八王子市大和田町アパート外壁塗装＋屋上防水｜費用公開・施工事例
施工事例のポイント
八王子市大和田町の賃貸アパートで、外壁塗装＋屋上ウレタン防水（密着工法）を同時に実施。塗膜剥がれ／チョーキングが進行していたため、下地を整えてから密着性を高める仕様で仕上げました。
東京都八王子市大和田町にて、賃貸アパートの外壁塗装工事と屋上防水工事をご依頼いただきました。前回の塗装から約14年が経過し、外壁には塗膜の剥がれやチョーキング（白い粉）が見られる状態。特に日当たりの強い面では紫外線の影響を受けやすく、保護性能が落ちたまま放置すると、雨水が入りやすくなるリスクが高まります。
今回は、外壁と屋上を同時にメンテナンスすることで、建物全体の保護性能を底上げし、オーナー様が気にされる雨漏りリスク・見た目の印象・長期維持の3点をまとめて改善する方針で進めました。
施工概要（場所・工期・施工内容・保証）
- 所在地：東京都八王子市大和田町
- 建物：賃貸アパート（木造2階建）
- 施工内容：外壁塗装／付帯部塗装／屋上防水（ウレタン・密着工法）
- 工期：約4週間
- 保証：最長10年（施工範囲・仕様により）
※費用は建物規模・劣化状況・足場条件で変動します。相場の考え方は下記をご覧ください。
→ 外壁塗装の費用相場（目安・内訳）
現地で確認した劣化症状（今回の“やるべき理由”）
施工前に確認できた主な劣化サインは次の通りです。これらは「見た目」だけでなく、防水性能（建物を守る性能）の低下に直結します。
- 塗膜の剥がれ：下地が露出しやすく、雨水の影響を受けやすい状態
- チョーキング：塗料成分が粉化しているサイン（防水性能が落ちてきた目安）
- 色あせ：紫外線影響が出やすい面ほど進行しやすい
- シーリングの劣化：目地・取り合い部は雨水の入口になりやすい
外壁塗装は「塗る」よりも、まず傷んだ部分を直してから守ることが重要です。今回は、剥がれ・粉化が進んでいたため、下地を整えたうえで密着性を重視した仕様を採用しました。
使用材料と仕様（施工事例としての“中身”）
今回の外壁は、下塗りで密着性を確保し、上塗りで耐候性を持たせる組み立てです。屋上はウレタン防水（密着工法）で、継ぎ目の少ない防水層を形成します。
| 部位 | 工程 | 使用材料・工法 | 狙い |
|---|---|---|---|
| 外壁 | 下塗り | 関西ペイント「ダイナミックシーラー」 | 旧塗膜・下地との密着性を高める |
| 外壁 | 中塗り／上塗り | 関西ペイント「ダイナミックTOP」 | 耐候性・防カビ防藻性で長持ちさせる |
| 屋上 | 防水 | ウレタン防水（密着工法） | 雨水の侵入を防ぎ、漏水リスクを抑える |
※防水工法は下地状況によって最適解が変わります（膨れ・含水が疑われる場合は通気緩衝工法が有利なケースもあります）。工法選定の考え方は下記も参考にどうぞ。
→ 防水工事の基礎と工法の選び方
施工の流れ（外壁）｜下地づくり→密着→仕上げ
外壁塗装は、仕上げ塗料の性能よりも下地処理の品質で持ちが変わります。今回も、以下の順序で進めました。
- 高圧洗浄：汚れ・コケ・粉化した旧塗膜を洗い流し、密着不良の原因を除去
- 下地補修：剥がれ部・ひび割れ・劣化部を整え、塗れる状態に戻す
- 下塗り（ダイナミックシーラー）：塗膜の土台を作り、密着性を確保
- 中塗り／上塗り（ダイナミックTOP）：膜厚を確保し、耐候性・防汚性を仕上げで担保
シーリングの劣化は雨水の入口になりやすい部分です。状態に応じて補修方法（打ち替え／増し打ち等）を整理し、塗装前に不安を残さないように進めます。
→ シーリング工事の基礎と劣化サイン
屋上防水（密着工法）の流れ｜雨漏りリスクを抑える手順
屋上は建物の中でも雨・紫外線の影響を強く受けます。賃貸物件では雨漏りが入居者満足度やクレームに直結するため、計画的な防水更新が重要です。
- 下地処理：浮き・脆弱部の処理、清掃
- プライマー（接着層）：防水材の密着性を高める
- ウレタン防水材 塗布（複数層）：継ぎ目の少ない防水層を形成
- トップコート：紫外線から防水層を保護し、劣化スピードを抑える
外壁と同時に施工することで、足場を共用でき、全体の段取りも一本化できます。結果として、費用と手間のムダを減らしやすいのが同時施工のメリットです。
現場で意識した施工ポイント（失敗を防ぐ“プロ目線”）
- 剥がれ部は“塗る前”に整える：浮いた旧塗膜の上から塗ると再剥離の原因になります
- 下塗りで密着を作る：チョーキングが出ている外壁は、下塗り選定が耐久性に直結
- 膜厚の確保：中塗り・上塗りで必要な厚みを作り、保護性能を発揮させる
- 目地・取り合いは要注意：シーリングや端部は雨水が回り込みやすいので、下地段階で不安を消す
「うちの建物はどの仕様が合う？」は、図面や年数だけでは決まりません。劣化の出方・下地・立地で最適が変わるため、まずは現地で状態を見える化するのが近道です。
よくあるご質問（FAQ）
Q. アパートの外壁塗装は何年ごとが目安ですか？
A. 一般的には10〜15年が目安です。チョーキングや塗膜の剥がれが出たら、塗り替え・補修の検討タイミングです。
Q. 密着工法と通気緩衝工法はどう違いますか？
A. 密着工法は下地に直接密着させるため比較的コストを抑えやすい工法です。通気緩衝工法は下地の湿気を逃がす仕組みがあり、状況によっては膨れリスクを下げやすいのが特徴です。
Q. 外壁と屋上は同時にやるべきですか？
A. 足場を共用できるため、別々に工事するより段取りと費用のムダを減らしやすいです。外壁と屋上の劣化時期が近い場合は、同時施工が合理的なケースが多いです。
Q. 見積のチェックポイントを知りたいです
A. 「何が含まれているか／含まれていないか」を先に揃えると比較が簡単です。チェックリストはこちら。
→ 外壁塗装の見積チェックリスト
まとめ｜八王子市でアパート外壁塗装・屋上防水なら巧正株式会社へ
外壁の剥がれやチョーキングは、建物の防水性能が落ちてきたサインです。今回のように外壁塗装と屋上防水を同時に行うことで、建物全体の保護性能をまとめて底上げできます。
「まずは状態を見てほしい」「どの仕様が合うか整理したい」という段階でも大丈夫です。写真付きで現状を整理し、必要な補修と仕様をわかりやすくご提案します。
お急ぎの方はお電話でも受付しています：042-508-3134
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賃貸オーナー様にとってのポイント｜入居率と資産価値への効果
賃貸物件の修繕は「見栄え」だけでなく、入居率・賃料維持・長期的な資産価値に直結する経営判断です。外壁・屋根・防水を同時施工することで足場代を一度にまとめ、トータルコストと工期を抑えられます。工事後の物件は内見時の印象が大きく改善し、空室期間の短縮にも貢献します。八王子市・多摩エリアは賃貸物件の供給が多く、競合との差別化に外観のクリーン化は効果が大きい施策です。
大規模修繕の周期管理｜次回は12〜15年後を目安に
賃貸マンション・アパートの大規模修繕の標準的な周期は12〜15年です。外壁塗料の耐久性（シリコン系10〜13年、フッ素・無機系15〜20年）と屋上防水（10〜15年）のサイクルに合わせて計画的に対応するのが一般的。前回工事から10年経過したら、外壁診断士による無料診断で次回計画を整理することをおすすめします。築年数が古い物件ほど、計画的な修繕が物件価値の維持に直結します。
巧正の元請け一貫体制｜多重下請けなしの透明な進行
巧正は元請け一貫体制で、お見積もり・施工・保証・引き渡しまで自社で完結します。多重下請けに頼らないので、品質・価格・責任の所在が明確。建設業許可（東京都知事許可 般-7 第161006号）を取得した正式な業者として、賃貸オーナー様・管理組合様・法人様の建物を長期的にサポートします。一現場の責任者が最初から最後まで担当するため、伝言ゲームによる施工ミスのリスクもありません。
よくある質問｜賃貸物件の修繕FAQ
Q. 工事中の入居者対応はどうしますか？
A. 工事前に近隣・入居者様へのご挨拶、工事スケジュール表の配布、洗濯物干しスケジュールの調整など、生活への影響を最小限に抑える運営をします。クレーム発生時の窓口も巧正側で対応しますので、オーナー様の手間を減らせます。
Q. 修繕積立金が不足している場合は？
A. 工事内容の優先順位付け、段階的施工、リフォームローンのご紹介などでご相談可能です。緊急性の高い工事を先行し、見送り可能な工事は次回周期に回す等、無理のない計画を一緒に作ります。
Q. 相見積もりも歓迎ですか？
A. はい、必ず複数業者でご検討ください。当社の見積もりは「項目の中身」（下地補修・シーリング・塗料グレード・工程数）が明確で、他社と比較すれば違いがわかります。価格だけでなく工事内容も見比べることで、本当に費用対効果の高い業者を選べます。
Q. 物件のオーナー一棟ではなく区分所有でも対応？
A. はい、管理組合様の大規模修繕にも対応します。長期修繕計画・住民様への説明資料作成もサポートしますので、お気軽にご相談ください。
八王子・多摩エリアの賃貸物件オーナー様へ
賃貸マンション・アパートの外壁塗装、屋上防水、シーリング、屋根塗装、鉄部塗装、ロープアクセス調査まで、巧正は元請け一貫体制でワンストップ対応します。外壁診断士による写真付き無料診断レポートで、建物の状態と最適な工事プランをご提案。相見積もり歓迎、しつこい営業なし。長期修繕計画のご相談もお気軽にどうぞ。
八王子の外壁塗装・屋根工事 よくあるご質問
- Q. 巧正の外壁塗装の保証期間はどれくらいですか？
- 採用塗料グレードによって異なります。無機塗料は最長10年保証、ラジカル制御塗料は7〜8年保証、シリコン塗料は5〜7年保証です。
- Q. 八王子市の補助金は使えますか？
- 八王子市には住宅関連の助成金制度があります。詳しくは八王子市の外壁塗装助成金まとめをご覧ください。
- Q. 相見積もりは可能ですか？
- はい、相見積もり大歓迎です。しつこい営業は一切いたしません。外壁診断士による写真付き無料診断を実施しています。
- Q. 雨漏りしているのですが対応可能ですか？
- はい、対応可能です。原因特定が最も重要なので、外壁診断士による現地調査と必要に応じて散水試験を実施し、根本原因を特定したうえで最適な工法をご提案します。
- Q. 八王子市以外のエリアでも対応してもらえますか？
- 八王子市内全域・多摩地区（日野市・多摩市・立川市・昭島市・あきる野市ほか）を対応エリアとしています。お問い合わせフォームからご相談ください。
🨢 もっと詳しく：ロープアクセス工法とは？
足場を組まずに高所修繕。足場費2〜5割カット、稼働中の工場・営業中の店舗・入居者への騒音配慮が必要な賃貸でも対応可能な、巧正の主力工法です。「ロープ高所作業特別教育」修了者在籍。
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