧正株式会社が、25〜100㎡の屋上を面積帯ごとに分けて総額の目安を整理し、小さな屋上で選ばれる工法、足場の要否、見積で確認する項目をまとめます。金額はいずれも総額の目安で、当社の㎡単価は公開していません。

面積別の総額目安｜25〜100㎡の屋上防水

次の表は、既存の防水層を撤去せずに重ねる改修を前提に、面積帯ごとの総額を一般的な相場で整理したものです。下地補修が少なく、ドレンが1〜2か所の標準的な屋上を想定しています。金額は税込の目安で諸経費を含み、足場と撤去は含みません。100㎡を大きく超える屋上や、大規模修繕全体の中での屋上防水は「マンション大規模修繕の屋上防水工事｜費用相場と工法選び」をご覧ください。

屋上の面積	建物の例	ウレタン 密着工法	ウレタン 通気緩衝工法	塩ビシート 機械的固定工法
25〜30㎡	木造・鉄骨2階建てアパートの塔屋、小さな陸屋根、庇	20〜35万円	25〜45万円	小面積では割高になりやすく、密着・通気緩衝と比較して決める
50㎡前後	2〜3階建てアパート、小さな店舗ビル	30〜55万円	35〜70万円	条件次第（設備が少なく平らなら40〜75万円、切り回しが多いと割高）
100㎡前後	3〜4階建ての小規模マンション・ビル	50〜90万円	60〜120万円	65〜120万円

同じ100㎡でも50万円と120万円で2倍以上の幅があるのは、工法の差より「立上りの長さ」「ドレンの本数」「既存防水の膨れ・浮きの量」で手間が変わるためです。4種類の防水工法の㎡あたりの一般的な相場は「防水工事の種類は4つ｜ウレタン・FRP・シート・アスファルトを比較」に整理しています。㎡あたりの相場は平場の材料と手間が中心で、立上り・ドレン・諸経費は別に加わるため、本記事はそれらを含めた総額で説明します。

なぜ「㎡単価×面積」にならないのか｜小さい屋上ほど割高になる理由

28㎡の屋上で30万円を超える見積を見ると「㎡1万円以上」と感じますが、屋上防水の費用には面積に比例しない部分が多くあります。小さい屋上ほど、この固定的な部分の比率が上がります。

• 最低限かかる手間と材料……職人の移動と段取りは面積が半分でも半分にはなりません。プライマーやトップコート、通気緩衝用の接着剤といった副資材は缶単位で仕入れるため、25㎡でも50㎡でも缶数が変わらないことがあります。
• 立上り・入隅の補強……パラペット（屋上の周囲の低い壁）の立上りは、面積ではなく長さで決まります。28㎡の正方形でも周囲は約21mあり、補強布を入れる手間は平場と別にかかります。
• ドレン（排水口）と脱気筒……改修用ドレンは1か所ごとの材料と手間、通気緩衝工法では脱気筒の本数が加わります。小さな屋上でもドレンは最低1〜2か所あります。
• 下地補修……既存防水の膨れ・浮き・ひび割れの処理は、現地調査の時点では想定数量で、着工後に実数で精算することがあります。
• 搬入経路……屋上への荷揚げが階段だけの建物では、材料の運搬に人手がかかります。エレベーターや外部階段の有無で変わります。

このため、25㎡の屋上の見積を「㎡単価」で他社と比べても意味がありません。なお、防水層が健全でトップコートの塗り替えだけで済む場合は、工程が少ない分、総額は上の表よりかなり小さくなります。比べるときは、平場・立上り・ドレン・脱気筒・下地補修・諸経費が分かれた内訳で、同じ条件になっているかを見ます。改修用ドレンの役割と見積での見え方は「改修用ドレンとは」で説明しています。

小さな屋上で選ばれる工法｜密着か通気緩衝か

25〜100㎡の屋上では、ウレタン塗膜防水が標準です。液状の材料を塗って膜を作るため、ドレンや配管の根元、塔屋の立上りなど複雑な部分に強く、小面積でも材料の無駄が出にくいのが理由です。選ぶのは次の2つです。

• 密着工法（X-2）……下地に直接塗ります。下地が乾いていて膨れがない屋上、面積の小さい塔屋や庇、既存がウレタンで状態が良い場合に向きます。費用は通気緩衝より抑えられます。
• 通気緩衝工法（X-1）……通気シートを張ってから塗り、下地に残った水分を脱気筒から逃がします。押えコンクリートの屋上、既存に膨れがある屋上、雨漏りの履歴がある屋上では、面積が小さくてもこちらを選びます。
• シート防水（塩ビ・機械的固定）……広く平らな屋上で工期を短くしたい場合に向く工法で、50㎡以下では切り回しと固定金具の手間の比率が上がり、ウレタンより割高になりやすい傾向があります。50〜100㎡は設備の少なさと形で条件次第、100㎡を超えて設備が少ない屋上なら有力な候補です。

国土交通省の公共建築改修工事標準仕様書では、ウレタン塗膜防水をX-1（絶縁工法＝通気緩衝工法）とX-2（密着工法）に区分し、脱気装置の種類と設置数量は特記によるとしています。4工法を下地の状態でどう選ぶかは「マンション大規模修繕の屋上防水工事｜費用相場と工法選び」でも整理しています。

2階建てアパート・小規模マンションの屋上でよくある状態

既存の屋上の状態	よく見られる建物	改修の考え方
押えコンクリート（アスファルト防水の上にコンクリート）	RC造の小規模マンション・ビル	コンクリートの下に水分が残りやすく、通気緩衝工法が標準。伸縮目地の処理を先に行う
露出のアスファルト防水・シート防水	3〜4階建てのビル、鉄骨造	膨れ・浮きは切開して処理し、通気緩衝工法か機械的固定工法で重ねる
既存のウレタン防水（トップコートの劣化）	一度改修した屋上全般	防水層が健全ならトップコートの塗り替えだけで済むことが多い。膨れ・剥がれがあれば部分補修のうえ重ねる
FRP防水（小さなバルコニー・庇）	木造2階建てアパートのバルコニー	面積が小さいときはトップコート塗り替えか、同系統の重ね塗り
金属の折板屋根・瓦棒	木造・鉄骨アパートの屋根	防水ではなく屋根塗装・カバー工法で考える（本記事の対象外）

2階建てアパートで「屋上」と呼んでいる場所が、実は勾配のある金属屋根やスレート屋根だった、ということもよくあります。その場合は防水ではなく屋根塗装やカバー工法の話になるので、まず現地で屋根の種類を確認します。

足場は要るのか｜屋上の中で完結する工事は原則不要

屋上防水は屋上の中で作業するため、平場と立上りの内側だけなら足場は原則いりません。これが同じ面積の外壁塗装より総額が抑えられる理由の一つです。ただしパラペットが低い屋上では、作業者の墜落防止のための仮設手すりや親綱などの安全設備が必要になり、見積に「安全費」として載ることがあります。また次の場合は、足場か別の方法が必要になります。

• パラペットの外側（笠木の外面・外壁の最上部）も直す場合……屋上から手が届かないため、部分足場かロープアクセスで対応します。
• 庇や出窓の上など、屋上から行けない場所の防水……はしご・高所作業車・部分足場のどれが使えるかを現地で確認します。
• 荷揚げの経路がない場合……外部階段も屋上への扉もない建物では、材料を外から上げる仮設が必要になることがあります。

外壁塗装と屋上防水を同じ年に行う予定なら、足場を1回で済ませるために同時に行うのが合理的です。逆に屋上だけが先に傷んでいるなら、足場を架けずに屋上防水だけを先行する選択ができます。足場を使わない高所作業の条件は、記事末の「大規模修繕は足場なしで可能か」で説明しています。

工事の流れと日数｜入居者への影響は小さい

1. 現地調査……既存の防水の種類、膨れ・浮き・ひび割れ、ドレンの詰まり、立上りの高さ、搬入経路を確認します。面積は図面と実測で出します。
2. 見積と工程表……平場・立上り・ドレン・脱気筒・下地補修・諸経費を分けた内訳でお出しします。
3. 入居者への告知……当社では工事の2週間前に書面でお配りし、前日に再度ご案内します。屋上の工事は居室への影響が小さく、主な告知内容は作業時間（8〜17時）、臭気の出る日、搬入経路（共用階段・エレベーター）の使用です。
4. 施工……高圧洗浄→下地補修→プライマー→（通気緩衝工法では通気緩衝シート・脱気筒）→ウレタン2回以上→トップコート。硬化待ちを含めた日数の目安は、密着工法で25〜50㎡が3〜5日、通気緩衝工法で5〜7日、100㎡なら7〜10日で、雨で延びます。
5. 検査・引き渡し……膜厚と立上り・ドレンまわりを確認し、保証書をお渡しします。引き渡し後は1・3・5・10年の定期点検を無料で行います。

実例｜3階建てビルの屋上・バルコニー・階段の防水で約187万円

当社が元請けとして施工した八王子市内の3階建て収益ビル（オーナー様所有）では、大規模修繕の総額585万円（税込）のうち、防水工事が1,865,401円（税抜）でした。内容は屋上と3階バルコニー、外階段のウレタン塗膜防水（通気緩衝工法）で、当社の保証とは別にメーカーの10年保証がついています。屋上単独ではなくバルコニー・階段を含む金額ですが、小規模な建物の防水がどのくらいの総額になるかの目安になります。

このビルの外壁・シーリング・足場を含めた費用内訳の全体は「アパート・賃貸マンションの大規模修繕｜東京・多摩の費用相場と進め方」で、屋上防水の全工程の写真は「ビル屋上防水 施工事例｜通気緩衝工法の全工程」で公開しています。

見積で確認する5項目

1. 面積の根拠……平場の㎡数が図面か実測かが書かれているか。パラペットの内側で測った面積かどうか。
2. 立上りの長さ（m）と高さ……平場とは別の行で数量が出ているか。補強布の有無。
3. ドレンの本数と改修用ドレンの有無……「ドレン処理 一式」ではなく本数で書かれているか。
4. 脱気筒の本数……通気緩衝工法なら本数（目安は防水層25〜100㎡に1個）と配置。
5. 保証の範囲……平場と立上りで年数が違うか、書面で出るか。当社は屋上防水 平場10年・立上り5年です。

【施工会社の視点】小さな屋上で金額が動く場面

• 副資材は缶単位……プライマー・トップコート・接着剤などは缶単位で仕入れるため、25㎡と35㎡で副資材の費用が変わらないことがあります。見積で面積に比例しない部分があるのはこのためです。
• ドレンの詰まりは先に確認する……小さな屋上はドレンが1〜2か所しかないことが多く、詰まりがあると防水層が健全でも雨漏りの原因になります。現地調査で詰まりと勾配を確認し、必要なら改修用ドレンを見積に入れます。
• 既存の防水の種類で工法が決まる……押えコンクリートなら通気緩衝、既存ウレタンで健全ならトップコートの塗り替えだけ、という判断は現地を見ないとできません。写真だけでの概算は幅が広くなります。
• 季節で日数が変わる……ウレタンは硬化に時間がかかるため、冬季や梅雨は工程が延びます。入居者への告知は工程表が固まってから行います。

当社では、現地調査で既存の防水の種類・下地の含水・ドレンと立上りの状態を確認したうえで、平場・立上り・ドレン・脱気筒・下地補修を分けた見積をお出ししています。診断・現地調査・お見積りは無料で、契約の義務はありません。

• 施工体制：特別教育を修了した協力職人と組み、当社が元請けとして工程・安全・品質を監理する体制
• 保証：屋上防水 平場10年・立上り5年／外壁塗膜 最長10年。引き渡し後1・3・5・10年の定期点検は無料
• 東京都知事許可（般-7）第161006号／創業2014年4月・2024年法人化／累計1,000件超

屋上の面積と既存の防水を見て、総額の見積をお出しします。無料で相談する／お電話 042-508-3134（9:00〜18:00／日曜定休）

よくあるご質問

Q1. 28㎡の屋上の防水工事はいくらくらいですか

A. 一般的な相場の目安で、ウレタン密着工法なら20〜35万円、通気緩衝工法なら25〜45万円です。既存の防水の状態、立上りの長さ、ドレンの本数、搬入経路で変わります。㎡単価で割ると高く感じますが、小さな屋上は面積に比例しない部分の比率が大きいためです。

Q2. 100㎡の屋上をウレタン防水すると総額はいくらですか

A. 一般的な相場で、密着工法なら50〜90万円、通気緩衝工法なら60〜120万円が目安です。下地が良ければ下限寄り、改修用ドレンや下地補修が入ると上限寄りになります。同じ面積で2倍の幅があるのは、工法より立上り・ドレン・下地の差です。

Q3. 2階建てアパートの屋上防水に足場は必要ですか

A. 屋上の平場と立上りの内側だけなら原則不要です。パラペットの外側や庇など屋上から手が届かない部分を同時に直す場合は、部分足場かロープアクセスが必要になります。

Q4. 小さい屋上でもシート防水はできますか

A. できますが、50㎡以下では継ぎ目の処理と固定金具の手間の比率が上がり、ウレタンより割高になりやすい傾向があります。設備が少なく平らな100㎡以上の屋上なら候補になります。

Q5. トップコートの塗り替えだけで済みますか

A. 既存がウレタン防水で、防水層に膨れ・剥がれ・ひび割れがなければ、トップコートの塗り替えだけで防水層を守れることが多いです。防水層まで傷んでいる場合は、部分補修のうえで重ね塗りになります。どちらかは現地で防水層の状態を見て判断します。

Q6. 工事中、入居者に影響はありますか

A. 屋上の工事は居室への影響が小さく、主なものは硬化中の臭気と、材料の搬入で共用階段を使うことです。当社では工事の2週間前に書面でお知らせし、前日に再度ご案内します。

まとめ

• 総額の目安……ウレタン防水で25〜30㎡が20〜45万円、50㎡が30〜70万円、100㎡が50〜120万円（一般的な相場・税込。密着なら下限寄り、通気緩衝なら上限寄り）
• ㎡単価×面積にはならない……職人の段取り、副資材の缶数、立上り、ドレン、脱気筒、下地補修、搬入が面積に比例しない
• 工法はウレタンが標準……下地が乾いていれば密着、押えコンクリートや膨れがあれば通気緩衝。シートは50㎡以下では割高になりやすい
• 足場は原則不要……屋上の中で完結する工事なら不要。パラペット外側・庇は別途
• 見積は5項目で比べる……面積の根拠、立上り、ドレン本数、脱気筒本数、保証の範囲

一次資料

• 公共建築改修工事標準仕様書（建築工事編）令和7年版（国土交通省・PDF）｜3章 防水改修工事（塗膜防水 X-1／X-2、脱気装置の設置数量は特記による）
• 当社の公開実例（八王子市内 3階建て収益ビルの大規模修繕 総額585万円の内訳）

執筆・監修：巧正株式会社 施工管理部（外壁診断士・2級建築施工管理技士補（仕上げ）在籍）｜累計1,000件超の施工実績。総額の目安は一般的な相場を面積帯ごとに整理したもので、当社の㎡単価ではありません。個別の金額は現地調査でお出しします。2026年10月時点の内容です。

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