空室率が高まる昨今オーナーが見直すべきポイントとは？
従来は、春と秋に定期的な入居者の交代が生じることが一般的でした。敷金も家主によって厚遇されることがあり、結果的に空室が短時間で埋まることが期待されました。しかしながら、近年はどうでしょうか？ 空室が半年以上も放置される状況が当たり前になっています。このような深刻な状況を回避するために、建物オーナーや大家さんがとるべき適切な対策は何でしょうか？ 家賃の引き下げだけでなく、他の方法でこの複雑な問題を解消することが可能でしょうか？
日本は人口が年々減少しているため入居者数と賃貸可能な住居の数が釣り合っていない。
長年にわたり日本では少子化による人口減少が予測されてきました。その結果、アパートやマンションなどの宿泊施設の空室率が上昇している。人口の減少に伴い、衣食住など人間が生きていくために必要な資源の量も減少している。
外壁塗装などのメンテナンスがされている建物は目に見えて老朽化しているものよりも入居率が良いです。
日本の住宅の寿命は30年未満という調査結果もあり歴史的な老朽化が進んでいる住宅はほとんどない。贅沢な暮らしに慣れた私たちにとって設備環境が悪く古く見える建物に住むことを避けるのは自然なことでしょう。
借り手の需要とマッチしていない
快適な暮らしに慣れた入居者はさまざまな設備に期待するものです。住宅のエネルギーは、プロパンガスが主流となっているところが多い。しかし、プロパンガスは都市ガスに比べると割高です。気密性・断熱性の低い古い建物の広い部屋に直面したとき、光熱費が衝撃的に跳ね上がることがあります。気密性・断熱性に優れた、そこそこの広さの部屋であれば、家賃を少し高くしても、入居者の費用対効果は高くなります。
向かいの戸建て住宅は都市ガス、近隣のマンションはプロパンガスと、同時期に建てられたにもかかわらず、プロパンガスを使用していることがよくあります。アパートの住人は、「なぜ、この場所で違う燃料を使うのか」と不思議に思うことがあると思います。オーナーは、「地震や災害などのリスクを軽減するためにプロパンガスを使用している」というかたが多くいらっしゃいます。確かにその通りなのですが、実はプロパンは、ガス漏れなどの事故を防ぐために、電気供給システムで大きく制御されているのです。
大きな揺れを確認したら、すぐにバルブを閉めて火災やガスの放出を防ぎます。一昔前は、このような設備はほとんどなかったため、地震発生後すぐにプロパン燃料を消費することができました。しかし現在では、電気が復旧するまでプロパンガス燃料は封印されたままなので、使用することはできません。多くの住宅がプロパンガスを選択する理由は、地域のプロパンガス販売店のキャンペーンによるものです。マンションが建設されると、必ずプロパンガス販売会社が宣伝に現れます。
「どのガス会社をご利用になるかはお決まりでしょうか？当社と契約を結んでいただければ、給湯器とエアコンをセットで割引料金でご提供することが可能です。さらに、保証期間が過ぎて機械が機能しなくなった場合にも、割引料金で交換を承ります。」住宅ローンの支払いを果たす責任を負う地主さんは得られる正確な節約額を聞いてすぐに頭の中で数字を走らせます。「弊社で契約していただければ○○万円の節約になりますよ！」。これが最終的な決め手となり契約となります。ガス会社は契約を結ぶことで、自社のプロパンガスを長期にわたって提供することができ、サービスや設備の利用をコスト効率よく行うことができる。こういった背景がありプロパンガスが多く使われている理由の一つだそうです。
空き家や空き住戸に関するトラブルやその解決方法
賃料を最低限まで下げることは完全にNG!
家賃が手ごろに抑えられれば、入居者が増えるはずです。すでにローンの大部分を完済しているので、空きがあるよりも居住者がいた方が収入は多くなる。しかし、それは現実的な策ではありません。賃料を最小限に抑えるきっかけは何なのか。老朽化してきたので、より納得のいく料金設定にする」という可能性もありますが、結果的には「近隣の他の住宅物件よりも家賃を低く設定して入居者を募る」ためではないのでしょうか？これがむしろ賢明でない最大の理由は近くにある他の住宅が真似をできるからです。この差をなくすと、入居者は自分に合った物件を選ぶようになり、その結果、その物件の入居率は下ります。その結果、またコストを下げなければならなくなり、近隣の住宅が真似をし、値下げをするという破壊的なスパイラルに陥ってしまう。これは自滅的なサイクルです。
入居率を上げる解決法は外壁を塗り替えるなど外観を美しくすることが適切でしょう。
多くの場合、室内などは退去者が出る度にクリーニングをして、壁紙や床を張り替えたり、一部の設備を交換するなどしてリフォームを行っているでしょう。無駄な空間などを改造して、収納をつくるなどのニーズに応えた改装を行っているオーナー様もいるのではないでしょうか。お部屋の広さなどはともかく、室内についての見た目は問題ないでしょう。人間は視覚で判断することが多いため、外見の重要性は否定できません。特に建物のデザインは、見た目が重視される傾向が強い。洋風クラシック、和風モダンと好みは分かれるが、共通しているのは「整然としている」「手入れが行き届いている」という点である。
賃貸住宅の大家さんなら誰しもが気になるのがその利益。年数が経つと空室率が上昇し、純利回りが目減りします。これは、経年劣化で古くなった空間に個人が住みたがらなくなるためです。これを解決するのが、塗装やイメージチェンジなどの外装リノベーションで、本来の姿を取り戻すことができるのです。また、リフォームの費用として、これらの費用は税制上も申請することができます。
１、建物の外観が美しく整っているとそこに住む人々や近隣の人々に安らぎとポジティブな気分を与えることができます。
賃貸住宅の価値はそのエリアや雰囲気、交通アクセス、周辺の設備などによって決まりますが、同じ条件で家賃が同じならより美観の良い場所を選ぶことが望ましいでしょう。手すりやバルコニーなどの部材が腐食して、衣服に錆のシミがつく恐れがあるのは理想的とは言えません。同様に、外壁のチョーキングなどは外壁を塗装することで改善されます。
２、不動産価値を維持することで家賃を維持することが可能になります。
