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アパート外壁塗装で入居率を上げる方法｜タイミング・費用・色選び・施工計画を徹底解説

八王子市 集合住宅 外壁塗装工事
築年数推奨工事入居率対策効果
築10〜12年1回目の外壁塗装＋シーリング打ち替え家賃下落防止／長期入居率UP
築18〜22年2回目の塗装＋屋根塗装＋廊下・階段塗装空室期間の短縮／家賃据え置き
築25〜30年大規模修繕（外壁＋屋根＋防水＋付帯部）物件競争力の回復／リノベ訴求
空室率上昇時外壁リフレッシュ＋色変更でイメージ刷新入居者層拡大／募集再開

特におすすめなのは「空室期間中のまとめ施工」です。1〜2部屋空きが出たタイミングで集中的に外壁工事を行うと、入居者への影響を最小化しながら募集再開時に物件価値を高められます。

目次

アパート外壁塗装の費用相場

建物規模外壁塗装のみ外壁＋屋根＋廊下工期
木造2階建て（4〜6戸）150〜250万円250〜350万円2〜3週間
木造2階建て（8〜12戸）200〜350万円300〜500万円3〜4週間
鉄骨3階建て（10〜16戸）350〜500万円500〜800万円4〜6週間
RC造3階建て（20戸〜）500〜800万円800〜1,500万円6〜10週間

※建物の形状・塗料グレード・付帯部の範囲で大きく変動します。確定見積は現地調査が必要です。

入居率を上げる「色選び」のポイント

色選びは「ターゲット入居者層×競合物件×建物形状」で決めます。入居者を選ばない無難な色か、ターゲット層に響く個性のある色か、戦略を決めましょう。

🎨 王道：ベージュ・ホワイト系

入居者を選ばず、清潔感あり。ファミリー〜単身者まで幅広く対応。家賃据え置きで長期入居を狙うなら定番。

🎨 落ち着き：グレー・ダークグレー系

汚れが目立ちにくく、シック印象。男性単身者・若年層に好まれる。デザイン性をアピールしたい物件に。

🎨 ツートン：ベース＋アクセント

1階と2階で色変え、または出窓周りでアクセント。建物の重厚感UP。築古物件のリフレッシュ感が強い。

⚠️ 避けるべき：派手な原色

入居者を選びすぎる、退色が目立つ、近隣景観との不調和。建物の長期価値を下げるリスクあり。

入居者・近隣への影響を最小化する施工計画

アパート外壁塗装で入居率を上げるには「施工中の入居者離れを防ぐ」ことも重要です。巧正は、賃貸物件の特性を踏まえた施工計画でご対応します。

📋 入居者離れを防ぐ4つの施工配慮

  • 事前案内：工期・騒音時間帯・洗濯物・防犯対策を全戸へ書面通知
  • 養生の徹底：エアコン室外機・洗濯物干し場を養生、生活動線を確保
  • 騒音時間帯の限定：高圧洗浄・撤去作業は平日昼間に集中、早朝・夜間は実施せず
  • 防犯対策：足場には防犯メッシュ＋センサー、不審者対策の声かけ実施

巧正の賃貸オーナー様向けサポート

巧正は八王子・多摩エリアの賃貸オーナー様向けに、長期修繕計画の無料作成・空室期間最適化の施工計画・退去予測に基づく内装メンテとの組み合わせ提案を行っています。詳しくは「賃貸オーナー様向けメニュー」もご覧ください。

よくあるご質問（FAQ）

Q1. 外壁塗装で実際に入居率は何%くらい上がりますか？

明確な数値保証はできませんが、当社の事例では「外壁塗装後の新規募集での内見申し込み数が1.5〜2倍」になるケースが一般的です。築古物件のリフレッシュ感は、入居検討者の心理的ハードルを大きく下げます。

Q2. 入居者がいる状態で工事できますか？

可能です。事前案内、養生の徹底、騒音時間帯の限定など、入居者様への影響を最小化する施工計画でご対応します。早朝・夜間の工事は行いません。

Q3. 工事中に退去者が出るリスクは？

事前案内・養生の徹底・騒音時間帯の限定により、当社の施工事例では工事を理由とした退去はほぼ発生していません。むしろ「建物が綺麗になって嬉しい」というご感想をいただくことが多いです。

Q4. 経費計上できますか？

アパートの外壁塗装は基本的に「修繕費」として一括経費計上できます。ただし、原状回復を超える大規模な改修（カバー工法・張り替え等）は「資本的支出」として減価償却対象になる可能性があります。詳しくは税理士様にご相談ください。

Q5. アパートの色は管理会社と相談した方が良いですか？

はい、推奨します。管理会社は近隣物件の色傾向や入居者ニーズを把握しているため、色選びの参考になります。巧正は管理会社様との打ち合わせにも対応します。

Q6. 巧正の防水保証はアパートにも適用されますか？

はい、戸建てもアパートも同条件「平場10年・立ち上がり5年」の防水保証で対応します。シート防水・ウレタン防水・FRP防水すべて同様です。

アパート経営でオーナー様が抱える最大の悩みは「空室・入居率低下」です。築年数が経つにつれ家賃を下げざるを得なくなり、利回りも下がる一方……。実はそんなとき、外壁塗装による外観リニューアルが入居率改善の有効な打ち手になります。本記事では、八王子・多摩エリアで賃貸オーナー様の大規模修繕を多数手がける巧正株式会社が、アパート外壁塗装で入居率を上げる方法を、タイミング・費用・色選び・施工計画の観点で解説します。

なぜアパートの外壁塗装で入居率が上がるのか

入居検討者は「内見前に外観で判断」します。最近は内見前に物件画像を確認するのが当たり前ですが、外壁が色あせていたり、シーリングが剥がれていたり、付帯部にサビが浮いていると、「管理されていない物件」と判断されて内見を見送られます。

📊 外観が入居判断に与える影響

  • 内見前の写真判断：物件サイトでの掲載写真で約30〜40%の候補者が「対象外」に判断する
  • 現地内見の印象：外観が古びていると、室内が良くても「ここに住みたい」と思われにくい
  • 家賃水準の維持：管理が行き届いた印象の物件は、近隣相場通りの家賃を維持しやすい
  • 長期入居率：きれいに管理された物件は退去が少ない（住み心地への信頼）

アパート外壁塗装のベストタイミング

アパートの外壁塗装は築10〜15年で1回目、その後10〜15年ごとに繰り返しが標準的です。ただし、賃貸経営の観点からは、以下のタイミングで実施するのが効果的です。

築年数推奨工事入居率対策効果
築10〜12年1回目の外壁塗装＋シーリング打ち替え家賃下落防止／長期入居率UP
築18〜22年2回目の塗装＋屋根塗装＋廊下・階段塗装空室期間の短縮／家賃据え置き
築25〜30年大規模修繕（外壁＋屋根＋防水＋付帯部）物件競争力の回復／リノベ訴求
空室率上昇時外壁リフレッシュ＋色変更でイメージ刷新入居者層拡大／募集再開

特におすすめなのは「空室期間中のまとめ施工」です。1〜2部屋空きが出たタイミングで集中的に外壁工事を行うと、入居者への影響を最小化しながら募集再開時に物件価値を高められます。

アパート外壁塗装の費用相場

建物規模外壁塗装のみ外壁＋屋根＋廊下工期
木造2階建て（4〜6戸）150〜250万円250〜350万円2〜3週間
木造2階建て（8〜12戸）200〜350万円300〜500万円3〜4週間
鉄骨3階建て（10〜16戸）350〜500万円500〜800万円4〜6週間
RC造3階建て（20戸〜）500〜800万円800〜1,500万円6〜10週間

※建物の形状・塗料グレード・付帯部の範囲で大きく変動します。確定見積は現地調査が必要です。

入居率を上げる「色選び」のポイント

色選びは「ターゲット入居者層×競合物件×建物形状」で決めます。入居者を選ばない無難な色か、ターゲット層に響く個性のある色か、戦略を決めましょう。

🎨 王道：ベージュ・ホワイト系

入居者を選ばず、清潔感あり。ファミリー〜単身者まで幅広く対応。家賃据え置きで長期入居を狙うなら定番。

🎨 落ち着き：グレー・ダークグレー系

汚れが目立ちにくく、シック印象。男性単身者・若年層に好まれる。デザイン性をアピールしたい物件に。

🎨 ツートン：ベース＋アクセント

1階と2階で色変え、または出窓周りでアクセント。建物の重厚感UP。築古物件のリフレッシュ感が強い。

⚠️ 避けるべき：派手な原色

入居者を選びすぎる、退色が目立つ、近隣景観との不調和。建物の長期価値を下げるリスクあり。

入居者・近隣への影響を最小化する施工計画

アパート外壁塗装で入居率を上げるには「施工中の入居者離れを防ぐ」ことも重要です。巧正は、賃貸物件の特性を踏まえた施工計画でご対応します。

📋 入居者離れを防ぐ4つの施工配慮

  • 事前案内：工期・騒音時間帯・洗濯物・防犯対策を全戸へ書面通知
  • 養生の徹底：エアコン室外機・洗濯物干し場を養生、生活動線を確保
  • 騒音時間帯の限定：高圧洗浄・撤去作業は平日昼間に集中、早朝・夜間は実施せず
  • 防犯対策：足場には防犯メッシュ＋センサー、不審者対策の声かけ実施

巧正の賃貸オーナー様向けサポート

巧正は八王子・多摩エリアの賃貸オーナー様向けに、長期修繕計画の無料作成・空室期間最適化の施工計画・退去予測に基づく内装メンテとの組み合わせ提案を行っています。詳しくは「賃貸オーナー様向けメニュー」もご覧ください。

よくあるご質問（FAQ）

Q1. 外壁塗装で実際に入居率は何%くらい上がりますか？

明確な数値保証はできませんが、当社の事例では「外壁塗装後の新規募集での内見申し込み数が1.5〜2倍」になるケースが一般的です。築古物件のリフレッシュ感は、入居検討者の心理的ハードルを大きく下げます。

Q2. 入居者がいる状態で工事できますか？

可能です。事前案内、養生の徹底、騒音時間帯の限定など、入居者様への影響を最小化する施工計画でご対応します。早朝・夜間の工事は行いません。

Q3. 工事中に退去者が出るリスクは？

事前案内・養生の徹底・騒音時間帯の限定により、当社の施工事例では工事を理由とした退去はほぼ発生していません。むしろ「建物が綺麗になって嬉しい」というご感想をいただくことが多いです。

Q4. 経費計上できますか？

アパートの外壁塗装は基本的に「修繕費」として一括経費計上できます。ただし、原状回復を超える大規模な改修（カバー工法・張り替え等）は「資本的支出」として減価償却対象になる可能性があります。詳しくは税理士様にご相談ください。

Q5. アパートの色は管理会社と相談した方が良いですか？

はい、推奨します。管理会社は近隣物件の色傾向や入居者ニーズを把握しているため、色選びの参考になります。巧正は管理会社様との打ち合わせにも対応します。

Q6. 巧正の防水保証はアパートにも適用されますか？

はい、戸建てもアパートも同条件「平場10年・立ち上がり5年」の防水保証で対応します。シート防水・ウレタン防水・FRP防水すべて同様です。

八王子市 集合住宅 外壁塗装工事
巧正株式会社

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この記事を書いた人

巧正株式会社　代表取締役　古宮壮介のアバター 巧正株式会社　代表取締役　古宮壮介 代表取締役

東京都八王子市で外壁塗装、防水工事を行っております。巧正株式会社の代表取締役。親切丁寧に対応させて頂きます！施工累計1000棟以上、外壁3500棟以上診断。外壁塗装、防水、コーキングの職人歴が20年以上。外壁診断士の資格保有。

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